文｜信榮（全國）房地產律師團隊首席律師 張茂榮
近日，廣州中院數份駁回法拍房買家要求原業主交房的判決引發拍賣圈的極大重視，原因在於按該判決觀點，市場上所有法院不負責清場交付的拍賣房屋，買家將永遠無法收房入住（本案即為其中之一）！
悲催買家：起訴法拍房原業主交房被駁回！
基本案情：
涉案房屋為法拍房，坐落於廣州市天河區，原告為買家，被告為原業主、（2016）粵0106執6793號案被執行人。
法院公開拍賣，並公告不負責交付（不交吉），涉案房屋最終由原告以5595960元競得，2017年7月31日執行法院以（2016）粵0106執6793-1號裁定書裁定歸原告所有，2017年9月21日原告取得《房地產權證》。
因被告拒不搬出房屋，原告向廣州市天河區人民法院提起訴訟，要求判決被告立即搬離涉案房屋並賠償佔用期間的房屋使用費。
一審判決：
廣州市天河區人民法院經審理認為（判決原文）：《中華人民共和國物權法》第39條規定： “所有權人對自己的不動產或者動產，依法享有佔有、使用、收益和處分的權利”。（2016）粵0106執6793-1號執行裁定書確認涉案房屋歸原告所有，原告亦於2017年9月21日取得了涉案房屋的《房地產權證》，其依法享有涉案房屋的各項法定權利。現被告確認其至今仍居住在涉案房屋內，確侵害了原告的合法權益，故對原告要求被告搬離涉案房屋並支付佔用費的訴訟請求，予以支持。
判決：1、被告騰空並搬離涉案房屋；2、被告支付原告房屋佔有使用費。
二審判決：
被告不服提起上訴，廣州市中級人民法院經審理認為（判決原文）：原告雖已競得涉案房屋並取得涉案房屋的《房地產權證》，依法享有涉案房屋的各項法定權利。但涉案房屋是按現狀不交吉方式拍賣，原告在拍賣時對此應當清楚，故其應當承擔相應的法律後果。現原告在取得房屋所有權後立即要求被告騰空搬離房屋，理由欠充分，本院暫不予支持。綜上所述，被告的上訴請求部分成立，本院予以支持。
2018年11月5日二審判決：撤銷一審判決第一項，駁回原告要求被告騰房的訴訟請求！
“暫不予支持”何意？難道隔時重訴可支持？隔時多久？
信榮說：法院執行義務，不能通過單方聲明的方式自我免除，競買人物權應受法律保護！
1、清場交付拍賣房是執行法院的法定義務，法院公告聲明不清場交付本身涉嫌違法。
《最高人民法院關於人民法院網絡司法拍賣若干問題的規定》第6條：實施網絡司法拍賣的，人民法院應當履行下列職責：（七）辦理財產交付和出具財產權證照轉移協助執行通知書；
《最高人民法院關於人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》第30條規定：人民法院裁定拍賣成交或者以流拍的財產抵債後，除有依法不能移交的情形外，應當於裁定送達後十五日內，將拍賣的財產移交買受人或者承受人。被執行人或者第三人佔有拍賣財產應當移交而拒不移交的，強制執行。
根據上述規定，清場交付法拍房給競買人本是執行法院義不容辭的義務，現實中部分法院不但怠於履行，而且公告明示不履行法定職責，執行不作為到如此理直氣壯的地步在其他領域也是少有。
2、法院義務不能通過單方聲明方式自我免除。
如上，最高院明確規定執行法院的拍賣交付義務，該義務除非相對人同意豁免，否則必須履行。執行法院通過拍賣前公告的方式自我免除義務並不符合法律規定，公告聲明行為不具有法律效力。
3、不負責清場交房公告屬於法院同競買人之間的約定，對原業主沒有約束力。
合同具有相對性，即便不負責清場交付的公告聲明有效，所發生的效力也僅及於聲明人（執行法院）和相對人（競買人）之間，原業主不是聲明當事人雙方，而是被執行人，不能因此獲益。
4、競買人通過法院拍賣方式購買房屋後所享有的物權與通過其他途徑取得的物權無異，且解決了法院執行難的問題，保障了被執行人債權人利益得以實現，理應與其他物權同等受法律保護，不能因法院不清場交付而對競買人的權益予以歧視甚至剝奪。
5、執行法院不負責清場交付，審理法院又不支持競買人另案起訴，使得競買人權利失去法律救濟途徑，最終的結果只能是要麼競買人都不再競買，要麼競買後尋求黑社會非法途徑解決，對於法院執行難和社會穩定均有害無利！
6、法律具有指引作用，個案的錯誤判決本身並不可怕，可怕的是其給出一個錯誤的爭議判斷標準，如本案，其告訴世人的就是：別碰法院不清場的拍賣房，碰了之後法律不管。
信榮（全國）房地產律師團隊“法拍房清場專項法律服務”，專業解決執行法院不清場，審理法院不判決的情況，歡迎委託諮詢，熱線電話：400-0755-618。
About 信榮——一家成立於2007年，起家於二手房訴訟代理，定位於全國範圍內“房地產”爭議解決，志在覆蓋國內一線城市和主要二線城市、實現全國“房地產”糾紛一線（客服專線）解決的首家跨區域房地產律師連鎖品牌。
信榮說：“信榮說，說樓事”簡稱，信榮律師樓事觀點，不可不知。
閱讀更多 深圳二手房法律專家 的文章
