房小評 中國房評報道 昨天
房子還能投資嗎？尤其是北京的房子。
房小評不斷收到讀者朋友們這樣的問題，於是不能不上心，琢磨研究2019年北京房地產市場的投資預期問題。
大部分業內人士對於2019年的樓市是看多的，原因是隨著外部環境改變，2019年房地產調控邊際放鬆已經成為趨勢。與此同時，2019年貨幣政策從寬貨幣向寬信用傳導效果明顯，社會融資規模同比2018年會有相當幅度的上升，諸如北京這樣一線城市的安全資產補漲，會是大概率事件。
在此情況下，北上廣深等一線城市的哪些房子可以投資呢？須知，堅持房住不炒依然是房地產投資的前提，在堅持房住不炒的價值原則下，只有很細分的市場會上漲，並不是所有房子都會上漲，因此我們很有必要細分地去討論這個話題。
即日起，我們將聯合業內人士逐次對幾個值得投資的房屋細分市場進行討論，今日討論“法拍房”話題。
自從“法拍房”開始線上拍賣，在北上廣深等一線城市，就出現了一群以淘金法拍房為生意模式的個人和公司。
2018年，隨著很多企業和個人爆發欠債破產等問題，在京東和阿里線上掛出的法拍房數量越來越多。據不完全統計，2018年以來，北京地區的法拍房掛牌數量同比增長了5倍以上。
中國有句老話叫“撿個大便宜”。法拍房都是因為房主還不起錢或者陷入法律官司而被迫拍賣的房子，起價一般較低，要求賣出時間比較短，能夠出得起價格和具備購買資格的人並不多。因此，今年的法拍房市場是買方市場，撿漏法拍房，就成了一些人發財的路子。
2018年以來，法拍房大火，長三角、珠三角的法拍房公司生意越來越好，阿里和京東的法拍房數量和成交大規模增長，有專門經營法拍房的公司竟然要謀劃上市了。
從網絡搜索關於法拍房的報道文章，十篇有八篇都在勸購房人不要“碰”法拍房。法拍房可以買麼？要怎麼淘？風險怎麼防範？
壹：半年賺了70萬
“一套房子500萬買入，570萬賣出，半年時間，淨賺70萬，你說這好事我能不能也玩一把？”
這是一個跟賺“快錢”相關的話題。
前幾日一位身邊好友友神神秘秘地約房小評出來喝咖啡，說是找到一條逆市買賣房屋掙錢的好路子。
聽他講完才知道，原來他的一位親戚去年年底在京東上法拍了一套林肯公園的房子，當時交齊所有稅費後，總價不到500萬，而今年下半年轉手一賣，淨賺70多萬。
聽人賺錢心癢癢，房小評的這位朋友手中有一筆閒錢，也通過法拍公司瞭解了不少位置好價格便宜的房源，想借此機會賺上一把快錢。
“操作方法我都跟親戚打聽好了，首先註冊個公司參與法拍，把買下的房子裝入公司做固定資產，等手續辦完，房本一變更，就可以掛牌中介找下家。賣給下家時，只需要個人之間簽署合同，做公司股權變更即可，稅率大頭全部省掉。當然買法拍房也不是沒有風險。”
這位朋友也知道法拍房風險大，否則這麼好的賺錢買賣，早就輪不上他了。這才非要拉著我幫忙支招，看看這法拍房到底怎麼“淘”。
在房小評看來，法拍房出現的原因不外乎：銀行貸款、民間借貸、案件賠償、財產罰沒這幾類。因原房主無力履行還款合約或無法清償債務，權益方向法院申請債務歸還並強制執行，法院才將欠款人名下房屋進行查封、拍賣，用於償還權益方款項。
由於2018年經濟大環境不好，被銀行和小貸公司申請執行強制拍賣的資產與日俱增，尤其是一線和強二線城市，湧現出一批法拍房，從而帶火了法拍公司和助拍公司。
貳：法拍房的三大風險
對於絕大多數購房人而言，法拍房是神秘的，也是高風險的，這源於法拍房的很多信息是不對稱的。
法拍公司（及法院）對所拍房屋的所有權認定負責，負責完成房屋的產權關係變更。至於大家口中所說的“執行”環節，並不負責。
而法拍房最大的三個風險中兩個與“執行”相關：
1、法拍房執行難、交付難：
如果原房主惡意利用法律空白中“買賣不破租賃”的條約，在資產抵押前就將房屋租賃，則購房人即使完成房屋過戶也必須執行原有租賃條款，直至租賃合約結束。
同時，如該法拍房內現居住著老人（或法拍後突然住進老人），又是老人的唯一住房，且老人與原房主是直系關係，則會面臨只能通過民事訴訟協商解決的窘境。
這是法拍房最大的風險，買了卻住不進去。
2、潛在的高昂稅費：
購買法拍房與購買二手房一樣會產生稅費，其中最高的情況為“不滿五，不唯一”，此類房屋的個稅高達房屋原值差價的20%。而房屋是否“滿五”“唯一”，從拍賣信息上根本無從查驗。
這是法拍房第二大風險，買法拍房有可能比買新建商品房還貴。在法拍房購買人中，也確實存在拍下房屋後，因為過戶時稅費過高而悔拍違約的案例。
3、房屋原有戶籍遷出難：
因為部分學校對學區和戶口的要求是，房主和子女的戶口必須在所在片區的房屋上。法拍房中原有戶口是否已經遷出，需要到該房屋所在地的派出所查詢。否則衝著學區房去的購買人很有可能竹籃打水一場空。
不過，即使能夠查到法拍房中有未遷出戶口，買房人也沒有任何辦法，現行法律無法解決此種問題，只能通過無止盡的定期訴訟維護自己權益。
這是法拍房第三大個風險，房屋原有戶籍遷出難。
既然法拍房有這麼大風險，為什麼還有那麼多購房人願意趨之若鶩？原因還是價格。
《關於人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》第8條第三款，“人民法院確定的保留價，首次拍賣時，不得低於評估價或者市價的百分之八十；如果出現流拍，再行拍賣時，可以酌情降低保留價，但每次降低的數額不得超過前次保留價的百分之二十。
很多購房人願意掏錢聘請律師或者助拍公司對法拍房屋先行盡職調查，就是在“算賬”，畢竟一線城市的法拍房成交價格比起市價還是有一定價差空間的。
叄：法拍房怎麼“淘”
三大風險已經列出，淘房前要做好充分準備。
1、先確定當地法拍房購房資格政策：
參與法拍房競買前，一定要先了解當地對法拍房購房資格的政策，比如，同為一線城市的北上廣深。北京、廣州、深圳對法拍房是按購買商品房一樣執行限購政策的，但上海不限購，無需考慮戶籍社保等因素。其他不限購的熱門城市還有：天津、鄭州、蘇州、杭州等。
2、找到商機：
就像購買二手房，購房人對法拍房標的物要充分了解，包括戶型設計、社區品質、小區同戶型二手房的價格和成交情況。
還要了解該法拍房內是否有人居住、戶口是否已遷出、是否是房主的唯一住房、是否有物業及相關費用拖欠等法拍不公開的信息。甚至要向法拍房所在樓的鄰居打聽原房主的為人。
經過提前對標的物的信息摸底，才能算出其中的價差空間，判斷該標的物潛在的風險。從而篩選出可以帶來“商機”的法拍房。
3、詳細的盡職調查：
對於大多數購房人，沒有專業人士協助，很難規避法拍房三大風險。比如，有的購房人託建委的關係查到了房屋的信息，但除了查封狀態和購房（房本）時間外，就看不到其他有價值的信息了，而買法拍房最大的風險在於，無法“執行”（買了住不進去）。
通過聘請律師和助拍公司可以協助將房屋的“隱藏”信息儘可能挖掘出來，供購房人判斷。但房屋如果存在多重債務糾紛，未來也會有被債主騷擾（上門要債、潑油漆、堵門塞鎖眼等）的可能。
因為房屋過戶後，就不再與債權人產生任何關係。如出現債主騷擾，可以通過報警和法律途徑解決，只是很鬧心。
4、準備購房資金：
購買法拍房要在競拍成功後15天內全款交給法院，否則就會構成違約。購房人在參與拍賣前一定得準備充足的現金。
如果購房人有貸款按揭買法拍房的計劃，就需要提前做好準備。因為法拍房的按揭手續必須在競拍之前走完。
總結一下：其實法拍房的風險很多是原房主人為構成的，所以購買法拍房的風險遠大於購買二手房。
購買法拍房一定要提前瞭解所拍房屋相關信息，房屋內居住老人和房屋有戶口的一定要謹慎對待，而關於稅費、標的物欠費和其他費用開銷則是一個算賬的過程。
最後，房小評奉勸這位朋友，法拍房“水”較深，靠這個賺“快錢”，千萬不要抱有賭徒心態和僥倖心理，小心駛得萬年船。
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