最高法：當事人就房屋買賣還是民間借貸產生爭議的，法院將依據雙方真實意思表示及合同履行情況綜合認定
最高法民終234號
本院認為，本案二審爭議焦點為陳俊峰、張立平與麗湖公司之間的法律關係性質。陳俊峰、張立平主張與麗湖公司之間系商品房買賣合同關係，麗湖公司主張與陳俊峰、張立平簽訂商品房買賣合同係為擔保的借貸關係。
《中華人民共和國合同法》第一百三十條規定：買賣合同是出賣人轉移標的物的所有權於買受人，買受人支付價款的合同。買受人支付房屋對價的目的在於取得房屋所有權是房屋買賣合同關係的基本法律特徵。由於本案雙方對簽訂的商品房買賣合同外觀形式表現的法律關係是否與雙方真實意思表示一致存在爭議，故本案需基於在案證據能夠證明的雙方簽訂的相關合同情況、約定的權利義務內容及履行等雙方交易的事實並結合各自主張的法律關係特徵進行綜合審查判斷，認定雙方簽訂商品房買賣合同的真實意思及雙方之間的法律關係性質。
首先，陳俊峰、張立平作為自然人，一次性購買226套商品房的行為本身並不屬於通常情形下自然人為使用或投資進行商品房買賣的情形。即使如陳俊峰、張立平主張其系以炒房為目的進行的大批量團購，但在案涉房屋尚沒有開發完成的情形下一次性購買226套商品房並一次性全額支付購房款，且麗湖公司在收到購房款後也沒有為陳俊峰、張立平開具付清購房款的發票，從該交易本身的商業風險考慮亦具有一定不符合常理之處。
其次，陳俊峰、張立平與麗湖公司雙方簽訂的案涉226套《商品房買賣合同》約定的房屋單價為3000元/平方米，總面積約為27775平方米，總價款83229930元。陳俊峰、張立平自認實際購房單價為1800元/平方米，實際支付購房款為5000萬元。陳俊峰、張立平與中金天盛公司簽訂《委託付款協議》約定的代付購房款亦為5000萬元，中京華所對麗湖公司的審核意見載明，2011年5月17日麗湖公司收到中金天盛公司轉款83229930元，同日通過翊華公司轉回中金天盛公司33229930元，中金天盛公司實際轉給麗湖公司5000萬元。
上述本案查明的事實足以證明中金天盛公司代陳俊峰、張立平支付的款項金額為5000萬元，陳俊峰、張立平上訴主張翊華公司轉回中金天盛公司的33229930元與本案無關，與事實不符。陳俊峰、張立平稱對外宣稱和合同上簽訂單價3000元/平方米是為了不影響麗湖公司地產項目的市場銷售價格，（2016）遼民終529號民事判決查明的事實顯示，麗湖公司以1500元/平方米的價格將麗湖名居小區55套房屋出售給耿某，股東會決議載明為維護市場價格穩定，以2800元/平方米的價格對出售給耿某的房屋進行備案登記。上述陳俊峰、張立平的陳述及另案生效判決查明事實表明，本案陳俊峰、張立平與麗湖公司簽訂的商品房買賣合同約定的購房價3000元/平方米應與當時案涉項目房屋對外市場交易價格相吻合，陳俊峰、張立平並無證據證明該市場銷售價在當時屬於虛高價。據此，陳俊峰、張立平以1800元/平方米購買案涉房屋，接近當時市場出售價格的一半，並不符合商品房買賣交易中開發商通常能夠讓利的幅度，反而與民間借貸用於擔保的房屋作價通常低於實際市場出售價格的特點吻合。而上述生效民事判決亦認定耿某與麗湖公司簽訂的商品房買賣合同不具有真實性。
第三，麗湖公司與李某某簽訂的案涉《居間合同》約定麗湖公司須向其支付525萬元居間服務費。麗湖公司應在購房款到賬當日向李某某支付三分之一的服務費，即175萬元，以後每滿一個月支付三分之一，直到全部支付完畢。本院查明的事實表明，麗湖公司也於2011年5月17日、6月17日、7月15日分別向李某某支付了175萬元，共計525萬元。其中兩筆轉款的付款用途載明為暫支利息款。麗湖公司主張支付李某某的525萬元系利息與其財務記載相吻合。由於陳俊峰、張立平系一次性全額支付購房款，麗湖公司收到了購房人支付的全部購房款的情形下卻按月給付促成該筆交易的李某某居間費用，顯然也不符合常理，而按月給付利息是民間借貸中常見的情形。
第四，陳俊峰、張立平與麗湖公司簽訂商品房買賣合同後又分別簽訂了《商品房回購合同書》，約定麗湖公司在2011年8月16日以1800元/平方米的價格支付回購款後雙方簽訂的商品房買賣合同自行解除。最晚可以遲延至2011年9月16日，但應給付遲延期間溢價款。如麗湖公司未能按約定時間給付回購款，則除非陳俊峰、張立平同意，麗湖公司無權再回購。上述回購合同顯示的麗湖公司作為房屋出賣方，在購房人已經全額支付了購房款的情形下仍保有通過回購的方式將房屋取回的權利，與房屋買賣合同關係中買受人付清購房款後，出賣方即負有交付房屋並辦理產權過戶義務的通常權利義務內容不一致，而與目前實踐中以尚未建成的預售商品房為借款擔保時採取的由出賣方在借款到期前保有房屋回購權的常見方式相吻合。且案涉回購合同約定按原購房價回購，僅約定支付延期回購溢價款，對自該款項發生至約定的回購日前麗湖公司佔用陳俊峰、張立平購房款三個月是否給付利息等並未約定，結合麗湖公司主張的其分三個月向李某某支付的525萬元系給付的利息，則可以對此作出合理解釋。陳俊峰、張立平主張由於麗湖公司與河海公司就案涉房屋所有權問題產生了糾紛，為減少損失而與麗湖公司簽訂回購合同。
但本院審理中，雙方明確繫於2011年7月19日簽訂案涉《商品房回購合同書》，而河海公司繫於2011年8月29日才就案涉房屋所涉糾紛向營口仲裁委員會提交仲裁申請，陳俊峰、張立平陳述的簽訂回購合同的原因與事實不符，也不具有合理性。
綜上所述，儘管麗湖公司並未提供證明其與陳俊峰、張立平之間以案涉226套《商品房買賣合同》為借貸提供擔保的直接證據，但陳俊峰、張立平與麗湖公司簽訂的商品房買賣合同從所購房屋數量、實際購房單價與市場交易價的差異、支付的購房款數額以及所謂的居間費用的支付方式、麗湖公司在一定期限內保有回購權等事實，均與以支付購房款取得房屋所有權為目的的房屋買賣合同關係的法律特徵不符，而與民間借貸中以簽訂商品房買賣合同並進行備案的方式為借貸提供擔保的通常做法相吻合。一審基於在案證據對雙方簽訂合同的真實意思經合理性分析判斷認定陳俊峰、張立平與麗湖公司之間不屬於真實的商品房買賣合同關係，系以案涉226套房屋的買賣合同為擔保的借貸法律關係，並經向陳俊峰、張立平釋明後，陳俊峰、張立平明確拒絕變更訴訟請求的情形下，裁定駁回陳俊峰、張立平的起訴，認定事實及適用法律並無不當。
來源 民事審判參考
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