前两天，阿伦的老朋友，易居研究院研究总监严跃进跟阿伦分享了他们团队的最新研究成果——
《中国百城土地储备报告》。看到这份报告，除了感慨老朋友醇熟的研究功底，感受更多的是震惊。报告显示，截至2018年11月底，易居研究院监测的100个城市土地储备为111826万平方米，环比增长2.0%，同比增长13.6%。土地储备去化周期较10月份有所扩大，11城土地储备去化周期超过3年，其中张家口、石家庄、肇庆去化周期更是超过5年，惊掉下巴！
百城土储去化周期上行，11城竟超三年
报告数据显示，2018年11月份，100个城市土地储备去化周期为
18.6个月。阿伦给大伙儿解释一下，土地储备去化周期的概念，就是按照现在的商品房销售节奏，市场需要18.6个月时间才可以消化完这些土地储备。而10月份这个数值还是18个月，可见土储去化周期是在上行的。业内人士认为，土地储备去化周期正走出13个月的历史低位水平，总体保持上行。这是谁的锅？一定是楼市降温，面包都卖不出去，还有谁买面粉？数据显示，当前各个城市的土地储备去化周期数值差异较大。100个城市中，有11个城市的土地储备去化周期大于36个月即三年，其中有30个城市土地储备去化周期小于12个月。
阿伦梳理后发现，张家口(75个月) 、石家庄(69个月)、肇庆(62个月)、漳州(53个月)、九江(45个月)、赣州(42个月)、郑州(42个月)、徐州(42个月)、岳阳(41个月)、桂林(39个月)等十个城市土地储备去化周期最长，除此以外，保定土地储备去化周期也超过三年。
表1：土地储备去化周期前10位
从城市层级来看， 2018年11月份，一、二、三四线100个城市土地储备去化周期分别为15.7、19.4和18.2个月。相比10月份14.7、18.7和17.6个月的数值，三类城市去化周期均有所扩大。比较而言，一线城市土地去化周期相对较短。报告指出，这和两个因素有关。一是一线城市当年高端项目的预售管控略有松动，进而利好商品房交易的上升。二是一线城市此前供地节奏并不快，这也影响了土地储备的规模。
报告分析称，去化周期长意味着此类城市未来土地和商品房供应将充足。值得注意的是，此类城市购房政策总体偏紧，若未来市场交易有反弹，那么去化周期压力会比预计的要小一点。以石家庄为例，据媒体报道，从去年的
2017年3月17日至今，经历了一年多“史上最严”楼市调控后，石家庄新房市场成交量下跌，特价房不断推出，营销活动不断；二手房市场冷清，成交价格也在经历了最初的惯性上涨、保持平稳后，开始出现回落，二手房普遍下跌10%，“可以说市场已经降至冰点”。此外，阿伦还发现，燕郊(0个月)、中山(3个月)、丹东(4个月)、清远(4个月)、承德(5个月)、扬州(5个月)、海口(6个月)、马鞍山(6个月)、惠州(6个月)、秦皇岛(7个月)等十个城市土地储备去化周期最短。
表2：土地储备去化周期后10位
对此，报告指出：去化周期非常短会使得此类城市未来两年房价涨易跌难。对于土地储备去化周期小于12个月的城市，更需要增加供地和鼓励房企拿地。包括燕郊、丹东等城市去化周期较小，这和此类城市供地偏弱有关。而对于中山来说，受益于粤港澳大湾区的概念，房地产交易表现较好，这也使得土地储备去化周期相对偏小。
新房市场降温，存量时代来了？
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，2018年11月全国百城土地储备规模继续上升，但是同比增幅曲线却是在下行的。今年上半年房企购地表现还比较积极，这利好土地储备规模的上升。但是下半年随着房地产市场的降温，房企购地意愿明显减弱，各地土地流拍案例增多，这都抑制了土地储备规模的上升。
图1：100城土地去化周期
同时，严跃进预测：如果当前商品房销售市场下行的趋势不改，从土地储备计算公式的角度看，土地储备去化周期依然会上行。
另据权威机构统计数据显示，2016年和2017年分别有9个和24个城市的二手房交易量超过新房，成为满足住房需求的主要渠道。这个数字在2018年预计将超过40个。业内人士透露，现在从总体上来看我们已经不缺房子了，未来房地产市场的需求将主要来自于存量的流通。
作为一个土生土长的北京人，阿伦对全国房地产市场的风向标——北京房地产市场最为熟悉。从9.30新政至今，北京连续出台众多调控措施，楼市也逐渐从“过热”走向“冷静”，效果立竿见影。国家统计局发布的数据显示，2018年10月份北京新建商品住宅销售价格同比仅增长0.8%，二手房价格 甚至出现了下降，与去年同期相比下降了0.2%。
前不久，紧邻北京地铁10号线、销售限价为66000元/平方米的丰台区某楼盘，首批300多套房源开盘10天后，仍然没卖完，曾经最不愁卖的房子卖不出去了。这还是过去新闻中那个“日光盘”屡见不鲜，买房要摇号排队，投资客扛着几麻袋钱包下整栋楼的房地产市场吗？
其实，随着房住不炒理念逐渐深入人心，无论是土地储备周期有所扩大，还是楼市降温明显，都只是一个开始。作为地产从业者，阿伦当然希望行业愈来愈好，但这个好不是如脱缰野马一般地急速狂奔，而是一个细水长流的健康市场，一步一个脚印地走向平稳健康发展的轨道，进一步实现高质量地长效发展。
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