在昨日举办的主题为“美好中国：敢当与前行”的第二十届北大光华新年论坛上，曾经发表“房价若真控下来，银行和相关部门都怕”的建设银行董事长田国立再次语惊四座：
建设银行董事长田国立
“我搞了一辈子金融，现在买房也赚不了钱了，你现在买不就是高位接盘了吗？”
他表示中国现在房地产市场太发达了，发达到欧美都远远望尘莫及。据统计，美国住房有30万亿美元资产，中国住房资产已经达到40万亿美元资产。中国目前更多存在的是住房结构问题，国际统计，人均1:1.1基本就够住了。
“房子真的盖够了。”田国立表示。
尽管建行此举颇有凸显自己在租赁市场地位的意思，近期，由甘犁带领的中国家庭金融调查与研究中心（CHFS）发布的住房空置分析报告得出的结论却与之不谋而合。数据显示，2017年国内二、三线城市空置率分别为22.2%和21.8%，远高于一线城市的16.8%；而商品房空置率在所有住房类型中位居第一，呈持续上升趋势，达26.6%。
按照国际通行惯例，商品房空置率在5%-10%之间为合理区；空置率在10%-20%之间为空置危险区；空置率在20%以上为商品房严重积压区。
因此从国际比较上看，中国住房空置率也处于较高水平。
热衷“购房”导致居民负债率升高，储蓄率下降，甚至违规加杠杆。在他看来，虽然合理的住房空置有助于平稳租房市场，促进人口流动；但考虑到如此巨大规模和比例的抵押贷款负债余额是由空置住房家庭负担，意味着住房金融市场的潜在风险。
从该团队对房价下跌进行的压力测试中可以看出，当房价下跌时，空置住房比非空置住房更有可能遭受损失。如果房价下跌 5%，空置住房遭受损失的比例将加速上升到 12.2%，而非空置住房遭受损失的比例仅上升到 7.8%。如果房价继续下跌，遭受损失的空置住房比例将会加速攀升，明显高于非空置住房遭受损失的比例。随着房价下跌 50%，约 42.3%的空置住房将遭受损失，比非空置住房遭受损失的比例高出近14.7 个百分点。
需要注意的是，与有人居住的住房相比，由于不涉及搬迁及出租合约限制，家庭出售空置住房更加便捷。但在市场出现波动的情况下，若大量空置住房集中入市，必然会对住房市场形成冲击。比较不同家庭2013-2015年与2015-2017年出售住房行为可以发现，拥有住房越多，家庭出售住房的比例越高。
根据报告的研究结果，2013-2015 年间住房价格下调期间，拥有三套及以上住房的空置住房家庭出售住房的比例是非空住房家庭的近乎两倍，对市场造成一定的下行压力。
盘活住房存量
风险越大为何越要买？据镇江新闻报道，有外地炒房客为炒房一下购买60套房，如今卖不出去，欠下600多万。胡润研究院日前公布的《2018胡润财富报告》中，中国千万资产高净值人群平均年龄40岁，地产仍是他们最主要的个人投资方向。
瑞士信贷发布的《2018全球财富报告》则显示，中国目前家庭财富规模位居第二，增长2.3万亿，达到52万亿美元；非金融形势的家庭资产比例从2017年的61%上升到2018年的62%，表明国内房地产市场依然强劲，房地产对财富的放大效应是显著的。
但自2016年12月中旬来，中央经济工作会议提出，要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，房地产逐渐回归居住属性。各地在相继出台房地产调控政策的同时，积极寻求房屋租赁的发展，租赁市场不断完善。尽管近日菏泽、广州、珠海等地出现政策松绑现象，中央经济工作中关于房地产的内容是“要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主题责任，完善住房市场体系和住房保障体系”，可见“房住不炒”的大逻辑没有改变。
那么，该如何解决住房空置率偏高的问题？甘犁认为，与其他国家相比，中国家庭持有多套房的成本很低，这可能是我国自有住房空置率较高重要原因。我国在房地产保有环节的税种仅有房产税和城镇土地使用税，其免税范围大，私人住房一般无需缴税。国际现行房地产在保有环节的征税体系中，主要包括不动产税，财产税等，其税收水平为房产价值的 1%-3%。
CHFS通过分析美国房地产市场 2010-2017年的城市数据，发现房产税负担越重的地区，空置率越低。回归结果显示有效房产税率上升1个百分点，空置率显著下降 2.46个百分点。回归结果显示房产税占家庭收入负担比上升1个百分点，空置率显著下降 0.61个百分点。
在 2017 年的调查问卷中，CHFS询问了如果房产税出台，家庭的售房意愿变化。数据显示，多套房家庭售房意愿增加比例高，同时拥有空置房家庭的售房意愿增加比例更高。拥有三套及以上住房家庭中，无空置房家庭中15.4%表示开征房产税其售房意愿会增加，有空置房家庭该比例更高，为18.6%。
此外，他还认为，规范完善租房市场，完善房屋信息公开机制，构建房屋大数据信息系统都有助于盘活住房存量，促进空置住房资源的有效利用。
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