觀點地產網自從提出分拆中國新天地上市至今已經過去六年，瑞安房地產這一設想似乎終於要作出一些改變了。
12月31日，瑞安房地產披露的一紙公告顯示，該公司全資附屬公司中國新天地於12月28日（作為買方）與BSREP CXTD（作為賣方）及其他訂約方訂立買賣協議。
根據公告，中國新天地將收購BSREP CXTD於China Xin tian di Holding Company Limited（即CXTD）持有的所有權益，這當中包括CXTD股本中所有已發行股份約21.894%及本金額約為78萬港元的未贖回永久後償可換股證券。
觀點地產新媒體獲悉，加上股份收購價格40.73億港元以及可換股永久證券的78萬港元，瑞安房地產將為此次收購事項付出代價約為40.74億港元。據瞭解，事項完成將於2019年3月15日落實，交易完成後，CXTD將成為中國新天地全資附屬公司。
值得一提的是，上述公告披露瑞安房地產所要收購得CXTD的21.894%權益，正是其於2014年為分拆上市所需而出售的那部分中國新天地股份。
資料顯示，公告中所提及的China Xin tian di Holding Company Limited（即CXTD）正是中國新天地的英文名稱，這在觀點地產新媒體隨後對瑞安房地產內部人士採訪中得到了證實。
因此，從該項交易的本質上來看，這屬於瑞安房地產的一個回購動作或許更為確切。
41億港元回購與新天地上市長夢
資料顯示，中國新天地為瑞安房地產的優質商業資產管理分部，業務主要集中於設計及規劃、出租、市場推廣、管理位於中國主要城市核心市中心的優質辦公樓、零售及多用途物業。
早在中國新天地成立之初，想要通過把優質商業資產注入中國新天地以求分拆赴港上市就是羅康瑞的願望，只是這一設想自2012年首次提出後，一直擱淺至今。
上海中原地產市場分析師盧文曦對觀點地產新媒體指出，如果要分拆上市，中國新天地需要把核心資產做好，另外還要做很多財務上的準備。
公告顯示，該項交易的出售方BSREP CXTD為一家開曼群島獲豁免有限合夥企業，其為Brookfield Asset Management Inc.的一家聯屬公司。
據觀點地產新媒體查詢，自2012年起，瑞安房地產開始透過一系列資產重組及人事調動，籌備中國新天地的赴港上市。
次年的10月31日，為改善集團財務狀況併為新天地提供發展資金，瑞安房地產公告稱，加拿大資管企業Brookfield Property Partners將以可換股永久證券的方式，向中國新天地投資5億美元。待中國新天地確認所得款項的指定用途，Brookfield將有權進一步認購最多2.5億美元的中國新天地可換股永久證券。
彼時的交易最終在2014年2月份達成，Brookfield及其機構合作伙伴承諾向中國新天地有限公司（CXTD）注資7.5億美元，Brookfield最終成為了持有中國新天地約22%股份的基石合作伙伴。
據瞭解，當時注資持有中國新天地約22%股份的Brookfield Property Partners，正是瑞安房地產12月31日最新公告中所提及Brookfield Asset Management Inc.的子公司。
資料顯示，Brookfield的首輪投資主要針對中國新天地位於上海的多個項目，當中包括上海新天地、新天地時尚、瑞安廣場、企業天地1期和2期以及位處虹橋交通樞紐中心的旗艦項目虹橋天地。
為了加強中國新天地的內部管理，瑞安房地產方面還委任了Brookfield兩名高級管理董事，加入到董事局。按照瑞安房地產的規劃，分拆後的中國新天地收入主要來源於持有核心資產取得租金、管理物業收取管理費用以及通過資產買賣獲得增值收益。
只是現在看來，瑞安房地產當時極力推動中國新天地上市做的動作，並沒有最終推動其走向資本市場。由於大量的持有性商業物業使得瑞安房地產積重難返，直到2015年瑞安房地產主席羅康瑞曾極力保證於下半年IPO，但中國新天地分拆上市最終還是沒有實現。
在12月28日最新披露的公告中，瑞安房地產稱，交易完成後，CXTD將為其一家全資附屬公司，從而鞏固瑞安房地產在CXTD的控制權，並在CXTD的戰略方向及日常管理方面更為靈活。
“把重點城市較好的新天地作為核心資產，先包裝好，在另外合適的時間點拆分上市，短期之內不一定，但這是有可能的。”
盧文曦對觀點地產新媒體表示，這幾年正好是房企快速擴張的時期，瑞房一直把重心放在舊改上，拿地擴張速度偏慢一些，這是對發展不太有利，導致最近幾年增長速度比較慢，財務數據相比其他公司也難看了一點。
“所以如果沒有新增長點的話，不如把核心資產做得漂亮一點。”
瑞房商業包袱與輕資產路徑
同一天中，瑞安房地產還披露了另一則公告。
於2018年12月29日，瑞安投資者及瑞安管理人、宏利投資者及中國人壽信託訂立框架協議，三方將共同成立合營企業，以於中國從事投資物業。
據瞭解，合營企業的目標承諾資本總額為10億美元，目前協定承諾資本7.5億美元將分別由瑞安投資者、宏利投資者及中國人壽信託（作為投資者）各自出資2億美元、4.5億美元、1億美元。
根據框架協議，瑞安管理人（作為合營企業的投資管理人）有權接納額外投資者加入合營企業。
公告顯示，合營企業的首個投資項目是一處位於上海黃浦湖濱路150號的甲級辦公樓，該物業總建築面積10.23萬平方米，當中包括辦公樓5.16萬平方米，零售2.7萬平方米以及地下停車場等其他建築面積約2.37萬平方米。
瑞安房地產在公告中稱，成立合營企業的目的是投資上海及中國其他一線城市（北京、深圳及廣州）的各項物業（包括該物業），以及對該等物業進行管理及行政工作。
“成立合營企業符合公司的輕資產策略，以及本公司趨向成為優質商業房地產的擁有人及經營者的戰略目標。”
從近幾年的動作來看，瑞安房地產的輕資產動作一直在持續，羅康瑞曾總結公司近幾年業績止步不前的癥結為“資產重、週轉慢”。
市場人士也分析認為，中國新天地遲遲未能上市的原因也在於大量自持商業物業使得公司週轉速度較慢，這種情況下的企業如果上市，顯然不能讓投資這滿意。
因此，自提出分拆上市以來，瑞安房地產“賣賣賣”的動作就一直持續不斷。最近一次的物業出售則發生在2018年7月份，以45.89億元的價格出售瑞虹新城部分項目權益。
除此以外，該公司自2015年以來已出售浦東四季酒店、四季匯、上海太平新天地朗廷酒店、虹橋天地酒店以、武漢天地企業中心2號等項目。截至目前，瑞安房地產累計出售物業套現已超過五百億元。
羅康瑞也曾指出，在瑞安房地產的資產總值中，當中52%資產均可供出售，以此提供盈利貢獻或置換高回報項目。
另一方面，除了出售物業資產以外，通過成立合營企業投資合作項目是瑞安房地產的另一條使自己“變輕”的途徑。其於12月29日公告，與宏利投資者及中國人壽信託成立合營企業投資一線城市物業便是一個很好的例證。
觀點地產新媒體獲悉，在瑞安房地產近來極少被曝光的投地中，大部分都是合作拿下：去年3月，瑞房成立的合營企業18.2億元競投上海青浦舊改項目；最近一次是聯合太平洋保險及黃浦國企永業集團，以136.1億元高價拿下上海新天地商辦地。
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