主持人：接下来我们将开启一个全新的内容环节--跨界问答，这场问答的主题是“互联网+房地产”。在答问结束之后，我们同样安排有一个微信提问活动，请大家将想提出的问题发送到观点地产新媒体微信公众号，谢谢。
首先请主持嘉宾上台就坐，有请：
腾讯地图街景房产副总裁李振合先生
接下来有请答问嘉宾上台，他们是：
中国房地产业协会副会长任志强先生
凯德集团中国区总裁罗臻毓先生
中城新产业控股(深圳)有限公司董事长刘爱明先生
李振合：尊敬的各位嘉宾，大家好！前面几位精彩的演讲，我相信在座的很多人意犹未尽。接下来我们会把互联网+房地产的这几位大佬的意见分享出来。
其实大家都知道，关于互联网+是在今年年初的时候由腾讯公司CEO马化腾先生提出来的，但是我们一再强调，在互联网+这个领域，它是跨界融合的关系，它与更多的房地产企业，或者说其它产业的企业来实现更多的连接，包括刚刚看到了凯德的罗总分享了凯德的一些经验。
互联网+房地产会产生一个过万亿的市场。马化腾先生曾经说，这是一个非常大的商机，也是一次洗牌的机会。首先我想请问任总，房地产与互联网在哪些方面需要融合，您有什么样的建议给到在座的开发商或者同行业的一些指导思想？
任志强：我已经不干房地产了，所以和我没有太多关系，我得从旁观者的角度来谈。
刚才罗总讲了凯德置地如何运用互联网，我觉得互联网+这个词不好，我是比较反对的。为什么说互联网+这个词不好？互联网+这个概念是把互联网当成工具，也就是说传统的产业如何利用互联网这个工具去做一些事情，我觉得罗总就是很好地把互联网当成了工具在用。
他主要用在两个物，一个是实物的物联网，一个是服务的务联网。我觉得互联网分为四大类，第一类是交易类，像淘宝这种，第二类是社区或者内容类，比如说腾讯QQ，建立一个社区，大家互相可以联系，它和交易没有关系，当然很多人也想利用QQ来做广告，和交易结合。
在罗总的演讲里，好像这一块是已经少的。第三类是游戏类。互联网在网络方面，不管是腾讯还是网易，这是很大收入的一块。
李振合：对，我们的营收有65%以上都来自娱乐游戏。
任志强：游戏也开始逐渐和社交、内容相结合了，有些是把内容变成了游戏，让大家玩起来更开心，有些是游戏的过程中可以建立社交，也有这样的情况。第四类是商务服务，就是罗总刚才说和务有关的，比如说支付，只有交易，如果没有支付支撑的话，这个交易不太容易成功。
这四大类里头，你是用的哪一类呢？我觉得最关键的问题，要有一种互联网跨界思维，不是说我单纯把它作为一个工具使用，最主要的是要把房地产的思维概念改了。
房地产与互联网最大的不同就是它不能动，互联网的最大特点是动，房地产的特点是不动，因为你不能把房子搬来搬去，你不能把广州的房子搬到海南来，所以它的地域性决定了，我在哪儿开发，那个房子就只能建在那块土地上，所以它有它非常固定的特征。但是互联网可以说改变了时间、空间和人与人之间关系的一系列问题。你要用互联网思维，就把它交叉进去。
举个例子，我们现在看到的Uber，所有政府机关都认为它是打击了出租车，所以出租司机都在罢工，这是我们在大部分城市看到的现象。这是一个非常错误的认识，就是根本不懂互联网的人才以为它主要是对出租司机的打击。
Uber不是说仅仅把人装在车里，Uber在设立的时候就提出要把世界装进后备厢，它把其它的思维方式结合起来，人只是第一步，第二步就把后备厢利用了，可能解决城市物流运输的30%的问题。
最后不是有人推着那个小三轮或者电动车去运货，所有车的后备厢都被利用，你以后怕警察抓你带人，你不要带人，带后备厢就可以了，因为后备厢可以用Uber的方式替大家运东西。它装进去的还包括把医生和病人装在一个车里，看病解决了，它把外语教师和学生搁在车上了，然后一堂英语课讲完了，这就是互联网思维的概念，它不能单从一个工具的利用去讲如何和房地产结合。
我想提醒大家的就是，如果我们都用互联网思维的方式去想问题，你在房地产的任何一个传统的环节上，都可能有充分利用互联网的机会。
李振合：我觉得这么理解，刚刚任总讲到了社交的问题，其实这个很吻合腾讯公司的连接一切的理念，把连接一切再分解下去，就是人与人的连接。还有人与物的连接、人与服务的连接等等。
接下来请罗总谈谈，凯德在互联网这个领域做的还是比较前面的，我看到你今天做的这个方案，我相信你的触网已经有好长一段时间了，肯定不是今天打造的，又听说你是来自新加坡，最早的智慧城市其实就是源自于新加坡，凯德关于房地产这一块，按照你的理解，你认为哪些方面会需要形成一个融合？
罗臻毓：首先一点，我还继续做房地产，和任总有点不一样。
我们怎么看待房地产呢？不是说把互联网当成工具或者什么，只是说有了你的智慧手机，咱们的生活方式，咱们的一切都有了很大的改变。在这个时代怎么把一切无缝的衔接起来，这触发了我们很大的思维。刚才我所说的只是互联网整个战略思路里面对消费者的理解。
我们从盖楼到销售楼，到你们住进来以后，或者是进来我的商场，进来我的办公楼办公，这里面还有无数的不同的变化，还有所谓怎么用上互联网。这是我想纠正的一点点。
刚才李总说我从新加坡过来，新加坡并不是哪里都比中国先进，我们看到很多移动的互联网的东西，在国内远比新加坡还要先进，而且在这里可能对于房地产也好，对于一些传统行业的冲击反而是比新加坡还要大。新加坡比较小，它的冲击力并没有那么大。
但有一点是，新加坡在这一段已经开始建造一个智慧型的城市，所以有很多公共设施基本上已经铺起来了，在新加坡我们做房地产就更有另外一个空间，就是怎么把我们的楼跟周边衔接起来，基本上从用户的角度讲，从你的地铁到你的巴士，到你走进我的楼，基本上就能得到无缝的衔接。但可能从中国的角度来看，可能还有一些标准的问题，在不同的城市，不同的地方，还有一定不同的标准，要走到这个无缝的连接，到目前为止可能还是要一定的道路要走，这是我的简单的看法。
李振合：接下来我想问一下刘总，请您分享一下目前市场上在互联网+领域做的比较成功的房企的心得，您也属于业内的前辈人士，包括我们中午交流的时候，您也有很多见解。
刘爱明：房地产怎么跟互联网联系起来，这是业界都在思考的问题，顺着任总的话说，用互联网思维来讲这个事。现在确实呈现出来的，我觉得更多的是营销环节，第二个跟房地产相关的是金融这个环节。实际上也已经显现出来，其他的大家都在思考，也在尝试，还有一个跟房地产相关的就是再社区O2O，以彩生活为首，大家都看到了它的价值。现状我觉得可能分成这几类，但是实际上显然大家意犹未尽，觉得这个事肯定还没完。中午我跟主持人也在探讨，主持人是腾讯的，我跟他谈就很有一种感觉，现在这个社会把腾讯放在一边，把这个社会分成两类人，大家在谈互联网，都不理腾讯。有一类说互联网影响会很大，一类说这个东西不要太悬乎，该咋做就咋做。
实际上互联网从字面去理解是两层意思，一个是互联，这是它很大的价值所在。就像刚才任总说的，你把病人和医生放到一起，没有互联网你是做不到的，这就是互联的价值。第二个是网。这个网就是进一步放大，实际上我们世界上每一个人都在网上，互联网把世界上所有的人从理论上都可以连在一起，这比现实当中联系的会更有效率，会更快，所以说互联网利用这一点，可以提高效率、降低成本，大概指的是这个意思。
我经常就在想，如果从互联网这个角度去想，你会发现有一种感觉，就是网上的世界是真实的，现实的世界倒有点虚幻。你认真想想是会有这个感觉的。如果进一步想，互联网构筑了一种虚拟的空间，对实体的空间会不会有冲击，我觉得这是一个问题。房地产商其实经营的是一个实体的空间，不论你是商业，或者你卖写字楼，卖住宅、建工具、建厂房，反正经营的就是一个空间，这个空间是实际存在的，我们这帮人干的就是这个生意。
但是互联网构筑了一个虚拟的空间，这个空间会不会对实体空间有冲击？我觉得是有的，但是有一些没显现出来，例如说商业，我就不太清楚罗总的凯德的数据，我们看到有些商场出了问题，其实它出问题是里面的商家出了问题，因此商场的空间就出了问题。下一个是不是写字楼？我们看到大量的城市的写字楼过剩，我们也看到一些创业者说不怎么需要那么多写字楼。我觉得这是接下来开发商要应对的问题。
李振合：腾讯的投资部老大有这样一句话，任何一个产品平台或者任何一个事物都可以用成本去定义，这次相信李克强总理采纳互联网+的国家战略，其实也是能够促进经济发展。刚刚这三位都已经谈到了，互联网到云计算、大数据这四个领域本身的这一块。接下来又得要找一下任总，因为之前我听到你预测说下半年房价必须会涨，这就意味着用户无形中增加了一个巨大的成本，开发商在拿地、营销方面也在提升。如何通过互联网+为开发商提升利润空间，给用户降低他的决策成本，您有什么很好的建议？
任志强：大家可以抬头看看房顶，房顶上有两个东西，一个是有一排一排的灯，如果说我们的传统思维就是这一排一排的灯，比如说开发商说我拿地一线，设计一条线，施工一条线，销售是一条线，传统的房地产开发商就是这样做的，这就是一条一条的线。这一排排的灯下面有一些乱七八糟的东西，谁也不知道这东西是什么，这就是互联网。什么概念？它要用一些概念把这些东西解决，比如说我从三亚到海口，你会想我是坐高铁，还是坐汽车，还是坐船，还是坐飞机，你首先想到的是我如何用一种运行工具过去，当你找到一辆车的时候，车上有4个座位，你会不会同时想到剩下三个座位不能空着？如果用互联网思维就可以，它用很迅速的办法告诉你，把多数想从三亚到海口的人集中到一个车上，或者一个运输体上，如果没有人，它可能解决的是路途中有一个人顺路到一半的地方，到一般地地方以后又空一个座位怎么办？又有另外的人从半路上车跟你一起到。我们算完成任务了吧？互联网还没完成任务，互联网想着怎么回来的时候用一种办法把它重新组合起来，让他回来的时候也是4个人，而且这4个人可能还都不是到同一个地方，可能有三个人下车了，他们下车之后又有三个人上来，所以这个车从这头到那头，可能这车上装了七八个人，有七八个过程。也有的不是在直接干线上，他可能找了另外一个车插到你前面，这是互联网的办法。现在怎么让多数人分享这个信息，我怎么和你结合起来？这就是互联网。房屋的信息也一样，包括价格信息，在美国有一个公司，它最初就是从政府手里买信息，然后把信息装到网上进行评估，就像我们的房价网一样，然后告诉你这个房子值多少钱，到现在变成所有的用户都希望搁到那个估值，哪怕他不卖，他的资产都迅速增加了。如果中国有这样一个更好的条件，老百姓（603883）可能就更容易知道房价的走势和房价的上下，以及采取什么样的手段去进行判断。其一是房子本身，其二是交易成本，在交易成本的过程中，互联网也可以大大地减少很多交易成本的重复缴费或中间的收费。如果老百姓在中国也有这样的网络，他就可以通过减少交易成本和告诉你未来的预期价格。你就很容易做出判断，到底要不要买房。
中国最大的遗憾就是，我们虽然有互联网，但是有一个管互联网的单位。这个管互联网的单位常常不让你这个互联网把真实的东西告诉大家，这是最麻烦的。比如天津发生了一个重大的爆炸，所有的天津媒体几乎都不报道天津发生了什么事。如果我们的房地产界也是这样的话，就会很麻烦，所以我们的老百姓就会经常上当，多花了很多冤枉钱。再比如说网上还可以提供一些东西，它可以告诉你到哪个银行贷款成本最低，网络可以把一切的东西都透明化，透明化以后我就可以很容易做出决策。这可能是我们非常需要的一个东西。美国房地产里面有一个很重要的制度叫经理人制度，它约束了所有的经理人敢于把信息公开，而不怕你偷这个信息。
所以互联网常常会出毛病，就是我们没有一套完整的信息保证制度，没有人给你背书，这就是非常麻烦的事。因此每个单位不得不自己去努力，你来一个东西，我来一个东西，你给你背书，我给我背书。你们知道最近倒了多少互联网吗？到今年为止已经公布大概倒了1200多家。和房地产有关系的是多少家？大概比较大的有9家，其中最大的一家融资10个亿了，它也倒了，就类似好屋这样的网，它融资了10个亿，最后都完蛋了。当然我不是说好屋中国完蛋了，就是中国互联网竞争是非常激烈的，和房地产相关的网也有很多类似的，然后后面又没有一些基本保障的东西，最后就垮了一大堆。上半年大概垮了1200多家，都是和互联网创业相关的东西。
房地产商充分把它当成一个工具也好，还了当成什么也好，但是面向社会的时候就是另外一回事，比如说我用智能管理我的电、水，没有任何问题，但是有些东西充分公开向社会披露的时候，或者让公开的民众免费使用的时候，就会产生很多其它有毛病的地方。
李振合：任总刚才讲的话，我理解，大家可以通过在拿地的前期的阶段，到销售的阶段，到最后的入伙阶段，都可以很多次的去使用好互联网，可以降低你们的开发商的成本。最后还是取之于民，实现给用户更好的体验，这是我刚刚对任总发言的理解。
目前移动互联网的很多应用都在地图上，比如说滴滴打车、Uber这些。2013年的时候，我们集团CEO也提过，未来的O2O是在地图上。请问任总，你在这方面或者说你认为房地产应该如何来使用好地图？
任志强：我觉得地图是除了文字和歌曲以外，第三种最重要的传播工具。前几年中文大学一个教授给我们讲了这个事，但是我们现在缺的是什么？我们缺的是没有遥感信息和遥感的随时变换的东西。当东莞出现了嫖娼事件之后，我们从当天晚上的卫星地图上可以看到，哪些人从东莞跑到哪儿去了。
李振合：我补充一下，那个是在地图里面称为LBS的定位技术。
任志强：定位系统你得定位到什么程度？就是它把每个人的手机或者说其它的信息都记录下来，我们实际上是非常需要这个东西。可是从哪里拿这个东西呢？
李振合：我们腾讯已经开放了。
任志强：你的地图开放了没用。前几天有人问我，深圳的房价还会不会涨？我说肯定还会涨，因为仅仅靠人流还不够，当然我们现在还有一个好处是，买不起房子的人肯定不用手机，但用手机的人不一定买得起房子，所以凭手机定位选定人流肯定是不够的。为什么深圳有这么大的人流量去增加他的房子的量呢？因为深圳人的年轻化程度是最高的，文化程度是最高的，我们从就业看，互联网就业增长90%，高知识、高创造性的人进入深圳最多，一定是高工资，所以它的房价还得接着涨价。地图上有些东西可以告诉我们，比如说地图上可以告诉你非渗水地区的覆盖范围。什么叫非渗水地区？就是你这个楼群盖了很多地方，它不渗水，这个渗水可能会造成水灾。类似这样的地区，我们可以充分利用这个信息，关键看你用不用得好，如果用得好了，对开发商非常重要。包括凯德刚刚也介绍说，我们把位置放在第一位，现在不止位置，还有人流，通过卫星定位是可以查出人流的。当位置发生变化之后，人流也会决定位置的调整。我们看看天津和北京中间的房子，一般都比较好卖，过去大家认为天津往海边走，那个房子更好。结果我们实际看一看，凡是天津离北京更远的地区，还不如它往河北方向的房子好卖，原因就是人流就是这样的动向。这可能就是我们如何和互联网结合，但仅仅靠它是不够的，我们一直坚持用互联网思维的方式去研究房地产，而不是用线性的思维研究房地产，这是很重要的。
李振合：谢谢任总，因为时间的关系，最后给罗总提一个微信上的问题。你们对来福士这样的大型实体综合体看好吗？
罗臻毓：随着城市的发展，我们还是看好综合体的，当然重点就是位置，还有就是怎么开发综合体，包括它的不同功能的衔接上，这肯定是要下一点功夫的。今天的话题是互联网+，我觉得我们完全走到虚拟时代，这是不大可能的，如果实体还是得存在的话，基本上综合体应该是比单一的任何的房产更有发展的空间。
李振合：感谢罗总。我刚刚看到罗总在分享的过程中，来福士更多的是解决了用户在体验过程中的一些线下的关键的问题，包括也能够更好地去提供这样的服务，后面有机会可以再跟罗总分享。我还有一个问题问一下刘总，这也是网友的问题。物业服务因为有了互联网概念而获得了资本市场高估值，你怎么看这种现象？
刘爱明：我觉得这是一个好的现象，我昨天也说了这个事，我从业了20几年，我觉得我们前20年基本赶上的就是制造业的事，我想做互联网的跨界，我们需要做好的是服务业，把服务业的特征做出来，资本市场给个高估值这是非常好的，并且最终会导致所有的房地产企业真正的怎么做到对客户更好。
李振合：非常感谢刘总，因为时间关系，关于互联网+房地产跨界融合的关系，几位专家已经给了明确的评论和指导思想，我想象从成本也好，从互联网+的房地产战略也好，都已经有很强的交流。在目前的状况下，互联网+房地产还在探索的过程中。只要大家拥抱它，一定会探索很多的奇迹出来。
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