長租公寓的2018年，註定是個多事之秋。
在速度與激情當中，長租公寓的2018年來了一次中途的緊急剎車，眾多負面消息的曝出，讓不少人對長租公寓能否在未來有序發展產生了顧慮和擔憂。
面對中途剎車，長租公寓的從業者需要思考的是，如何以安全有效的方式駛入快車道，對於他們而言，這是一次求變之路。
壹/ONE
長租公寓的誕生和發展，既有市場需求的合理性，也有相關意見的指導性。
仲量聯行的數據報告指出，中國的住房租賃市場是一個服務超過2億人口、年租金規模過萬億元的市場。近十年間，中國的流動人口進一步向一、二線城市聚集，並呈現出平均年齡低、租房需求大、租賃週期長的特點。
由於傳統散租市場存在租期不穩定、信息不對稱等諸多痛點，長租公寓市場近年來在人口結構調整、購房門檻升高、政策支持和資本助力四大因素的作用下迅速發展，尤其是機構化運作的集中式長租公寓發展迅猛。
回到市場，相關數據也顯示，我國的流動人口在2015-1016年期間短暫下降後開始進一步回升，2017年中國流動人口達到2.5億。人們對租房的接受程度進一步提升，43%的都市白領表示可以接受一輩子租房。
長租公寓的產生，也在於之前其他傳統租賃市場的無序。
中國的住房租賃市場歷來以個人房東的散租市場為主，由於對承租人的法律保護不完善，傳統租賃市場一直存在房源不真實、租期無保障和信息不對稱等諸多痛點，這催生了市場對更規範化和制度化的租房系統的迫切需求。專業化、機構化運作的長租公寓應運而生。
貳/TWO
事實上，在成為焦點之前，長租公寓便已經逐漸成為年輕租房一族的選擇之一。
近年來，在一、二線城市的高房價和嚴格限購政策下，租房正成為越來越
多年輕人的選擇。截至2017年末，四個一線城市的平均房價收入比高達34.9年。
尤其是自2015年末以來，隨著房價加速上升、首付比例提高以及房貸利率上浮，購房每月還款和同等面積住所的月租金之間的差距急劇擴大，使得此前尚未購房的人群更傾向於租房。限購政策的日趨嚴格也意味著外來人口的租賃需求年限延長，尤其是在一、二線城市，更是如此。
仲量聯行也認為，作為房地產長效機制的一部分，長租公寓市場在一、二線城市發展前景巨大。千禧一代在中國城市人口總量中的比重約為27%，隨著千禧一代陸續成為勞動力市場的主力軍，以及人口流動性的增加，住房租賃需求正在快速增長。此外，中國城鎮化的進一步推進也將助推租賃市場的發展。
隨著租賃市場發展，民眾觀念的轉變，租房人群將會越來越龐大，屆時將衍生出更多不同類型的租房需求，長租公寓將往更多元化的方向延伸發展。
叄/THREE
只不過，在快速發展的同時，一連續的非議熱點也將長租公寓推向了暴風眼上。
從中小型長租公寓平臺的爆倉開始，到甲醛房事件的沸沸揚揚，再到大品牌長租公寓的“漲價”迷雲，一時間，長租公寓存在的合理性與否，甚至成為了城中熱議。對此，業內人士指出，今年眾多長租公寓的負面頻出，實際上也暴露了長租行業在快速發展當中所出現的一些亂象和不正規操作，但這並非意味著長租公寓就應該就此遏制，對於長租公寓在租賃市場當中所扮演的角色以及為提升租房客戶對美好生活的體驗，都是值得肯定的。
實際上，如果能夠藉此對這些亂象進行清理，形成有效可行的監督管理機制，督促長租公寓品牌能夠形成嚴格性的標準化管理，那麼反倒對於長租公寓的健康發展，是個利好。
對此，仲量聯行也認為，市場的透明度更能保障行業健康發展。對於個人租戶而言，目前中國長租公寓市場在租金和房源供給方面已較為透明，但對於房源的質量和環保情況缺乏行業標準和信息公開渠道。與此同時，對於長租公寓運營機構而言，由於中國缺乏完善的信用體系，在瞭解租客背景和信用方面存在困難。
在這五大影響中國長租公寓未來加速發展的主要因素中，目前市場及政策只滿足了部分條件，還有諸多條件有待中長期去實現。因此，中國應加快建設社會信用體系，通過房東、租戶雙向信用體系管理，提升市場透明度。此外，政府應加快搭建租賃平臺，完善租賃備案，進一步健全租賃住房平臺管理，促進行業的快速發展。
肆/FOUR
合富輝煌之前的報告指出，目前長租公寓除了部分由開發商自持土地進行開發外，大部分主要是來自於對廠房、舊有商用物業等的改造而來，而未來發展將可分為兩個方向，一個方向是房企主動與舊有物業業主洽談改建，另一個方向則是由住房租賃國有企業來改建，然後委託給住房租賃企業運營管理。第二種方式就類似於輕資產的品牌輸出，房企將不需通過持續物業的使用權，直接對租賃住房進行運營管理，這將有利於將分散的物業進行統一的改建，預計屆時將有更多運營商參與到住房租賃的管理當中。
截至2018年上半年，北京、上海、廣州、深圳、杭州和成都六個城市已開業長租公寓總存量約為13.5萬套。從未來供應看，各地政府都大大提高了未來五年土地出讓中租賃住宅用地的比例。預計至2022年底，六個城市新竣工並投入運營的長租公寓將達75.6萬套。從城市內的地理分佈來看，長租公寓普遍位於地鐵沿線，且靠近辦公樓聚集區及產業園區等辦公人群聚集區域。
在廣州，作為外來人口增長最快的一線城市，隨著經濟的不斷髮展，就業機會的增多，外來人口增速也將呈持續擴大趨勢，而不少開發商及運營商一早看到廣州租賃市場缺口和機遇，多個長租公寓品牌在廣州逐步發展擴大。
數據顯示，廣州的長租公寓興起於2015年，並在2016-2017年的兩年間迎來爆發式增長。截至2018年上半年，廣州長租公寓開業項目數量約為87個，總體量為19200套，公寓品牌13個。除了全國連鎖品牌，廣州本地公寓品牌運營商和房企開發商在市場中表現活躍。
總體來看，未來廣州租賃需求將受惠於持續的經濟發展和不斷增長的辦公需求，長租公寓的市場發展前景良好。廣州長租公寓未來運營主體主要為房企開發商，他們在土地獲取、住房建設與改造方面具有相對優勢。在拓展區域方面，由於市中心資源稀缺，房企開發商和品牌營運商更多轉投非市中心的地鐵沿線區域。
對於長租公寓而言，中途剎車只是更像是一次進廠維修，大眾所關注的，更是其隨後能否迎來新的健康發展，未來，依然值得期待。
部分數據來源：仲量聯行 第一財經商業數據中心
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