惠州市民在不动产统一登记

遇到的主要问题

要点：

1、有恒产者有恒心；有合法恒产者有长期稳定的良好预期；长期稳定的良好预期是社会稳定的重要基石。不动产产权证书是市民“恒产”中合法财产的权属凭证，是市民重大财产权益得到平等保护的重要体现。

2、笔者遇到的惠州市民办理不动产统一登记的案例。

3、惠州市不动产统一登记中遇到的常见问题及现行处理办法。

4、惠州市涉农不动产统一登记的思考。

5、惠州市城镇个人自建房不动产统一登记的思考。

6、惠州市司法机关与行政机关在不动产统一登记中有效衔接的思考。

一、不动产产权证对市民的重要意义。

2016中共中央 国务院《关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》：“产权制度是社会主义市场经济的基石，保护产权是坚持社会主义基本经济制度的必然要求。有恒产者有恒心，经济主体财产权的有效保障和实现是经济社会持续健康发展的基础。

恒产不是法律术语，但不动产属于恒产的主要内容之一。一块土地、一栋（套）房屋、一片山林...均是老百姓的重要财产，这些财产权益的记载、证明集中体现在不动产产权证上。《物权法》第十七条规定：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。

手里有证，心里不慌。这是老百姓的基本感受，虽然有时会遇到权证被撤销的情况，但一直以来权证的重要证明作用得到了行政和司法的普遍尊重。比如，惠州基层村组之间发生了土地争议，凡是能拿出1953年李公堂盖印的土地房屋所有权证的，往往就占有优势；遇到山林争议，能拿出自留山证的就基本胜诉；遇到土地承包争议的，能拿出承包证或缴纳公余粮手册的就取得比较优势。遇到房屋征拆的，能拿出建房许可证、用地许可证的就比较容易认定为合法建筑，获得比较多的补偿。相反，惠州这几年拆除了相当部分的房屋，比如博罗小金，违法建造的几十栋小楼房，一次拆除，且抓了人。在二手房交易中，权证取得时间长短，和税费优惠直接有关；在三旧改造中，有无权证，有什么权证对项目成本、项目许可的影响更大。

但是，并不是老百姓所理解的属于自己的不动产一定能取得不动产产权证。因为，有的不动产产权在法律上并未取得，实际占有并不代表你已经享有合法的产权。比如，扫黑除恶斗争以来，查处的个别黑恶势力、村霸非法强占村集体或村民户的土地，该行为实际上就是历史上反复出现的乡村恶霸土豪的雏形，是我国基本制度所坚决不能容忍的行为。再比如，有的房屋建设在耕地上，违反了土地利用规划，有的住宅房屋建在工业用地上，违反了城乡建设规划，有的则属于超过许可范围建设，有的因为几十年来城镇和乡村建设以及土地管理等法律、法规、行政管控政策和实际执行以及登记部门的变迁，档案的遗失等原因，办理统一登记的资料不齐全，无法及时取得登记，这在涉农不动产产权登记和建成年代较久的房屋登记中最突出。

简而言之，一本不动产产权证书对于老百姓很重要，但是并不是老百姓目前实际占有使用的房屋、土地、林木等等不动产均能取得登记证书。原因有1、非法占有；2、违法建造；3、政策变迁；4、资料遗失。

惠州市从2016年开始不动产统一登记，各区县的启动时间、登记范围略有不同。比如惠城区启动时间最早，自2015年12月31日开始，其他区县则在大约半年后开始启动；惠城区采取了分类推进、逐步覆盖各类产权的统一登记，而其他区县则基本上是“齐步走”（包括农村土地承包权、林权等）。

不动产统一登记很好理解，就是把原来分散在国土、房管、林业、农业、海事等部门的土地、房屋、林地林木、草原、海域、海岛等的权属登记，统一到一个部门登记。惠州市县区目前按照统一登记机构、统一登记簿册、统一登记依据和统一信息平台“四统一”的原则设立了一局、一中心、一馆开展不动产统一登记。

（未完）

韩宁20181217

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