10月下旬以來A股的這一輪反彈中，房地產板塊可謂當之無愧的“王者”。截至11月15日，申萬房地產指數近20日漲幅高達19.65%，僅次於申萬綜合指數。從個股表現看，市北高新連續9日漲停，區間漲幅高達168.71%，張江高科股價也已經翻倍。
分析人士指出，近期房地產板塊表現強勢，主要因近期監管層未提地產調控，穩增長壓力下市場對調控政策或邊際鬆動的預期有所升溫，加之地產板塊估值較低，地產股順勢跟隨A股走出一輪強勢反彈行情。但需要注意的是，無論地產調控會否放鬆，房地產板塊之間的內部分化都難以避免，經濟和政策環境可能都更利好龍頭企業，優勢地產龍頭股的投資機會將更明顯。
地產股引領反彈
10月中下旬以來，地產板塊悄然走出一輪強勢的反彈行情。
數據顯示，10月19日至11月15日的20個交易日中，申萬房地產指數漲幅高達19.65%，僅次於申萬綜合指數，同期上證綜指僅上漲7.31%，房地產板塊的漲幅接近其3倍。
地產個股賺錢效應突出，市北高新連續9日漲停，區間漲幅高達168.71%，張江高科股價已經翻倍，亞太實業的累計漲幅約68.2%，陽光股份、空港股份、電子城、南京高科的20日漲幅也均超過50%。
“從年初至10月中旬反彈前，地產股已跌去近50%，估值處於歷史低位，在經濟環境較複雜、寬信用難度較大的情況下，股票投資者容易博弈左側機會，市場預期地產調控政策可能會鬆動以維穩經濟，10月中下旬以來，部分城市開始出現調控鬆動的傳言，更進一步增強了股票投資者的信心。”聯訊證券首席經濟學家李奇霖在接受中國證券報記者採訪時表示。
10月31日，中共中央政治局召開會議，會議通稿隻字未提樓市，受到業內及廣大投資者的關注。有研究人士發現，從2017年底以來的歷次高層會議都對房地產市場提出了調控要求。在當前穩增長壓力較大的背景下，不少人對地產調控可能鬆動的預期有所升溫。
“短期來看，近期住宅和土地成交市場有所走弱，政策更嚴已無必要、甚至穩市場或更為關鍵，比如近期各類穩經濟措施頻出，同時土地市場正在加速降溫，流拍率和溢價率或將進一步惡化，預計地方政府財政壓力將加大，緊隨其後投資也將逐步開始走弱，從近期中央政治局會議表態看，目前行業積極因素正在醞釀、預計後續政策環境將逐步改善。”華創證券分析師袁豪指出。
地產龍頭機會更明確
“經濟下行壓力下，各種政策最終將邊際利好房地產，居民槓桿率提升是大趨勢。全球主要經濟體，經濟增長中樞下行，種種應對措施，最終導致的一個結果就是居民槓桿率的提升。”興業證券房地產行業閻常銘團隊在最新研報中指出。
這一觀點體現了當下機構對調控政策放鬆的期待，然而“遠水解不了近渴”，當前地產行業基本面仍在尋底過程中，部分房企內部現金流緊張，市場人士認為，即便後續政策真的放鬆，行業回暖，企業之間的分化也必將加大，地產龍頭的機會相對更大一些。
國信證券分析師區瑞明指出，行業基本面在週期規律和前期調控的雙重作用下，即使政策面相機抉擇地逐步改善，基本面仍可能先表現為慣性向下尋底。而行業基本面慣性向下的過程中，政策改善將提升市場信心，讓行業基本面能較大概率地在一年內找到底部並企穩。
“在當前位置，我們對未來一年優勢地產股的走勢仍然較樂觀，認為有較大概率走出類似2012年那樣的行情。優勢地產股的基本面，再疊加政策改善，在股價變現上，大概率會有比較好的行情。”區瑞明表示。
袁豪同時指出，中期來看，本輪供給端調控導致資源正快速向龍頭集聚，“融資集中度——拿地集中度——銷售集中度”的邏輯，將推動頭部房企銷售大增。“目前板塊低估值背景下，繼續看多地產龍頭相對和絕對價值，並維持板塊‘推薦’評級。”
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