李雲亮說業主物權（續59）
美國法律如何規定：小區控制權屬於小區內的全體業主（22）
我寫這個系列（李雲亮說業主物權）時間長、角度多變。我會繼續寫下去。但是，動筆越來越慢了。我感慨物權法學界之“高傲”、“孤獨”、“封閉”。以致我不得不說話尖刻，捻針轉刺這個學術界。
為了物權法這個專業問題，我必須知道這個圈子的學術底細（所有做學問皆如此）。好在中國大陸這個圈子，歷史簡短清晰，成熟度不高。
我特意分析過這個圈子。2005年，我在天涯論壇-關天茶舍，用“滴水巖”之名，寫過《法學家的孤獨》一文。十二篇連載。外加幾篇附文、補充和續文，以此鼓勵自己。
簡單地說，這個圈子裡的學者，數學思維和物理學思維都不及格。他們不知道一個簡單的數量關係公理：“全量等於它的各部分的和。”（餘元慶等編著：《初級中學課本平面幾何》。人民教育出版社1956年3月版，第39頁——這也是我讀初中的課本）
比如，他們不知道10-0-0-0-0-0-0-0-0-0-0=10。這個恆等式，左邊有十一個數字：十個0，一個10。每個0，代表業主一個商品房單元空間；那個10，代表整個物業小區。
孫憲忠教授對業主物權曾有評價：“說來奇怪的是, 這一權利竟然基本上沒有供權利人獨立支配的建築物部分”。（孫憲忠：《當代不動產法評述（十）》，載《中國土地》1997年第1期）
也就是說，一個物業小區全體小業主的權利之和“竟然基本上沒有供權利人獨立支配的建築物部分”。那麼，物業小區整個物質部分還在誰的名下——這既是一個物權法問題，也是一個物理學問題。
在香港，其地政總署—法律諮詢與田土轉易處，有個“小手冊解釋之一”說：
當物業的所有單位售罄，有關公司最終會根據《公司條例》(第32章)解散。公司解散後便不再存在，而其依然擁有的任何物業即成為政府物業。這些物業通常包括公用地方，如電梯大堂、外牆、天台等。為改善大廈管理，政府鼓勵業主立案法團接管這些物業。政府會將這些物業轉讓給業主立案法團，有關轉讓契據則由本處草擬。
這是什麼意思？
意思說，比如一個物業小區，所有10個商品房單位售罄，一定有11個物業契據（大陸為《不動產權證書》）。其中，有1個留在了開發商手中。當商品房售罄，房地產公司解散，開發商“其依然擁有的任何物業即成為政府物業……（香港）政府鼓勵業主立案法團接管這些物業。政府會將這些物業轉讓給業主立案法團”。
這個“小手冊解釋之一”，今天也解釋清楚，令中華人民共和國最高人民法院頭痛的開發商“大產權”和業主“小產權”並存的歷史緣由。同時也說明了，中國大陸物業小區的全體業主，為什麼沒有物業小區的控制權——他們沒有那“第十一個”《不動產權證書》。
那“第十一個”《不動產權證書》，我們不學香港“鼓勵業主立案法團接管這些物業”——這是當初開發商故意不學，還是沒有學問不懂？這是一個問題！
（未完待續）20180217
原文鏈接：http://lylofl.fyfz.cn/b/940235
閱讀更多 李雲亮說業主物權 的文章
