“這樣的公寓，百年難得一遇”。
最近，類似這樣的話，經常從一些中介嘴裡冒出來。
“手上沒有8成首付住宅的錢，又沒有購房資格，你現在不買公寓買什麼”。
我不知道這樣的理論他們是怎麼得出來的。
只知道一件事情，當下公寓的銷售提成，快趕上“匹凸匹”了。
讓你瞠目結舌的銷售提成
座標深圳，公寓A，單價2.38萬，總價95萬，70年產權公寓。
佔到大便宜了？公寓A及周邊樓盤，半年前就是這個價。
佔到大便宜了？65%的使用率，沒地鐵，5年限售，租金低。
為什麼中介這麼賣力推銷？高銷售提成——9%+1萬元現金。
其實，商鋪和酒店式公寓等商業房源都是採取所謂“二三級聯動”進行銷售，中介機構按照3-9%收取佣金，有上下級。
“重賞之下必有勇夫”，有人半年收入破60萬，比炒房還穩。
返傭？是有這樣的操作，但畢竟不多。
所以，知道為什麼很多中介，拼了命的推薦公寓，比新住宅和二手住宅，還積極了吧？
投資和投機
能買住宅，不要買公寓。
一直以來，公寓都以不限購、隨便買、單價低、性價比高、無需搖號的賣點撩撥著許多人的心。
特別是一些眼睛發綠的投機者，以賭徒的心態想趕樓市末班車。
從各方調查數據來看，購買公寓的人，超過七成都是投資，甚至是投機（單純考慮住家的話，生活成本非常高）。
在房住不炒的大背景下，政府很早就關注到，這才有了一道又一道，足夠狠的令牌。
北京“326”商住房限購政策發佈後，商住公寓類房源成交量跌了94%。
深圳731新政，5年限售，就是打擊公寓成為炒作窪地行為，強行增加持有時間打擊炒作交易。
記住，“低進高出，快買快賣”的樓市投機手法，不適合公寓，因為接盤俠太少。
稀缺品畢竟是少數
在很多中介口中，公寓都是“稀缺品”、“絕版”、“賣一套少一套”。
在我看來，夠得上“稀缺品”這三個字的只有極少數，關鍵看地勢和人流。
1、半徑500米內有無地鐵口及大型購物和商業中心。
2、半徑一公里內有沒有大型企業、園區、CBD、TBD。
公寓未來的收益主要來自兩個方面，租金只是抗通脹，本身增值才能賺錢，很多人在這個邏輯上就犯了基本錯誤。（只有極少數城市的公寓租金可賺錢）
目前，北上廣公寓的“租售比”已超國際標準5倍以上，在靜態投資週期內，需要50年以上才能收回成本。
這意味著房東通過出租公寓獲得的年化收益小於 2 %，即便在一線城市，投資價值甚至不如銀行普通理財。
各種舉著包租、返租名義的酒店式公寓，幾乎都是炸彈，因為好出租的房子根本不需要這樣包裝。過往失敗案例，直接問度娘把。
賭房子未來還會漲？租金還能大漲？呵呵。
不稀缺的公寓，接盤俠在哪裡？恐怕連你自己都想不出來。
當然，這裡特指40年的公寓，並非65年的公寓，兩者完全不是一回事。前者容積率高、面積小，居住體驗不佳，不能上戶口，也就沒有學區。
沒人會告訴你誇張的交易稅
你在買公寓的時候，恐怕沒有人告訴你，公寓在交易的時候，會收天價稅。
二手公寓交易的稅費，有兩種計稅辦法。
一種是全額徵稅法，另外一種是差額徵稅法。在實際交易中，可以選擇稅費最低的方法進行計稅。
全額徵稅法，總稅率按照總價的14.7%徵收。差額稅金計算方法的計算結果與交易時間、原購買時間的價格、有直接的複雜關係，影響因素很難簡單說清。
不過從大量案例來看，升值高，用全額徵稅法越划算；升值小，用差額差額徵稅法划算。不過無論怎麼算，至少三分之一的收益都要被砍掉。
讓買家為稅買單？有這樣的傻子嗎?換了你，你願意嗎？
按照我們這樣說，是不是所有公寓都不能投資呢？你需要在決定之前幹3件事。
1、瞭解周圍同檔公寓的租金回報率。
2、找個工作日，晚上9點左右，看一下這些公寓的亮燈率。
3、計算，15年能否收回成本。
重申一遍，當下樓市已經進入理性投資階段，投機的空間幾乎沒有。不存在趕不趕上末班車的問題，因為已經發車了。
便宜，絕對不是你買公寓的理由！
珍惜現金，當下寧願不投資，也別亂投資。到2019年下半年，你會悟出這句話的意思。
-END-
作者：石榴叔，資深媒體人，從業二十年，持證法師，專注金融、地產行業。因為有著敏銳的嗅覺和獨立的思考能力，擅長挖掘新聞背後的真相，穿透產品。真相比真理更重要。
閱讀更多 石榴詢財 的文章
