“这样的公寓，百年难得一遇”。
最近，类似这样的话，经常从一些中介嘴里冒出来。
“手上没有8成首付住宅的钱，又没有购房资格，你现在不买公寓买什么”。
我不知道这样的理论他们是怎么得出来的。
只知道一件事情，当下公寓的销售提成，快赶上“匹凸匹”了。
让你瞠目结舌的销售提成
坐标深圳，公寓A，单价2.38万，总价95万，70年产权公寓。
占到大便宜了？公寓A及周边楼盘，半年前就是这个价。
占到大便宜了？65%的使用率，没地铁，5年限售，租金低。
为什么中介这么卖力推销？高销售提成——9%+1万元现金。
其实，商铺和酒店式公寓等商业房源都是采取所谓“二三级联动”进行销售，中介机构按照3-9%收取佣金，有上下级。
“重赏之下必有勇夫”，有人半年收入破60万，比炒房还稳。
返佣？是有这样的操作，但毕竟不多。
所以，知道为什么很多中介，拼了命的推荐公寓，比新住宅和二手住宅，还积极了吧？
投资和投机
能买住宅，不要买公寓。
一直以来，公寓都以不限购、随便买、单价低、性价比高、无需摇号的卖点撩拨着许多人的心。
特别是一些眼睛发绿的投机者，以赌徒的心态想赶楼市末班车。
从各方调查数据来看，购买公寓的人，超过七成都是投资，甚至是投机（单纯考虑住家的话，生活成本非常高）。
在房住不炒的大背景下，政府很早就关注到，这才有了一道又一道，足够狠的令牌。
北京“326”商住房限购政策发布后，商住公寓类房源成交量跌了94%。
深圳731新政，5年限售，就是打击公寓成为炒作洼地行为，强行增加持有时间打击炒作交易。
记住，“低进高出，快买快卖”的楼市投机手法，不适合公寓，因为接盘侠太少。
稀缺品毕竟是少数
在很多中介口中，公寓都是“稀缺品”、“绝版”、“卖一套少一套”。
在我看来，够得上“稀缺品”这三个字的只有极少数，关键看地势和人流。
1、半径500米内有无地铁口及大型购物和商业中心。
2、半径一公里内有没有大型企业、园区、CBD、TBD。
公寓未来的收益主要来自两个方面，租金只是抗通胀，本身增值才能赚钱，很多人在这个逻辑上就犯了基本错误。（只有极少数城市的公寓租金可赚钱）
目前，北上广公寓的“租售比”已超国际标准5倍以上，在静态投资周期内，需要50年以上才能收回成本。
这意味着房东通过出租公寓获得的年化收益小于 2 %，即便在一线城市，投资价值甚至不如银行普通理财。
各种举着包租、返租名义的酒店式公寓，几乎都是炸弹，因为好出租的房子根本不需要这样包装。过往失败案例，直接问度娘把。
赌房子未来还会涨？租金还能大涨？呵呵。
不稀缺的公寓，接盘侠在哪里？恐怕连你自己都想不出来。
当然，这里特指40年的公寓，并非65年的公寓，两者完全不是一回事。前者容积率高、面积小，居住体验不佳，不能上户口，也就没有学区。
没人会告诉你夸张的交易税
你在买公寓的时候，恐怕没有人告诉你，公寓在交易的时候，会收天价税。
二手公寓交易的税费，有两种计税办法。
一种是全额征税法，另外一种是差额征税法。在实际交易中，可以选择税费最低的方法进行计税。
全额征税法，总税率按照总价的14.7%征收。差额税金计算方法的计算结果与交易时间、原购买时间的价格、有直接的复杂关系，影响因素很难简单说清。
不过从大量案例来看，升值高，用全额征税法越划算；升值小，用差额差额征税法划算。不过无论怎么算，至少三分之一的收益都要被砍掉。
让买家为税买单？有这样的傻子吗?换了你，你愿意吗？
按照我们这样说，是不是所有公寓都不能投资呢？你需要在决定之前干3件事。
1、了解周围同档公寓的租金回报率。
2、找个工作日，晚上9点左右，看一下这些公寓的亮灯率。
3、计算，15年能否收回成本。
重申一遍，当下楼市已经进入理性投资阶段，投机的空间几乎没有。不存在赶不赶上末班车的问题，因为已经发车了。
便宜，绝对不是你买公寓的理由！
珍惜现金，当下宁愿不投资，也别乱投资。到2019年下半年，你会悟出这句话的意思。
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作者：石榴叔，资深媒体人，从业二十年，持证法师，专注金融、地产行业。因为有着敏锐的嗅觉和独立的思考能力，擅长挖掘新闻背后的真相，穿透产品。真相比真理更重要。
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