菏澤取消限售，大家躁動了一下。緊接著，衡陽取消限價，又狠狠撩了一下市場預期：只要房價要跌了，政府就會出手救市。原來這是真的。
不管是菏澤還是衡陽，都是非常典型的三四線城市。
有第一個，就必然會有第二個，第三個調控鬆動的三四線城市，相信很快就會來了。只不過不一定都會明確發文，可能是私底下默默執行。
調控政策的變化，是很重要的市場信號。
一，三四線城市壓力很大，房子不好賣了。二，政策已經見底，接下來大概率是鬆一鬆，穩一穩。三，三四線城市的自住剛需，可以擇機入手。
四，見好就收，不要戀戰。還在關注三四線城市的投資客，也可以等一等，最好把資金投在一二線城市。
不管是三四線城市，還是一二線城市，不要指望房價大漲。2019年一定是房地產行業各方面都會收縮的一年。尤其開發商拿地，一定向核心城市核心地段迴歸。
換句話說，開發商的市場邏輯也在發生改變：過去兩年，許多房企包括恆大、碧桂園在內，瘋狂重倉三四線城市，而明年開始，一定會收縮擴張步伐。
但開發商又離不開土地，那就只能爭奪一二線城市的土地，還得是核心地段的優質土地。
2019年1月2日杭州主城區首場土拍。關注一下。
從購房者角度來講，也要有「抗跌」思維。
在板塊選擇上，從“成長性”向“抗跌性”轉變。這一點很重要。即使在同區域裡，兩個樓盤間也有高低之別，接下來多關注好的戶型、好的品質、好的品牌，地鐵近一點，附近有商業綜合體......能幫你扛過週期。
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總價300萬、九堡/星橋/翁梅、工作在四季青
<strong>@矢渝
老師你好。我的工作在四季青，剛需，考慮總價300萬內的新房或二手房，因為有2胎了，面積戶型不能太小，周邊最好有學校讀書方便，離上班不能遠，可以推薦一下蕭山或其它板塊價格合適的房子嗎？
<strong>樓先生：選擇還是挺為難的。這個預算還可以買到好一點的地段，但面積戶型肯定無法滿足很舒適，尤其對你這樣的二胎家庭。要想買戶型大一點的房子，只能往外圍一些，可能地段不夠主流。在這種情況下，就看你願意犧牲哪些了。
希望住得近一點，那就買套小戶型，比如天城府和金色時光，可以優先考慮，雖然地鐵不方便，但開車沿著秋石高架一直往南就到四季青了。這樣的地段這樣的價格，性價比還是挺高的。本來可以關注九堡的玖峰匯，可惜高層賣完了。
蕭山這邊，悅虹灣是一個選擇，3.2萬的均價，是難得的精裝大盤，跟上面三個樓盤相比，它的家門口就有地鐵。其它的選擇就不是太多了。
如果考慮面積再大一點，只有到城東的北面方向，比如翁梅、星橋一帶，江山雲著、星奕雲著可以關注一下，附近都有地鐵，今後到四季青需要地鐵換乘。到蕭山這邊也有一個選擇，沿著地鐵2號線，往南部新城這邊來。
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老小區/回遷房、置換改善、城東或艮北
<strong>@順其
現在手裡有一套觀音塘靜安花苑89方小三房和一套和諧嘉園的135房大三房（回遷房），想賣掉一套，到城東新城或艮北新城換一套，可行嗎？請問賣哪一套比較合適？
<strong>樓先生：可行的。老小區換新房，只要沒換成特別不靠譜的房子，都是可以的。而且你打算置換的新樓盤，都是非常主流的地段，房子本身也是比較主流的選擇。比如公園1872、天悅江灣以及錢塘天譽、東城金茂府，這些樓盤比你手上的兩套老房子，置換的時候，不用特別猶豫。
你手上的這兩套房子，其實地段都很好。不過相比起來，和諧嘉園更有稀缺性，這樣的地段，賣掉後再想買回來，不大容易的，畢竟對面有萬象城這樣的現象級商業綜合體，而且今後這個區域也不大可能再有住宅地塊出讓。
從房子本身來講，和諧嘉園也要比靜安花苑要新得多，包括物業管理、房型都要進步不少，總的來說，和諧嘉園雖然是回遷房，但還是要比一般的回遷房要好得多。之前這個小區電梯有質量問題，業主維權之後，全都換掉了，包括物業管理也進步不少，這樣的房子還是值得拿住的。二選一的話，賣掉靜安花苑吧。
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閒林/南湖、預算220萬、剛需/醫務工作者
<strong>@王小白
老師，我老婆在浙一上班，我在餘杭上班，想等到2019年浙一餘杭院區開業了，老婆調到餘杭上班，請問老餘杭、閒林、未來科技城板塊有哪些新盤或者次新盤可以推薦？希望交通方便，周圍配套相對完善，預算220萬左右。
<strong>樓先生：這個預算，在未來科技城核心區有點不夠。如果能增加三四十萬的預算，可以關注一下華夏四季和西溪公館，這兩個樓盤的實用性很強。這段時間可以密切留意它們的動態。
如果實在不想增加預算，那220萬左右承價能力內，確實可以關注老餘杭和閒林，比如閒林的江南府，還有少量89方，到餘杭院區的直線距離不遠。往閒林街道這邊，悅青藍和閒湖城後續也還有房源。
或者就到老餘杭這邊，現在更喜歡叫作“南湖板塊”，是西面另一個重點要開發和發展的區域，未來會承接未來科技城的剛需外溢。這裡有兩個新樓盤可以關注，一個是綠都·鑑未來，另一個是中銳·星未來。
至於二手房，也是一種選擇，但不用特別著急。如果能遇到特別實惠的房子，把雜七雜八的稅費都加上去，跟在售新房比較一下價格，如果划得來，可以考慮二手房，畢竟可以馬上住進去。只不過這樣的機會暫時不多。
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採荷學區老破小、都會森林、改善自住
<strong>@笑意
樓先生好，有兩套房，一套老破小，一套在錢江新城，想把老破小置換到新房子的周邊，是採二的學區房，但是6月份掛牌到現在也沒成交，而且一直在跌，已經跌到79方360萬了，很糾結到底要不要出手直接賣了買都會森林，還是等行情回暖再賣。請賜教。
<strong>樓先生：等行情回暖，你想買的新樓盤也不會是現在這個價格了。所以，沒什麼好糾結的，更不需要等什麼行情回暖。一般來說，在行情低迷的時候，更容易換到好房子。畢竟這種行情下，你可以挑挑揀揀。而上半年限價+搖號，很多其實不怎麼樣的房子，都轉到購房者手上了，這些房子今後是要吃虧的。
像都會森林，大家還是很喜歡的那種樓盤，這樣的價格和地段，要不是行情轉冷，估計也是一房難求。不管從哪方面來講，比你手上的老破小要好得多。只要這樣的房子確實用得上，用來自住，那就置換吧。無非是你的這套老破小，能否順利賣出去。當然，都會森林用來投資不是最理想的，畢竟總價還是挺高的。
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青山湖科技城、首付40萬、首次買房/剛需
<strong>@心旅途
你好。請問臨安不限購的青山湖科技城有沒有值得推薦的樓盤？預備首付四十萬，離輕軌近。第一次買房不瞭解，求建議，謝謝。
<strong>樓先生：第一次買房就要到青山湖科技城，是因為沒有杭州的購房資格嗎？如果有的話，那犯不著去買青山湖科技城。而且，不是在未來科技城或者當地工作，那邊的房子暫時用不上吧。
你有四十萬的首付，承價能力十分有限，能給你推薦的樓盤不多。如果你是剛需自住，建議從可以住的角度出發，而不是為了上車而買房了。所以，新樓盤買不到的話，也可以在你工作單位附近，關注一些不是很差的老破小。
其實你的這個預算，在青山科技城這邊能選擇的樓盤也不多，離輕軌站近的是寶龍旭輝城，但單價最好準備一萬七八才能比較好把握。均價1.58萬的中天·珺府可以關注一下，只要墊墊腳就能夠得上。四十萬首付還能買到的，比如國能悅璽臺，板塊內最便宜的，不過離輕軌就很遠了。
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