節前“賣一買一”的業主在出售物業時，往往會遇到經紀上門要求籤署獨家代理合同。近日，有業主反映，賣房也有“限時一口價合同”；中介經紀出示合同表明“超出實收房款價的部分”全部屬於中介公司。這樣的行為到底合不合法？
“溢價”條款寫進合同偽裝合法“吃差價”
2018年11月初，市民楊先生欲以118萬元的價格出售其位於海珠區江燕路的一套小戶型住房，售房信息在某網站發出的當天就接到了幾十個看房電話。
可是來看房的人並非真正的買房者，而是中介公司的經紀人員。其中一名經紀人更是極力勸說楊先生和他們公司簽訂“獨家代理銷售”協議，並給楊先生講解了協議的內容：由該中介公司獨家代理該房屋的銷售，保證在三個月內將房屋以118萬元的價格售出，並給付楊先生5000元押金，一旦房子在三個月內沒有售出，楊先生不用返還押金。
該經紀人還聲稱，他們一旦“獨家代理”了楊先生的房子，就會在各個網站上將該房屋的信息置頂推廣，很快就能將房子賣出去。楊先生一聽心動了，於是答應簽署獨家代理合同，同時也收下了5000元的押金。
萬萬沒想到，在簽署合同的時候，中介又拿出了一份“承諾書”讓楊先生簽署，並解釋說這份承諾書“與《獨家委託代理合同》均成不可分割的組成部分，缺一不可”。
承諾書中列明瞭楊先生出售該物業的實收房價款，並明文規定“對於超出實收房價款部分，本人願意無條件一次性獎勵給貴司。本人對此承諾絕不反悔。”
因為楊先生確實是著急賣房，再加上中介人員再三擔保能在約定時間內售出該房屋，另外該中介收取的佣金費又極低，於是楊先生簽下了合同。目前，該房屋已找到買主，而中介給出的報價比楊先生的實收價足足高了12萬。
“限時溢價分成”很常見
上述案例是個例還是常態？記者就此採訪了在廣州二手房交易領域頗有建樹的資深業內人士周先生。
周先生表示，這種吃差價的手段在一些中小型中介公司十分常見，通常有個專業的名詞來形容它，叫做“限時溢價分成”，即中介光大正大地和房主說要吃差價。房主為了省事和中介簽訂協議，在房主確定實收房款價之後，中介再與買主商談價格、簽訂協議，高出的差價歸中介或者由中介公司和房主按照約定的比例分成。
“在大中介行如果發現這類情況，一旦屬實，會辭退當事人，同時報送中介協會，將其列入黑名單。”周先生說，不過“小中介的處罰就沒有那麼嚴格了。
那“限時溢價分成”是否構成違法呢？周先生表示，因為“分成”是業主知曉的報酬方式，業主願意從售房款裡抽一部分獎勵經紀人，這種行為帶有“私人獎勵”的性質，因此在法律層面上一般不構成違法。這也就說，即使一些買家事後發現自己被吃了差價，也拿不回差價房款。
周先生建議購房者，在買樓前“貨比三家”，同一套房，多問幾家中介店，“肯定會有正規的中介企業將業主的實際價格報出來。”另外，如果遇到獨家代理房源，也應該先調查瞭解同小區、同類型房源在同一段時間內的市場售價水平，再進行決策。
“最低價”不等於“真實價”，低價筍盤背後的陷阱
既然黑中介會將業主的房子價格報高，以獲取溢價。那是否消費者貨比三家之後，看到的最低市場售價就是業主的真實售價呢？
非也。利用低價吸引顧客，然後利用“業主反價”的藉口進行漲價，也是黑中介常見的“吃差價”手段。
記者曾在網上搜索同一套房源在不同網站上的出售信息，結果發現掛牌價大不相同。為了識別真假，於是挑選了報價最優惠的一家中介和市場口碑最好的一家中介，分別與該房源下掛的經紀人聯繫，以購房者的身份向其詢問房子價格。
“為什麼你們掛的價格與其他網站上不一樣？”
報價最優惠的中介答：“我這裡是全網最優惠的價格，是業主給我的底價。如果您選擇全額付款一次成交，我還可以去跟業主商量，給您再優惠一點。您可以先隨我實地看房，價格我們好商量。”
口碑最好的中介答：“我們是完全真實的售價，有房主錄音以及相關合同證明的。每次房價的調整和變更都是經過房主同意的。另外，如果房主擅自更改了價格而沒有進行告知，我們會對房源進行下架處理，等協商好真實價格之後再上架。”
記者帶著這兩份答案詢問了周先生，以業內人士的眼光判斷，到底孰真孰假？
周先生表示，一個是價格起伏不定，說是底價卻仍有商量空間；另一個是有直接的證據證明房價的真實性，當中的真假已呼之欲出。一些不法中介經常先利用低價房源來引誘客戶上鉤，然後在客戶看房表示滿意之後，再向其傳達“業主反價”的信息，而“反水”的價格正是帶有“高額溢價”的中介價格，並非購房者的真實售價，為此客戶買房要支付高成本，業主售房也無法以最合理的價格成交。
因此，購房者在遇到低價房源時要保持頭腦清醒，“天上不會平白掉餡餅”
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