2018年樓市經歷超過400餘次的調控政策、看不懂的搶人大戰、土地的不斷流拍、崩不住的房價、被砸的售樓處、房企此起彼伏的裁員、帶頭大哥的“活下去”、以及達到歷史之最的千億房企陣容……
好在，它終於過去了，嶄新的2019大步走來。2019年走勢如何，來看看這50家機構如何預測？
米宅：2019是政策疊加現實的樓市小年
1、政策基本面是“託而不舉”，托住不跌，但也不舉著讓你上升，政策盤子裡是貨幣政策和限購限貸政策。
2、“因城施策”，在穩定房價的前提之下權利下放，落實城市主體責任，根據自己城市的情況來制定、調整政策，這將是2019年城市樓市政策的主基調，於是你看到了合肥、廣州、珠海等的政策調整就是前奏，後面會越來越多。
3、2019年，會看到很多城市對限購、限價的放鬆，主要是土地依賴較大的省份和城市，會限價逐步退出、限購政策的社保年數和補交規定放寬。
4、海南除了海口三亞兩個城市之外，大多數地方的度假養老樓盤會逐步放開，道理很簡單，給北方土豪蓋的海景房為什麼要限價呢？為什麼要限購呢？圖啥呢？
5、首套房利率會有下調 ，政策主基調說了：要保護自住需求。利率現在卻是傷害自住剛需客的一把利刃。
6、2019年，一線城市盤整完畢，壓抑兩年的需求將逐步釋放，略有回暖，回暖程度主要看信貸條件。
7、2019年，
二線城市保持平穩，市場在下行，但政策適當寬鬆，兩相抵消，市場基本面保持平穩，不會大起大落。8、大批三四五線城市將迎來蕭條、回調、下跌，現在出不了手的，估計明年後年更難出手，因為好價格不再有了。
9、2019年，將有大量商鋪空租，所以，請珍惜你的租戶，不要漲房租，對他好一些，同理，寫字樓、公寓、住宅的房東，也要對你的租客好一點，因為，明年會有更多房子空出來的，價格更便宜，他可能不會再租你的房子。
10、2019年第一天也是反洗錢實質性執行的第一天，錢的流動效率會下降，今年，務必保持好你的現金流，建議採取防守策略，多備幾張信用卡，不要擴張、不要激進，最好是不要創業不要做大的投資，珍惜工作，珍惜同事。
11、
房子可以買，長週期一定是看漲的，但這一兩年是沒有什麼漲幅的，不要期待什麼暴擊，保持一個平常心，只看一線、強二線城市，主要看限價新房和無倒掛二手房機會。12、當你在討論房子值不值得買的時候，你需要換個問題來考慮：有沒有比房子更值得買的東西？如果沒有，那就安心的買房子吧。唯一不同的是，房子沒有以前好賺錢了，但問題是，相對買其它，它依然可能是最安全最靠譜最賺錢的一個事兒。
人民日報：股市震盪築底、債市分化加劇
01
外部環境會變好嗎？
●全球經濟增速下行與分化加劇可能導致中國出口增速不及預期，從而帶來新的增長與就業壓力;
●全球資本市場動盪加劇與美聯儲的後續加息可能導致中國再度面臨資產價格下跌、資本外流與本幣貶值壓力。
02
錢會更多嗎？
貨幣政策繼續遵循2018年的政策基調，預測包括：
●第一，2019年可能仍有3-4次降準。降準一方面可以在外匯佔款持續負增長的背景下為金融體系補充基礎貨幣，另一方面也可以緩解影子銀行體系收縮導致的流動性短缺；
●第二，2019年央行在下調存貸款基準利率方面可能會依然謹慎，既可能維持基準存貸款利率不變，也可能降息的次數顯著低於降準的次數；
●第三，央行依然會進行積極的公開市場流動性操作，且流動性操作(OMO、SLF、MLF)的相關利率可能進一步下調。
03
股市會怎麼樣？
導致2018年股市顯著下跌的主要原因有四個：中美貿易摩擦的突然加劇、美國股市自10月份以來波動顯著上升、金融監管的深化以及民營企業家對未來信心的下降。
目前來看，股市的政策底已經非常清晰，但是，政策底並不等於市場底。很可能在整個2019年上半年，市場都可能處於一個持續探底的過程，本次“磨底”的時間可能要比以往任何一次都更長！
原因在於雖然困擾2018年股市的兩個國內因素已經好轉，但困擾股市的兩個外部因素仍將持續存在。
04
房子會有大跌嗎？
房地產市場調控預計不會顯著放鬆，防大起又要防大落，既要避免債的繼續上升，又要防止資產價格持續下跌。
05
哪裡最有賺錢機會？
2019年利率債市場將會繼續迎來牛市。
因為下行壓力不小，金融機構的資產荒仍舊嚴重，從而進一步增加利率債的吸引力。但考慮到匯率的維穩以及利率債發行的可能上升，無風險利率在2019年的下行空間將是比較有限的，所以牛市也只會是溫和的牛市。
總結來看，2019年中國資本市場的格局可能是股市震盪築底、債市分化加劇。市場上避險情緒有可能佔據主導。
貝殼研究院：新房放量，二手觸底
政策上2019年將中溫放鬆，呈現三個特點：調控主體由中央轉向地方、調控方式由調控交易轉向調控供給結構、政府職能迴歸到住房保障。
市場層面，新房放量，二手觸底 。2019年隨著大量新房尤其是價格適中、位置尚可的限價房集中入市，會對二手房市場造成分流影響。而明年二手房市場有望結束繼續下行的態勢。
城市分類上，一線城市明年市場有望小幅回升，首次置業需求加快進入市場，帶動換房改善鏈條活躍。二線房地產市場將成為全國房地產市場平穩增長的“壓艙石”。
吳曉波：房地產行業仍然非常糾結
經濟學家管清友也講了，中國的房地產泡沫是在三線、四線以下的城市。
而且在2019年，房地產行業仍然非常糾結，大規模人民幣增發和居民消費的恐慌，不動產仍然是一個巨大的承載物。
不久前已經發生了“菏澤事件”，我認為大概從2019年一季度開始，房地產政策的波動會成為我們觀察2019年產業和宏觀經濟的重要指標。
社科院財經戰略研究院：一線城市緩慢復甦
從城市格局看，一線城市已經進入存量房市場，受開發市場波動及商品房庫存變動因素的影響較小，市場變動主要取決於政策特別是融資條件的變化，但政策進一步趨緊的可能性並不大。
另一方面，經歷了2017年以來的持續調整，一線城市房價風險已經得到一定釋放。市場復甦目前主要受制於嚴厲的調控政策及複雜多變的外部經濟環境。一旦外部經濟環境有所改善，一線城市樓市可能會率先緩慢復甦。
2019年雖然國際資本市場仍將繼續動盪，但中美貿易摩擦可能會有所緩和。這或將在一定程度上改善房地產市場所處的外部經濟環境，減弱市場觀望情緒。
二三四線城市仍將繼續調整。二三四線城市大多仍處於增量房市場階段，當銷售不暢時，住房庫存將再度增加，並反過來進一步增強房價下降壓力。2017-2018年，二三四線城市房價大都累積了不小的漲幅，客觀上也有調整的需要。
野村：樓市調控或在二季度明顯鬆動
野村陸挺團隊認為，菏澤樓市調控鬆綁的樣本或難以複製，也並不意味著中國對房地產行業調控政策全面放鬆的開始。
隨著2019年上半年經濟下行壓力明顯加大，二季度樓市調控或將出現更大幅度與範圍的放鬆，屆時可能會涉及一二線城市對限價限售限購的鬆綁；那時才算是樓市調控的根本性轉折點。
丁祖昱評樓市：看好中西部城市
2019年房地產更將發揮中國經濟壓艙石的作用，政策相對寬鬆且落“地”。城市層面，我更看好的是最近幾年成交相對平穩、整體市場容量較大的城市，比如重慶、武漢等基本面相對良好、人口吸附力較強的中西部城市，另外還有因為政策原因一直被壓制的城市，典型代表為上海。
對於更多的中小房企而言，增速放緩已經成為大勢所趨。一方面市場容量不再增加，行業規模已經發展到階段性瓶頸；另一方面傳統開發企業的高槓杆模式難以為繼，尤其是在市場轉冷、銷售不佳的背景下，企業資金層面會更加“捉襟見肘”。
旭輝：2019年穩/2020年轉/2021年啟
2019年是中國房地產以“穩”為主旋律的1年 。
其一、穩量。即使2019年比18年房地產銷售面積差不多，或則少5%，但整個行業依舊是一個很大的體量，2019年全年銷售額預計也能達到12萬億，13萬億，所以量是穩的。
其二，穩價。全國均價會穩定或者略有上升，房價既不會大幅上漲，也不會大幅下跌，而是整體一個穩字。
其三，穩投資。2019年房地產投資增速將繼續保持在6%左右，與GDP增長速度相似；
其四，穩槓桿。行業2019年間會實行“穩中有降”的去槓桿，降負債；
其五，開發企業穩增長。可能2019年比2018年增速會適當放緩，但開發商業績增長是可持續的。
其六，穩預期，經過208年調整之後對後市預期會更加穩定，波動不會太大。
其七，穩政策，2019年房地產政策會繼續分城施策，價格管理也會相對穩定。
2020年是一個“轉”字
其一、政策轉松；預計2020年會有一些鼓勵性政策會出現；
其二，市場轉暖，2020年市場會比2019年市場要好；
其三、供需結構會轉好。目前樓市供需結構不均衡較嚴重，典型的大失衡是中國樓市在需求很大的城市往往房子供給不足，而在需求少的城市反而供求過剩，但2020年供需結構會逐步轉好。
其四，高增長轉為高質量。到了2020年，房企過去高速增長即將轉變，品牌規模房企都會追求高質量增長，也因為高質量的約束，類似TOP30房企會維持大約10%到20%的增長，會比之前適度下降，因為房企要保持產品質量，財務質量，經營質量的均好，業績增速適當下降也是可以理解的。
其五，房企轉型製造服務業。未來2020年後房企利潤比較薄，價格比較平穩，房企競爭微小的差異在未來會出現放大效應。2020年後，大型房企戰略同質化更嚴重，你的成本管控更嚴格一些，能夠有1到2%的差異，可能就會帶來巨大的利潤和企業效益差異。
其六，盈利轉平。未來房地產這個行業會逐步迴歸全社會利潤，還會有基本利潤，而且2020年整個行業的平均利潤一定比2018年上半年會有所下滑。
其七：需求轉品質改善。很多人說中國未來出生率，老年化會嚴重，因此房地產更不好做了，對此，林中強調的觀點是，其實宏觀大勢有問題、不見得微觀企業有問題，比如中國很多行業不太景氣，但依舊有優秀的企業。
2021年是一個“啟”字
2021年之後，中國房地產將迎來一個新的週期開啟。
其一，2021年之後，房企業績增速會顯著下降，但房企也沒必要悲觀。 林中提醒，那個時候房企規模更大了，即使房地產未來每年增長率6%，也就是說與GDP增長率相當，那麼差不多8年，業績規模也會翻一倍。
其二，2021年房地產新一輪週期會讓市場更健康和更有質量，政府也希望這個行業平穩，對開發商戰略穩定性、經營舉措長期性等都是好事。
其三，上升週期長，下行週期短。
一圖看懂42家券商2019策略報告！
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