2019年初始，樓市的各種預測特別多。
昨天，局姐的朋友圈被易居CEO丁祖昱的評樓市年度發佈會給大張旗鼓地佔領了。在這個滿屏鶯歌燕舞，被戲稱為“樓市春晚”的場子裡，丁大佬頂著2018年十大預測7條都被piapia打臉的陰影，很有勇氣地給出了2019的預測：
購買力下降了，剛需房去化滑坡，要警惕了！
這個預測有點和大家的普遍經驗相悖——一般而言，兩房和小三房的剛需房都是最好賣的，也是最好轉手的。
昨天中午，還有一條新聞引起了局姐的注意：
深圳羅湖：臨時購房租房的非深戶籍，不受理公辦學位申請
買了名校學位房，也不一定能保證讀名校，這樣的信號，在近期已經不是第一次出現了。
局姐隱隱感覺到，2019年甚至更長時間的樓市，可能會出現一些邏輯上的改變。
房地產“產品時代”似乎真的要到來了。
01
近日，深圳市羅湖區教育局發佈“2019年義務教育學位申請預告”。
預告中，除了宣佈深圳市即將於4月份開啟2019年小一、初一學位申請之外，還有這麼一句話：
公辦學校學位將出現較大缺口……請類別/積分靠後的適齡兒童做好到民辦學校或回戶籍地接受義務教育的準備。
下面的詳細解釋是這樣的：
還有這麼一條：
大概意思就是，必須買房一年或者租房一年以上才有機會申請，同時一套學位房，需要9年才能夠提供第二個家庭以學位。
一方面，降低學位房流通速度，另一方面給新入市的人設置重重障礙，除了買到學位房，戶籍、居住時間都是分三六九等的標準。
比較搞笑的是，面積也成為了篩選標準之一。
2018年12月，深圳市重點小學之一，深圳市螺嶺外國語實驗學校宣佈，由於“地段生源持續增加，學校學位已到極限”，為了優先保障學校地段內實際購房居住的戶籍適齡兒童就近入學的權利，從2019年開始，對申請學位的房產提出補充要求。
雖然在巨大的輿論壓力下，不到30個小時，劇情就反轉了，深圳市螺嶺外國語實驗學校宣佈取消《告示》，但是類似對小戶型設入學限制的方式，2018年在深圳已經是第二次出現，而廣州、珠海也在近年有試水的動作。
那，多花點錢，買個大戶型學位房，而且孩子還沒出生就入手，是不是就可以當一個高枕無憂的家長呢？
也未必。
近年來，另一個關於學位房的政策調整方向，是單校劃片改為多校劃片。
通俗一點說，你買了個學位房，買的時候，這個房子本來是對口一所名校，百分之百可以入學，很有可能在你孩子入學之前，政策一變，房子忽然變成對應片區內所有學校，好的不好的都有，無論是搖號派位，還是打分排隊，總之，就有上不了名校的可能。
在我們的經驗裡，最抗跌的房子，莫過於學位房。廣州東山培正小學周邊，樓齡25年的老破小，衝著名校的資源，可以賣到10萬/平，比肩CBD。
但現在，買個學位房就可以讀名校，這事兒的政策風險越來越大，越來越不靠譜了。
02
讓我們再看看丁祖昱在“樓市春晚”上的預測——購買力下降，剛需房要警惕。
做房地產的人都知道，一般而言，兩房和小三房的剛需房都是最好賣的，也是最好轉手的。
但丁祖昱是這麼說的。
在一線城市和部分的二線城市，特別是房價較高的一線和二線城市中，遠郊的剛需房從去年起，整體的去化就出現了比較大的滑坡。
問題在哪呢？在剛需的購買力上。
他認為，過去幾年房價不斷上升，影響最大的還是剛需，他們不像原來手上有房的改善型購房者，單純靠工資收益增幅，完全無法跑贏從2016開始的，這一輪房價的上漲速度。
簡而言之，對於現在還沒買房的“韭菜”們，尤其是大城市的“韭菜”們，剛需房很有可能已經遠遠超出了他們的承受能力。
對於這個，丁大佬建議，2019年開始產品也應該考慮“降級”，在面積和戶型上進行下降和創新。不要再去做80、90、100平米的剛需房，而是更新產品，創造出功能齊備、標準也相對較好的50、60平米的剛需房，在這個基礎上，做出兩房甚至三房，就會受歡迎。
他說：
我們的產品很多年沒創新，我想2019年可能是給大家的一個很好的機會，只有產品出現去化困難，出現滯銷的時候大家才會重新關注產品，才會重新關注客戶的需求。
丁大佬去年初對於樓市的“十大預測”，錯了一大半，基本是個大型翻車現場。然而，對於產品的言論，局姐意外地認同。
當下的房地產，捆綁了太多的資源。我們可以為了孩子的名校學位承受一個二三十年樓齡，陰暗潮溼，戶型奇葩的樓梯房，可以為了可能的升值空間，選擇一個毫無公共空間的單體樓小區，或者是一個建築和裝修質量都漏洞百出的開發商。
這麼多年，房地產的產品好像一直是同質化嚴重的，基本沒有什麼創新可言。只要地段好，資源好，價格相對適中，產品多麼奇葩都有人買單，也
好像一直都沒有太多人，是因為喜歡一套房子的居住體驗而去購買一套房產。但這個樓市邏輯，在各方角力之下，似乎正在悄悄改變。
03
改變所有固有成見的，首先，是人口。
“房地產長期看人口、中期看土地、短期看金融”被譽為經典的房地產分析框架。而人口這一端，已經萎縮嚴重。
全面二孩政策不及預期，不想生的人越來越多了。2018年出生人口或降至約1500萬以下，減少13%以上，在不久的將來，新出生人口可能降到1000萬以下。
恆大研究院的數據預測，中國人口將於2024-2031年前後見頂。
未來，學位的競爭是越來越小了。而現在有購買力的這一波，25-45歲之間的群體也在急劇減少之中。
圖中可以看到，25-45歲這個區間，減少的人口遠大於新增，這個趨勢，要到2022年才能有所反轉。
加上2019年國家表態房價“穩”字當頭，可以想象，投資需求入市也不會太熱情。
其次，買房的人越來越少了，住房供應卻還越來越多。
可以預見的是，2019供應量大，需求不大，整體供過於求，去化率下滑嚴重，是個地產銷售小年。這個“小年”的趨勢，或許會延續到2020年。
再次，目前90後消費者，甚至95後這群“挑剔”的消費者已經開始入市，並且將逐漸成為購房主力。比起前輩們，他們更加要求生活品質，追求居住舒適，交通方便，環境優美，房子本身的通透甚至是設計的人性化和優質的物業管理，這一切確實給房企打磨產品提出了新的要求。
局姐就有所耳聞，某家以三四線大盤為主打產品，固執堅守高度標準化，設計主要靠複製粘貼為主的龍頭房企，都已經在努力進行高中低檔產品的劃分，面對不同群體的需求，梳理具體的產品線了。
顯示出了強烈的求生欲。
而對於普通的購房者來說，“產品時代”的到來，預示著房子更不能隨便買了——在未來，可以想象，如果房子這個“產品”本身不過關，可能會很難找到接盤俠。
應該怎樣選房子呢？局姐稍微總結幾點：
1、儘量選市區新區或者處於城市發展方向的近郊。
老城區的規劃和配套都已經過時了，相比之下，新區的規劃更加科學宜居。但是儘量不要選擇遠郊，尤其是和市區有著規劃斷層的遠郊，生活很不方便不說，很可能長期發展不起來，成為一個“坑”。
2、儘量選新樓盤或者次新盤。
新樓盤的戶型設計和採光通風也比老舊的小區要舒適很多。老城區20年以上樓齡的“老破小”，如果不是有特別優質的地段和配套，或者有明確的拆遷預期，就不要買了，未來的維修費用會很高，居住體驗也不好，直接影響升值空間和變現能力。
3、選擇交通樞紐或近地鐵樓盤。
尤其是在大城市，好的交通會節省很多時間，未來接盤的年輕人都很懶的。
4、選擇品牌開發商開發的小區。
品牌開發商的整體產品設計通常比較出彩，也會配備成熟的物業團隊，對小區管理和維護更為規範到位，不但能保證居家的安全舒適，還能幫助整個小區的物業保值增值。
以上。
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