創想引言
隨著各種住宅以及商業項目的限制政策不斷出臺、融資成本進一步提高，有兩個概念頻繁出現在各大房企的重要戰略發佈會上，那就是“特色小鎮”和“長租公寓”。這兩類方向為何在龍頭地產企業發展計劃中比重不斷增加？是順應政策導向還是真的會成為房產企業未來增長點的主力軍？本次研究會先對“特色小鎮”的背景、現狀以及未來發展進行一些想法的分享。
① “特色小鎮”風興起的原因
—、行業發展的驅動
參照世界範圍內的城市化進程模式來看，中國地產行業已經走過了全面城市化進程的第一階段，第二階段的大城市化進程又因一線城市控制建設規模的原因，產能難以支撐千億級房企的發展；所以以大城市為核心、以特色小鎮為重點的城市群逐步發展，並將成為 城 市 發展的主要形式。在得到眾多政策支持以及企業投入資源的情況下，“特色小鎮”儼然具備城市化進程新業態的戰略地位。
二、消費升級的需求
消費升級的體現，小到新品牌服務的湧出，大到國家報告的提及。就像十九大報告指出的那樣，我國社會主要矛盾已轉化為“人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發展之間的矛盾”。當前，消費從傳統的生存型、物質型開始走向發展型、服務型、體驗型的消費階段，娛樂、教育、醫療、保健等領域的消費出現了裂變性增長，社會對物質文化生活提出了更高要求，特色小鎮完善的服務以及沉浸式的體驗都與人民增長的需求高度吻合，其發展也就自然成為消費升級的重要載體之一。
三、政策的支持
早在“十三五”規劃綱要時，國務院已經明確提出“因地制宜發展特色鮮明、產城融合、充滿魅力的小城鎮”；2016年7月，住建部、國家發改委、財政部聯合發佈《關於開展特色小鎮培育工作的通知》；2017年，政府工作報告也明確提出支持中小城市和特色小城鎮發展；十九大報告更是指出發展特色小鎮是促進區域協調發展的重要途徑。
圖：特色小鎮相關政策
截止2017年12月，累計出臺的國家級政策7個，省級政策56個，市級政策41個。總而言之，密集出臺的相關政策，為特色小鎮的發展營造了較為寬鬆的外部環境。
由此可以看出，產業、市場、政府三方力量共同推動著“特色小鎮”進入了快速發展時期。
② 現“特色小鎮”的發展情況
一、特色小鎮的分類以及成功案例
表：特色小鎮分類以及相關案例
現優質小鎮多集中在發達國家，從產業緯度來看更為明顯；因產業類的基石即成均需要時間來打造完成，而且無論是教育體系還是全產業的資源配套，都需要大量的資金投入來運營，相較景觀、IP的建設難度較大。
不同於以華夏幸福為主的產業新城，特色小鎮主要目的是通過在特定區域的專門規劃建設，引入眾多同業或關聯企業集聚，節約交易成本，形成範圍經濟優勢，提高產業競爭力。特色特色小鎮發展不只限於產業，需要居民的參與、完善的服務、社區的認同、濃郁的生活氛圍，是產業園區功能多元化發展的新方式。
中國前期運營的特色小鎮多以旅遊發展為導向，一方面與其地點以及天然的景觀條件有關，兩一方面前期投入相較科技類小鎮較少，適合房企作為新業態的先行軍；在政策支持以及社會資金的投入下，科創等產業小鎮也逐漸興起中。
圖：首批特色小鎮區域分佈
圖：首批特色小鎮省市分佈
區域分佈可看出，華東為目前小鎮分佈最多區域。這和南方尤其是長三角地區的城鎮化發展程度、經濟實力、產業化階段有密不可分的內在聯繫，但也顯示出目前一些超大城市人口過於集中所出現的“城市病”，特色小鎮的出現恰恰可以解決城市病所帶來的居住成本畸高、生活質量下降等問題，有效吸納周邊人口、疏導城市資源。
圖：首批特色小鎮類型分佈
從類型分佈來看，旅遊發展類小鎮最常見，佔比達50%，歷史文化佔比18%，特色產業（工業+農業）只有25%，目前僅有2成初見雛形，主要集中在江浙區域；近八成仍處於在建、簽約乃至意向階段。旅遊小鎮風頭正盛，一方面是我國人文景觀資源豐富，歷史小鎮也有利於我國文化得到更高的保護以及傳承；但筆者認為更重要的原因是產業類小鎮需要長時間的打磨以及較大的資金投入，在政策初行以及各大企業的小鎮試水階段，試錯成本較高，相信在未來會有更多的產業小鎮出現。
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