导语
根据过去几轮周期中新开工增速转负和投资增速下行较为同步并滞后于销量增速转负约一至二个季度的特点，考虑到2018年9月开始商品房销量增速已经出现转负，预计2019年第一、第二季度或将出现新开工增速转负、投资增速大幅下行的情况。同时，新开工增速转负、投资增速大幅下行、宏观经济承压作为政策放松的先行信号。因此，虽然目前本轮地产周期尚未见底，但已处于底部区域附近，随着之后地产数据继续回落，周期底部将逐渐确认，并且，地产调控政策存在放松的动力。
然而，虽然目前地产周期已接近底部，但房地产投资韧性仍然较强。同时，当前库存处于较低水平，房地产韧性较强，加上土地成交价格一路上行，使得房地产价格大幅下降难以实现；在市场供应较低的环境下，一方面全方位调控政策限制下，需求受到抑制但已经不具有更大的下行空间；另一方面购房者的买房需求对于调控政策放松的敏感性放大，一旦政策放松，购房需求可能出现超预期反弹。从而大幅推升房价，不利于市场稳定。因此2019年整体房地产销售可能维持平稳，房地产调控存在放松动力，但2019年或难以看到政策大幅放松。
1、政策面：房住不炒、因城施策
从过去几轮地产周期的规律来看，房地产市场对于政策较为敏感，当政策出现放松后，地产市场往往随之见底，并逐渐回暖。虽然本轮地产或难以看到全面放松的情况，但中央对调控态度的转向，以及“因城施策”下地方对于制定地产调控政策的灵活度提升，2019年把握住政策方向仍旧十分关键。
ü 中央经济工作会议、中央政治局会议：态度出现变化
2018年是地产调控严厉之年，2018年初开始，从中央到地方，各类限制性、调控政策纷纷出台，而中央也多次提出将坚持调控目标不动摇、力度不放松。然而，到了2018年末，从中央政治局会议以及中央经济工作会议的内容来看，对于地产“严调控”的态度已经悄然发生改变。
图1：历年中央政治局会议对于房地产态度
来源：根据新闻整理，海银财富研究部整理
整理中央政治局会议对于房地产市场的态度，尤为值得关注的是，在2018年7月召开的政治局会议上，对于房地产的说法从以往的“遏制房价过快上涨”升级为“坚决遏制房价上涨”，严厉程度空前。然而，从2018年10月开始，中央政治局会议连续两次对于房地产市场未作表态，中央对于房地产调控的态度已从严厉转向缓和。
图2：历年中央经济工作会议对于房地产态度
来源：根据新闻整理，海银财富研究部整理
另外，从不久前召开的中央经济工作会议的内容来看，虽然构建长效机制、坚持房住不炒的主基调没有发生变化，但同时强调了因城施策、以往的分类调控和差别化调控的说法也改为分类指导。因此，未来在“因城施策”下，各个地方对于地产调控政策的制定和调整或将更为灵活，自主性更高。
ü 部分地方已经出现放松迹象，“因城施策，分类指导”
上文提到，在商品房销售增速转转负后，首先将看到地方政府对于调控政策的逐渐放松。目前，已经可以观察到部分地方对于调控政策有所放松。2018年11月：合肥限购有所放松、廊坊网传楼市松绑、苏州人才乐居工程。2018年12月：河北承德发布《关于进一步做好房地产市场调控工作的意见》，辽宁省下发《全省推动县城和新城区房地产去库存工作方案》，发改委发布《关于支持优质企业直接融资进一步增强企业债券服务实体经济能力的通知》，将企业债的发行主体扩容至优质房企，也包括民营房企。房企资金面的紧张局面将有所缓解。
图3：部分地方已经出现放松迹象
来源：根据新闻整理，海银财富研究部整理
从内容上来看，一方面，政策放松或微调的地方多为三四线非热点城市，或是根据该地方房地产市场实际情况需要做出调整，但在“因城施策”背景下，需要关注是否有更多地方选择“跟风”？另一方面，我们也可以看到，目前地方政策放松和中央地产调控的互相博弈仍然存在。因此，政策整体转向放松仍需假以时日。
在部分地方出现政策放松或微调的同时，“一城一策”、“分类指导”也被各个地方多次提及。2019年1月17日，河南省十三届人大二次会议召开记者会，河南省住建厅副厅长张达表示，2019年，河南省将继续落实房地产市场调控城市政府主体责任制，坚持因地制宜、综合施策，实行“一城一策”。福建省省长唐登杰向福建省十三届人大二次会议作政府工作报告时称，健全促进房地产市场平稳健康发展长效机制，夯实城市主体责任，编制实施住房发展规划，福州、厦门编制“一城一策”实施方案，切实稳地价、稳房价、稳预期。浙江省住房和城乡建设厅厅长项永丹1月18日表示，浙江将加快建立房地产市场平稳健康发展长效机制，杭州、宁波两市2019年年将研究制订“一城一策”方案，其他城市也将做好方案的制订工作。
随着各地两会陆续召开，新一年的政府工作报告逐渐公布，相信“一城一策”及推进保障房、公租房建设将成为今年各地地产政策的核心内容。而在中央稳房价、稳地价、稳预期的基本态度不变的情况下，地方上政策灵活性和自由度将会抬升。
2、2019年长效机制将加快建立
2019年，除了需要时刻关注政策的变化之外，多次被中央提及的长效机制同样不容忽视；而从投资机会来看，人口净流入、产业优势地区和部分棚改仍有支撑地区都会存在一定结构性机会。
从政策面来说，一方面，由于政策放松往往标志着地产周期见底。因此，在2019年，时刻关注政策的细微变化，对于判断地产周期拐点就显得尤为重要。但从另一方面，近年来被多次提及的建立健全房地产长效机制同样需要关注，甚至可以说，长效机制的推进将会深刻影响未来我国地产市场的走向。
图4：房地产长效机制将加速建立
来源：根据新闻整理，海银财富研究部整理
房地产长效调控机制主要通过现代化治理体系和能力变革完成，旨在完善住房法律体系、为基本住房需求提供长期稳定的金融信贷、建立城乡统一集体建设用地市场、逐步减少地方政府对土地财政依赖度等。2012年开始，中央首次提出建立长效调控机制，到2013年制定长效机制的顶层设计，十九大明确指出“房住不炒”的楼市定位。在此之后，顶层制度的改革，将使得调控更有针对性，房地产长效机制将加速建立。
图5：建立健全房地产长效机制
来源：同策研究院，海银财富研究部整理
作为长效机制内容中重要并广受关注的部分，房产税与保障房、租赁房建设是2019年需要关注的重点。对于房产税来说，事关民生福利、影响范围广泛，从目前透露出的消息来看，房产税可能尚未被纳入人大常委会审议内容中，房产税推出的进展或将较预期更慢，同时，对于刚需人群来说，即使房产税推出，合理的住房需求也将得到保证，因此短期内无须太过忧心。另一方面，保障性住房、租赁房建设无疑是地产供给侧改革2018年工作的重内容，在这一年当中，各种举措纷纷推出，从土地出让附加保障性住房、租赁住房比例到纯保障性、租赁住房地块的推出、盘活国企、农村、商服类各类土地转为租赁房、发展租赁房市场、设立房屋租赁企业、发展长租公寓和人才公寓、稳定房租价格等等，可以一窥国家对于保障性住房以及租赁房的决心，并且，这些手段会在2019年得到延续并进一步升级。
3、地区结构性机会：“五群、一区、十二城”
从区域性的投资机会来看，一方面，我们认为，长期来看人口净流入、产业集中的热点地区存在更多机会。这些地区由于经济水平较为发达，往往拥有较好的交通、教育、医疗、生活等城市公共设施建设，同时在就业岗位等各方面也更具吸引力，人口净流入带来的购房需求以及相对收入较高环境下人群的住房更新置换需求都相对比较稳定。
2018年11月18日，国务院印发了《关于建立更加有效的区域协调发展新机制的意见》，提出“实施区域协调发展战略是新时代国家重大战略之一，是贯彻新发展理念、建设现代化经济体系的重要组成部分……我国区域发展差距依然较大，区域分化现象逐渐显现，无序开发与恶性竞争仍然存在，区域发展不平衡不充分问题依然比较突出，区域发展机制还不完善，难以适应新时代实施区域协调发展战略需要。”《意见》中特别提到，“以“一带一路”建设、京津冀协同发展、长江经济带发展、粤港澳大湾区建设等重大战略为引领，以西部、东北、中部、东部四大板块为基础，促进区域间相互融通补充。……以疏解北京非首都功能为“牛鼻子”推动京津冀协同发展，调整区域经济结构和空间结构，推动河北雄安新区和北京城市副中心建设，探索超大城市、特大城市等人口经济密集地区有序疏解功能、有效治理“大城市病”的优化开发模式。以北京、天津为中心引领京津冀城市群发展，带动环渤海地区协同发展。以上海为中心引领长三角城市群发展，带动长江经济带发展。以香港、澳门、广州、深圳为中心引领粤港澳大湾区建设，带动珠江－西江经济带创新绿色发展。以重庆、成都、武汉、郑州、西安等为中心，引领成渝、长江中游、中原、关中平原等城市群发展，带动相关板块融合发展。加强“一带一路”建设、京津冀协同发展、长江经济带发展、粤港澳大湾区建设等重大战略的协调对接，推动各区域合作联动。推进海南全面深化改革开放，着力推动自由贸易试验区建设，探索建设中国特色自由贸易港。
图6：《关于建立更加有效的区域协调发展新机制的意见》
来源：根据新闻整理，海银财富研究部整理
就此来看，未来通过区域协调、协同发展，实现以五大城市群以及海南自贸区为中心，以12座城市为中心向外辐射，将成为产业、人口流动集中的新方向，尤其需要关注。
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