近日应邀在中房协老年住区大会中做分享，论述如何从六大人居的维度判别项目优劣，以及如何提升项目品质与效益，反响超过预期，在此跟各位做以分享。
去20年我一直专注于房产和人居领域，从规划设计、投资顾问到开发管理，同时参观过31个省区市的千余个城市开发代表项目，从人居角度重点关注住区、养老及文旅类项目。
有不少人和我一样，经常到各类新项目去参观，每一个人都有自己的角度，大都会从四个维度去观察体验。
首先是建筑本身，比如说空间布局合理不合理，空间的尺度是否适宜，外立面好不好看，内部装修好不好。我发现很多人都被内部装修所吸引，然后就决定购买，而这无异于买椟还珠。
还有一些人开始关注外部环境，包括园林景观艺术审美等，现在我们生活的品质提高了，人们对外部环境的关注度也提高了。
而从专业角度来讲，我们更应该关注的是内环境，内环境决定生活的舒适度，并直接影响身心健康。它包括声光热水暖电等物理性指标。
普通住宅和养老住区的重大差别在于，服务水平对养老至关重要。大部分普通住区的服务几乎为零，大家很少关注。去年参观昌平的养老标杆项目之后，我有一种预感，未来专业化服务一定比房产本身更值钱。
建筑本体、外环境、内环境以及服务水平，这是我们参观普通住区及养老住区时通常关注的四个维度。
在此基础上，我从人居维度构建了一套人居系统，用以评估一个普通住区或养老住区的品质。
这套人居系统主要包括六个方面：健康人居、生态人居、幸福人居、智慧人居、人居文化、以及人居风水。
第一个方面是生态人居，众所周知，全国的长寿圣地是巴马，此前有位老奶奶活了128岁，为什么她能活到128岁呢？是因为巴马的阳光、空气、水、地气、植被、磁场，这套生态系统支持她能活到128岁，如果把她搬到北京来呢，医疗条件虽然很好，但是生态系统并不好。
我国的空气、水、土壤、食物链已经进入全部污染的阶段，因此养老项目在选址的时候，生态安全是第一位的。其次在开发建设时，要从节能环保的角度出发做好绿色建筑以及生态住区。
第二个方面是健康人居，到底什么因素对健康影响最大呢？首先就是建筑健康，也就是居住环境的健康，例如夫妻俩睡在一个密闭的小房间里，第二天早上室内二氧化碳浓度严重超标，这将影响人的精神状态与健康。
此外居住环境对健康的重要影响还体现在睡眠质量方面，我们可以3天不吃饭，但是3天睡不好觉，那么健康水平就会急剧下降，因此房间隔声就显得尤为重要。
8月中房协论坛期间，曾听过菏泽一个标杆项目的介绍，他们的房子居然能治病。目前很多养老住区都说入住率低，很难赚钱，而菏泽这个项目价格是旁边住区的两倍。
如果我们也能打造一个能治病的养老住区，那么老年人很有可能会蜂拥而至。也可以说，营造健康人居，会给我们带来很高的回报。
不过现实中，很多房子不是能治病，而是致病，例如此前阿里员工租住公寓房患病身亡，这就是人居环境不良导致的反面案例。
因此要想身体健康，首先要改善人居环境，为此我把健康人居和生态人居结合起来，在5年前提出了健康生态人居的系统标准。
第三个方面是智慧人居，今年4月我曾在贵安新区主讲智慧人居，之后写过一篇文章，<2018年将是中国“智慧人居”元年>，智慧人居可以让房子及服务变得更智能，更聪明。
如果说目前的新房是华为手机M10，那么五年前的老房子就是非智能手机的水平。在选房的时候，同等价格条件下你会选哪一个？我们当然希望选择智能化水平更高的，不过目前老百姓还缺乏这种意识，或者看不出差别。
之前曾经去过全国十几个智慧人居的标杆项目，我发现绝大部分都做的不到位，智慧人居仍然停留在卖房的噱头层面。
未来智慧人居的发展，在养老住区和豪宅当中是要优先考虑的。顺应时代发展的潮流，一定要把智慧人居作为重中之重。
第四个方面是幸福人居，可能有的人认为这个比较务虚，很多项目都说自己是幸福人居。为此在去年的论坛中，我提出了衡量幸福人居的标准，也就是三个心。
第一个是安心，首先是有安全感，其次是有归属感。第二个是舒心，在建筑营造的各个细节让我们感觉到舒适、便利。第三个是养心，养老住区如果能够激发老年人的潜能，能够让老年人多活几年，精神状态年轻十岁的话，我认为这是成功的标志，因此幸福人居一定要融入到我们养老住区的开发建设当中。
第五个方面是人居文化，在以往参观中我发现，文化型的住区产品会比文化缺失的产品价格水平高20%-30%，如果能够将文化系统植入到养老住区之中，这对于项目品质的提升、价值的提升都有很大的帮助。
比如说今年曾出现昆山的龙哥命案，之所以出现这样的情况，就是他小时候生活的人文环境不好，如果生活在大学家属区，他不会变成这个样子，所以人文环境非常重要，孟母三迁的意义也正在于此。
第六个方面是人居风水，我是学建筑学出身的，我们研究建筑风水，风水在最初阶段是很朴素的，是在观察实践当中得出的结论，后来加入易经八卦等变得复杂且掺杂了迷信的成分，因此我们要有所区分。
今年早些时候曾发生滴滴命案，据报道，此人前一天也曾作案未遂，那么到底是什么在驱使他一样要这么做呢？
前些年我曾听过犯罪心理学的课程，可能跟人居环境有关，他所生活的环境形成的负能量场也可以时促使他走上犯罪道路的重要原因，因而合理调整居家环境对家庭成员的影响深远。
这些年来在全国参观1000来个项目，不过迄今为止，还没有发现哪个项目能够把这六个方面完美的结合起来。
目前绝大部分住区智能化水平仍处于刚刚起步阶段，甚至没有；说有的豪宅产品注重人文环境营造，品质高一些，而在绿色节能方面往往重视程度不够；此外幸福人居与人居文化的构建，这也是大部分住区的短板所在。
不仅国内，即便放眼全球，能够符合六大人居标准的住区也是寥寥无几，而这六大人居对于每一个人的健康与居家生活品质的提升，都是至关重要的。
为此建议大家在买房或选择养老住区的时候，要告别以往那种要钱不要命的择居方式，从六大人居的维度做以评判并择优选择，确保自己能多活几年，能够活的更好，这才是最大的价值。
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