#对话冯国亮# 买房时应该考虑哪些因素？一二线城市的投资逻辑有什么区别？房价年底打折大促是否应该进场？
各位学友、各位读者，大家好，非常高兴今天做客今日头条房产微访谈与大家交流。
从专业角度看，投资房产需要考虑的因素有近百种，包括政策分析、生态安全、交易与产品风险规避等等，对于我们普通投资者来说，我们考虑最多的就是投资收益，这样的话，我建议我们在投资房产时重点考虑以下几方面：
首先，买入时机节点至关重要，这是影响房产投资收益率的第一要素。事实上，如果你在楼市阶段性高位入市，那么即使区位和产品再好，也难以获得很高的收益，如果选择不当，不但不赚钱，反而可能会赔钱。比如说，2017年一季度在北京或环京区域入市投资房产的，如今北京房产市值已从阶段高位回落约两成，环京回落约3-4成，那么这三年内卖出基本都是赔钱的。
其次， 卖出时间节点也至关重要，作为一名专业的房产投资者不仅考虑买入时机节点，还要事先规划好退出时机以及分析谁会接手，房产最主要的回报来自于退出时的资产溢价，如果不能在适当的时候退出，不能提前做好结构优化和税收筹划，赶在了楼市下行区间卖出，就可能付出很高的代价，最终整体回报率会大打折扣。
提到了卖出时间节点，我们不得不再提一下流动性的问题，房子不像股票，流动性其实是很差的，尤其是在楼市调控的大背景下。也就是说，我们在投资房产时，除了价格之外，还要考虑流动性的问题，很多人投资房产很盲目，看哪便宜就买哪，基本不考虑将来是否有人接手，这种情况下，在若干年内被套住将是大概率，所以在买房时，我们还要考虑谁来接盘的问题。
第四，是区位选择，如果选对了地点，那么房产收益率和安全性都会有保障。事实上，即便在北京，过去十年各区房价涨幅相差也很大，涨幅高的是涨幅低的区域两三倍，因此选对区位需要火眼金睛，是门技术活。
还有要选对产品类型，我所说的房产与大家想的不尽相同，我们研究的不动产投资有20几种产品，住宅只是其中一种而已，其它类型房产对投资者的专业度要求高，因此大部分人极少涉及，而当住宅市场受限，其它房产的机会自然就会显现，伴随住宅回归“房住不炒”，房产投资将步入全品类新阶段，因此建议大家不要“吊在一棵树上”，可以考虑多元化选择。
首先我们还是要有信心，不必太过悲观，近来唱空楼市的文章较多，其实关于楼市，大家不用担心崩盘，短期看，大概率是横盘，或者逐步阴跌。今明两年正处于五大周期下行的交汇点，我们不仅要看眼前，更要看大趋势。
从中长期来看，城市化仍是未来20年中国经济发展的重要源动力，也是重大机遇。让两亿人进城落户将会有效推动经济发展，房地产行业前景依然广阔。
已经出现的热点城市房价结构性调整，是政策强压的结果。强压之下，只能暂时遏制住需求，需求被压制并不表明它就不存在。因此楼市肯定还会有新一轮的春天，房价在长周期中一定上涨，这是不可逆转的趋势。
目前的土地财政制度和都市化进程，决定了大城市易涨难跌的局面，也决定了中心城市房价，即便有一定程度调整，也迟早会涨回来。只不过这一轮楼市上行的时间创记录，相应的冬天盘整的时间也会比以前更长，之前我曾讲过，以前3年一轮的短周期将被拉长至4-5年，预计明年3月形势会更明朗。
其次不要轻信各类假消息，比如此前网上盛传限购即将取消等。就在官媒发声的前一天，我发了一篇文章《限购何时真的会取消？》，分析限购取消的消息不靠谱，并提出重点观察三个方面，一是看长效机制何时全面落地，预期稳定，二是看库存一段时间内是否突破合理区间，三是看房价回落是否超过可容忍的程度。之后官媒的表态证明了上面研判是正确的。对于假消息，谣言止于智者。
此外，别冲动，买房就能赚钱的时代一去不复返。要看清晰，房产已经成为中长期投资品，以往的短炒已经告别市场。目前高额的交易成本和不确定的涨幅，这都要求你得持有较长时间才行。
总之，鉴于全国楼市出现明显分化，置业投资时要结合各自区域具体情况做好分析研判，规避风险，以上建议谨供参考。
房地产要服务于国家经济发展的大局，如今伴随新的住房制度与长效机制建设并逐步落地，以及降杠杆防控风险，大部分区域楼市将回归常态，房价要跟上刚需收入增长的步伐，停涨几年也是正常的，若盲目投资房产，搞不好以前通过买房赚的钱也可能会被收回。
关键是要通过学习交流，不断提高专业素养。选筹和资金管理才是未来能不能通过房产投资挣钱的核心，要通过技术手段提高收益率，以及规避风险。
机构投资者在投资商业不动产时都会由专业团队进行估值并测算，算不准可能会赔钱，甚至烂在手里，可以说，不做估值和精算的房产投资都是在做对赌。
趋势预判、价值分估与精算及风控能力是房产投资三大核心能力，如此才能发现别人看不见的机会，投资别人不敢投的物业。
对于如何准确把握进退时机，我在研习会期间跟学友们传授成熟的研判标准。普通购房者投资的胜算概率越来越低，当然也可以一起来研修，建立科学的资产配置与投资系统，提高投资水平，通过核心技术实现收益倍增。
如果对房产投资有兴趣，欢迎与我们一起探讨趋势变化及优化配置策略，练好资产配置内功，迎接第三轮财富大洗牌，通过核心技术实现财富保值增值。
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