▼真实案例：
2015年7月20日，承租方宋晓容与出租方盛膳餐饮公司签订《租赁合同》，合同约定：出租方将位于YH盛膳美食广场一号餐饮铺位出租给承租方用作餐饮经营，租赁期自2015年8月起，期限为1年。合同签订后，盛膳餐饮公司将该商铺交付宋晓容使用，宋晓容立即着手装修，并依约支付了押金及两个月的租金。出租方开具收据，注明收到2015年8、9月房租。宋晓容此时发现，双方签订的《租赁合同》中对于装修期间租金问题并无明确约定，遂与盛膳餐饮公司协商，装修期间是否可以免租，但并未获得出租人同意。宋晓容此时从他人处获知该商铺为违章建筑，无合法手续，遂诉至法院，请求法院判令双方签订《租赁合同》无效并退还已支付押金、房租。
本文根据（2016）粤0111民初5623号改编
▼深度解析：
审理法院认为本案的争议焦点主要有两个1、双方签订的《租赁合同》是否有效？2、已支付的房租是否需要返还？
1、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案
件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”现涉案租赁物至今仍未取得规划报建，故双方签订的《租赁合同》应属无效合同。2、本案中双方签订的《租赁合同》中并未对装修免租期进行明确约定，且承租方未与盛膳餐饮公司事后达成一致意见。双方签订的《租赁合同》虽应属无效合同，但审理法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”宋晓容要求返还已支付房租诉请并无事实与法律依据。据此判令双方签订《租赁合同》无效，盛膳餐饮公司返还已收取的押金，已发生部分房租冲抵占有使用费。
▼刘俊杰律师建议：
免租期问题也是商铺租赁中常见的条款，免租常见的分两种，第一种是装修免租，第二种是营商免租。今天这一篇文章主要探讨的是前一种情况，装修免租。今天我们就为各位详细分析下如何巧妙约定免租期以降低经营成本。
1、何为免租期？通常在《租赁合同》中，承租方正式营业前，出于承租方装修或其他准备工作的需要，出租方通常会给予一定期限免租金的优惠。免租期内承租方虽然无需支付租金，但物业管理费、水电费等仍需要承担的。
2、免租期的约定一般可分为顺延租期和免收租金两种形式。究竟选择何种形式的免租期，应结合具体租金约定条款确定。如果各位的《租赁合同》中租金金额是固定值，那么我们建议您可以选取免收租金方式；如果各位的《租赁合同》中租金为每年递增的，那么选取顺延租期的方式可能更适合您。
3、我们认为，免租期的约定首先应依据承租人装修等前期准备所需要的时间由双方合理确定具体期限。其次，选择最适合自己的免租期条款。再次，免租期条款应载明于商铺租赁合同中，以避免因为口头约定出现法律纠纷时，双方法律关系难以界定，减少合同履行中的产生纠纷的可能性。最后，在租赁合同中应当明确约定承租人违反合同约定构成违约或根本违约时，是否还能享受免租期优惠。如果不享受免租期优惠，应当明确约定免租期内的租金如何计算条款。
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