银行|房贷选择
今天徒弟小赵，斗胆来扒一扒我的师傅。老邝大家都熟悉了，不熟的我再简单介绍下：85年东山土著，个人交易过8套房子，现手握5套广佛房产，今年还会再买一套佛山的。
手里那么多房子，他房贷怎么还？小赵问过老邝，他说还房贷有两种方式，等额本息与等额本金，你只记住一个结论：选择等额本息，也就是每个月还一样的钱。另外，老邝要小赵下载一个APP小米计算器，用里面的房贷计算功能。
然后，就没有然后了……在过去文章评论区中，小赵也发现老邝回答过很多次这个问题，只是为什么？他还没有解答。
老邝还房贷的秘密就是：30年等额本息
有贷款需求的小伙伴，可以无脑相信这个结论并照做。小赵一直记着这个概念，直到我用数字验证找到了它背后的原理，我真正理解了这样做的意义。接下来小赵接着用真实的数字算给你看。
假设小赵买房贷款总额200万，基准利率上浮10%，贷款30年。等额本金：
我每个月的还款额不一样，逐月递减。这个方式让我开始还的多是本金，所以本金减少的快，利息也就少一些为162.6万元。
等额本息：
我每个月还钱一样多，固定11218元。这个方式让我开始还的多是利息，本金还的不多，所以总利息也多：203.9万元
同样贷200万，后者比前者多出203.9-162.6=41.3万元的利息。很多人觉得等额本金的总利息低，所以贷款时候选它，可能银行工作人员也会这样告诉你，看起来本金更划算。
但是，注意用词，“总”利息少了41万，不是利息少了41万。“总”这个字意味着小赵买了这个房子一生都不交易，不提前还款。而资产是轮动的，“向上买”是小赵的目标，我明确自己不会死守一套房子。那么假如我买入一套房子，5年后卖出，会是怎样？
仍然是贷款200万，小赵还款日期从2019年1月1日开始，持有5年，2023年12月卖出。用小米计算器，点击开始计算，然后查看房贷明细。
等额本金
如果我选择等额本金，我前五年总共还款额为下图左边一列的总和：828,165.25元，前五年的利息总额是右边一列相加：494,831.92元。
也就是这五年我需要还83万房贷，其中包括了49万元的利息。
等额本息
如果我选择等额本息，我前五年总共还款额为：134,617.61*5=673,088.05元，前五年的利息总额是：519,585.92元。
这五年我需要还67万房贷 ，其中包括了52万元的利息。
这么算下来，五年两种方式利息差的不多，如果我选择等额本金，我可以省下52-49=3万元的利息，可是我需要多还给银行15万元。也就是说，我用5年15万的代价，换来3万块的节省。
这时候我要反问我自己：
如果我有5年多拿出15万的实力，我会赚不到那省下的3万块吗？
如果这五年少点月供压力，手里多留点钱生活宽松点，多付3万块利息，我愿不愿意？
我非常愿意。其实这是一个关于金钱效率的问题，你会发现等额本金利息减少的时间，出现在还款的中后期，在前期两种还款方式的利息差别并不大。至少，利息的差别不如还给银行的本金大。再看如果小赵十年后卖出房子，数据如何。选择等额本金，我可以节省9万元的利息，但是我需要在这十年月供里多还给银行22万元。
十年贷款还没还完呢，那房子卖掉仍需给银行多少钱呢？再点击查看贷款明细，看2029年1月“本期剩余”。等额本息剩余：1,641,810.82元，等额本金剩余：1,327,777.77元，两者相差314,033.05，你觉得十年后等额本息要多还给银行31万元很心疼吗？
其实小赵只是多还了9万元利息而已。别忘了如果选择等额本金，十年要多还22万本金，可以这么说，我苦哈哈地抗月供，换得未来利息的大幅减少，但是我根本等不到那一天，白辛苦。
此刻我感受到了银行的“心机”，也发现了老邝选择等额本息的“背后阴谋”。老邝目前买的房子都是资产，他大概率会在持有10年内进行交易，两种还款方式的利息差别不大。
选择等额本息：
1、能够降低他的还款压力
2、让他的资金周转效率更高。
3、等额本息的收益比一定要高于等额本金（针对他手上的广佛房产）
小赵也来一副灵魂画作，左边是等额本金，右边是等额本息。从图中可以很直观的看到，等额本息总支付多出的利息，其实就是弧形里面的数额，省息的大头发生在还款的中后阶段并非中前阶段。选择等额本息还有一个隐藏好处是，对于首付资金较少的购房者，等额本息的还款模式还能支持规模更大的贷款。
假设小赵可以承受的月供是6000元左右，按照基准利率上浮10%。选择等额本金还款，我可以贷款84万，选择等额本息我可以贷110万，两者相差26万元。
小赵上篇已经说过，房贷是市场上几乎唯一的，不可多得的，非常低资金成本的融资资金。如果你不能理解房贷是福利的意义，那么今天的讨论对你来说没有意义。全篇我都没有提及通货膨胀的影响，它对债务是有稀释作用的。今天的钱比明天的钱值钱，为什么在年轻打拼时给自己那么大的还款压力，不把负担抛给富裕的未来？
最后小结一下，希望不要被今天文章中那么多数字绕晕。
1、存在短期交易可能性，选择等额本息，多出来的钱用于流动性；
2、同样支出无压力的，选择等额本息，贷出更多的款；
3、老邝和小赵都选等额本息。
老邝是个好师傅，他的培养不是“填鸭”，更像是“放羊”。小赵自己真正领悟了之后很感慨，一向提倡勤劳致富的中华民族，太多关注劳动能力，忽视了金钱的效率，很多人甚至都没这个意识。难怪财富的世界里，总是那些醒悟的少数人在狂欢。
閱讀更多 老鄺教買房 的文章
