深圳創新發展研究院院長、原深圳市委常委、副市長張思平
近日，原深圳市委常委、副市長張思平歷時半年完成14萬字的《深圳住房制度改革和房價調控報告》，探究深圳高房價成因，並對未來深圳房價走勢作出分析、預測。
在他看來，深圳10年來房價失控大漲，原因是住房制度設計的問題，沒有堅守上世紀九十年代初的方案；未來深圳房價的走勢，也取決於新的住房制度設計的合理性。
《報告》提出了一個大膽的結果：通過三年左右時間，使深圳市場商品房價格每年降低10%-15%左右，到2022年左右，使房價迴歸到2015年的每平方米33406元左右，通過發展來逐步化解和釋放房地產風險和泡沫，使深圳的房價實現“軟著陸”可能是比較理想的結果。
根據《財經》雜誌最新披露的《報告》內容，樓校長用倒敘方式摘編主要觀點，先分析深圳新的住房制度設計面臨的問題，以及未來深圳房價的可能和理想結果，最後附十年來深圳高房價的成因分析。
一、深圳新房改制度設計的挑戰
房價暴漲帶來的危害，已逐漸被社會各方面認識到，漸成共識。近年來，中央提出“房子是用來住的，不是用來炒的”，對全國住房制度改革方向的調整起了定基調作用。在此大背景下，2018年7月27日，深圳市政府發佈了《關於深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購併舉的住房供應與保障體系的意見》（下稱《意見》），這是深圳住房制度改革的一個標誌性事件，對未來深圳房價的調整影響深遠。
公允地說，《意見》從住房制度上動文章，方向基本正確，應予肯定，亮點包括以下幾個方面。
把住房制度的重點從以市場為主導，調整為以保障性為主導。《意見》中明確表示“把民生屬性擺在更重要的位置，以滿足新市民住房需求為主要出發點，以建立租購併舉的住房制度為主要方向”，與2003年房改相比，可說是深圳住房制度改革方向上的歸位。
從調控需求向擴大供給轉變。自從2003年以來，深圳幾乎把所有市民都趕入住房商品化、市場化、社會化的大潮，長期形成供小於求的市場格局，導致房價一路飛漲。《意見》出臺，改變了住房供需關係的調控方向，提出以住房供給側改革為主線，充分發揮政府、企業、社會等各類主體的積極性，多主體供應、多種渠道建設。
提出住房保障方式由單一售房向租售並舉的方向轉變。過去促進買房是保障性住房制度的目的，採取“以賣為主”或“只賣不租”，但該方式存在重大缺陷，比如，受政府財力限制，“只賣不租”難以滿足社會對保障房不斷增長的需求，同時，由於保障性住房與商品房價格的巨大差別，交易後，保障對象仍能獲取巨大溢價，形成社會分配不公。
為此，《意見》將保障方式調整為“租購併舉”，對不同類型的保障住房採取租售結合的保障方式，尤其是對戶籍中低收入居民提供公共租賃房，採取了“只租不售”的保障方式，符合現代住房制度改革的方向。
提出了保障房建設的龐大的規劃目標和分階段計劃及比例。《意見》提出了2018年-2035年的17年期間，將分三批次建設籌集不少於100萬套各類保障住房，使保障住房的套數佔整個社會住房總量170萬套的58%，保障房用地佔整個住房建設用地的60%。
但需要指出的是，這一規劃和計劃目標能否實現，還有待於社會各界的觀察、監督。根據以往的經驗教訓和當前各級黨政機關幹部的工作狀況和精神狀態，未來100萬套保障住房的建設前景並不樂觀。
深圳住房供應規劃（2018-2035）
儘管《意見》是對深圳住房制度改革方向的矯正和迴歸，但並非是一個科學合理、符合實際的改革方案，仍存諸多缺陷。
1、將佔常住人口三分之二的非戶籍人口排斥在住房保障範圍之外，失去了住房保障制度的基本公平性和合理性。
作為一個新型的現代化大城市，深圳的城市人口結構具有獨特性，國內大中城市通常戶籍人口占常住人口的60%左右，而深圳2017年總人口大體在2000萬左右，其中常住人口為1252.83萬人，常住非戶籍人口為818.11萬人，戶籍人口434.72萬人，戶籍人口占常住人口只有34.7%，佔整個深圳實際管理人口的20%左右。
2000年後，深圳出臺的所謂對低收入住房困難群體的住房保障，從來都是以戶籍人口中享受深圳城鎮居民最低生活保障為界。2018年出臺的《意見》中，三類保障性住房也基本把818萬常住非戶籍人口排除在住房保障之外。因此，《意見》與其說是深圳市住房社會保障制度的改革文件，不如說是一個深圳市戶籍人口的住房保障制度的改革文件。
這可以說是《意見》最根本的制度缺陷。以百萬計的常住非戶籍人口在深圳有固定的工作崗位，並連續繳社保多年，他們是深圳經濟發展、城市建設、社會繁榮不可缺少的重要組成部分，也是深圳GDP的創造者和財政收入的貢獻者。
據抽樣調查，勞務工中61%的人已經結婚，55.6%的人有子女，有20%的子女在深圳生活，他們當中只有20%不願意在深圳定居，可見絕大多數勞務工是熱愛深圳，對在深圳生活、工作、定居有較強的歸屬意願。為維護社會公平，應將其納入保障範圍。
2、深圳把“人才”作為住房保障體系的首要和重點保障對象，違背了住房保障制度的基本原則。
從世界各國住房保障實踐看，通常都是以收入水平為標準，把中低收入作為住房保障的基本對象，以彰顯公平。個別經濟發達國家（如新加坡），依靠雄厚的經濟實力把中等乃至中上收入水平群體也納入住房保障體系。而深圳自2010年以來，違背了住房保障的基本功能和基本方向，把所謂“人才”作為住房保障的主要對象，並制定和出臺了一系列關於人才標準和人才住房保障標準的文件規定，從而形成了“獨一無二”的一個怪胎。
《深圳市人才安居辦法》保障方式一覽表
毋庸置疑，人才是經濟社會發展的最重要資源和生產要素，對提高一個城市、企業的競爭力至關重要，深圳保持對人才的吸引力，為各類人才充分發揮作用創造良好的環境是完全必要的。各類人才中的中低甚至中等收入的群體，也完全應該納入不同層次的住房保障體系之中。
但是，將以收入為依據改變為以學歷為標準，以人才為重點、優先、主要的住房保障對象，則是背離了住房保障體系的基本方向和基本原則，不僅會使得政府和企業的功能作用混淆一體，使政府的作用發生錯位，造成“人才”內部不公平待遇，更會加劇整體社會不公平。
3、以商品房價格為參照系確定保障水平，背離了“可承受性”住房保障的基本原則。
根據國際通行經驗，保障房面積大小並無統一標準，以當地資源稟賦決定，而保障房價格，包括租房、購房價格，通常與保障對象的收入水平掛鉤，以“可承受性”為原則確定價格，通常以工資的三分之一作為制定租房價格的基本依據，以本家庭收入的4-7倍來確定購房價格的基本依據，並對不同收入水平的保障對象確定不同的價格水平。
而《意見》背離“可承受性”基本原則，採取與市場房價掛鉤的原則來確定不同保障對象的購、租價格。實際上，《意見》所確定的售價和租金遠遠超出了保障對象的實際支付能力。根據市政府確定的工資指導線，2017年深圳工薪階層的月工資平均值為5611元，而深圳市的平均房價為54445元，其中中心區的房價每平方米高達10萬元，即使在條件差的城中村，房租也為每平米100至200元。這樣高的房價、房租，即使按50%的價格確定售價和房租，也遠遠超過國際上通行的佔30%的工資收入的承受能力。
4、保障性住房供給中，政府與企業、政府與社會之間責任不明、界限模糊，會為長遠保障性住房建設和發展遺留很多問題。
由於近20年來深圳保障性住房建設嚴重滯後，為了加快建設和提供更多的保障性住房，《意見》在總結住房建設實踐經驗的基礎上，提出了“多主體供給”的思路，並在政府有關住建部門直接組織建設的同時，具體提出了八類保障房的供應主體。
出發點是好的，但是在確定八類多主體供給方式時，在政府和企業、政府和市場、政府和社會方面界限模糊、責任不清，可能為未來住房供應保障體系的完善發展帶來很多問題，並造成不同時期政府政策多變，互不銜接，反而不利於保障房建設的健康發展。
《意見》規定的八類保障房供應主體
資料來源：《深圳市人民政府關於深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購併舉的住房供應與保障體系的意見》
5、企業自建保障性住房帶來政企關係的界限模糊和新的社會不平等。
《意見》為了加快保障性住房的建設，把企業自建房作為保障房供給的主體之一，提出“支持企事業單位利用符合規定的自有用地或自有用房，建設籌集人才住房、安居型商品房和公共租賃住房”。
事業單位是政府設立的帶有一定公益性質的機構，經營費用由公共財政支出，也有個別自收自支的事業單位。通常情況下，事業單位所謂自有土地，是歷史上政府用行政劃撥的方式無償提供給各類事業單位使用，本質上其土地所有權和使用權屬於政府所有，並非事業單位所有。
因此對於沒有自己的土地，沒有獨立投資來源，沒有生產收入和利潤的各類事業單位，怎麼能成為獨立的保障性住房的供給主體呢？上世紀90年代前曾經出現過黨政機關事業單位利用國家的土地和政府的投資，給自己單位員工建立宿舍的情況，但這是在特定歷史條件下的產物，時隔幾十年後，深圳怎麼能重新走回傳統體制下單位福利分房的老路上去呢？
6、保障性住房進入商品房市場，會帶來社會財富的分配不公和政府住房保障能力的長期下降。
現代住房制度中，保障性住房市場與商品房市場由於性質不同，價格通常相差很大，為此，通常作為兩個相對封閉的市場分別運行。但同時，政府出於不同的目的，又通常對少數保障性住房進入商品房市場設立一些通道，開一些口子，並作出一些特別的限制。兩個市場需不需要打通？設立什麼樣的條件？各有利弊。
但總的來說，更多的是限制兩個市場的流通。《意見》基本上也是一個有限制地打通兩個市場的政策設計。《意見》一方面提出“建立人才住房和安居型商品房封閉流轉制度”，規定這兩類住房一定年限內實行封閉流轉；另一方面設立了十年購房期和繳納一定比例的增值收益特別條件，而使兩類保障性住房進入市場，在這種政策設計下，保障性住房實際上是一個半封閉、半流通的交易市場。
通過深圳的實踐，允許保障房進入商品房市場應該是有利有弊，從職工個人的利益來講當然是有利的，但從政府長遠的住房保障體系完善來講，從社會公平正義的角度來講，應該說弊大於利，如削弱了深圳市保障性住房的長期供給能力，造成保障對象的暴富等。
7、繼續保持現有房地產調整的連續性，並不符合未來深圳住房制度改革和房地產市場發展的方向。
《意見》提出，要“保持房地產調控政策的連續性、穩定性，嚴格落實各項調控措施”。但需要看到，未來若干年要長期繼續執行現行的房地產市場調控措施是脫離實際的，也是違背大規模建立保障性住房的初衷和深圳未來房地產發展方向的。
這是因為，現行的房地產調控的各項措施，是針對目前房地產市場突出問題的特殊時期的應急措施，並非長期的治本之策。2016年房價暴漲背景下，為了控制房價過快上漲，政府主要用行政手段或從調控需求考慮，出臺限購、提高首付比例等調控措施，或是用價格管制的手段，對房地產企業實行行政審批和限價銷售的調控措施。但隨著未來幾年深圳保障性住房建設的加快，住房保障體系逐步完善，現行的特殊時期用行政手段、價格管制的方法對買方或賣方進行調控的措施，都應該逐步退出。
現行的應急調控措施退出後，應該按照正常的房地產發展規律，主要用經濟的、法律的手段進行調控，以保持房地產市場平穩健康發展。怎麼能把現行特殊措施作為永遠措施從而保持連續性和穩定性呢？
8、保障性住房建設中若干重要問題缺乏科學論證和切實可行的落實措施，實現2035年住房供應和保障體系的任務相當艱鉅。
比如，2035年籌集100萬套保障性住房的難度很大。
按照《意見》中確定的目標，到2035年，深圳要建設包括人才住房、安居型商品房和公共租賃房總量不少於100萬套，每年平均要達到近6萬套。2015年前，深圳累計供應的各類政策性保障房達42萬套，其中2005到2010年每年平均實際提供分配的保障性住房0.3萬套，2010到2015年每年提供分配的保障性住房2萬套，要在“十二五”每年提供2萬套住房的基礎上，連續近20年，每年提供近6萬套的保障性住房，應該是個非常艱鉅的任務。
再如，市、區在保障性住房建設和分配中責任界限不清，建設計劃缺乏體制機制保障。保障房建設和分配，實際上是市政府與區政府之間的利益格局的調整問題，不調整市、區財政體制和權益格局，不界定好市、區在保障房建設、分配中的權利責任邊界，光靠市政府以行政手段強行推動難以保障目標的實現。
二、深圳未來3年房價的可能結果
未來深圳房地產市場應該逐步形成由兩類市場所構成的基本格局：
1、面向中低收入或中等收入群體、以保障性住房為對象的封閉運營的內部交易市場；
2、面向高收入或中高收入群體、以商品房為對象的、按商品市場規律運行的公開的交易市場。
兩類市場面向不同的收入群體，按照不同的機制運作而相互獨立，共同構成統一完善的現代房地產市場體系。
未來相當長一段時期，是上述兩類房地產市場發展和完善的主要階段。在此期間，保障性住房的內部市場正在形成中，還很不完善；商品房市場經過十多年的持續快速發展和價格的飛速上漲，處於一個關鍵的市場調整和風險控制的窗口期。
2018年以來尤其是從2018年下半年開始，受多種因素的影響，深圳和全國一樣，遇到1998年亞洲金融危機以來最困難的時期，企業市場環境惡化，經濟困難加劇，經濟增長速度創歷史新低。
經濟的衰退必然對包括房地產市場在內的各種市場產生重要影響。與深圳市經濟發展軌跡大體適應，從2018年下半年起，房地產市場尤其是房價發生具有歷史意義的變化，2018年上半年前出現的由於政府對新房價格管控而產生的“一手房”與“二手房”價格倒掛的現象陡然消失；房地產成交量大幅度下降，“二手房”市場成交量急劇萎縮，成交價格實際上在較大幅度下降；新推出的商品房出現嚴重滯銷現象，即使是中心城區，新房銷售比例往往不足三分之一，寫字樓空置現象嚴重，租金也在下調。
整個深圳商品房市場處於急劇變化和動盪之中，各種跡象表明，房價已經出現了從上升到下降的歷史拐點。因此，未來幾年乃至更長時期，深圳的房價走勢，可能出現三種趨勢，並相應地給深圳經濟社會的發展帶來三種影響：
第一種可能是政府繼續使用行政手段，以行政備案和審批的方式，對房價進行嚴格的管控 ，使深圳房價長期處於基本高位固化的狀態。
深圳房價未來保持高位固化趨勢圖（元/平方米）
應該說，從2016年10月起，近兩年深圳市政府採取的對房地產開發商新房銷售時間和價格實行管控和審批，客觀上起到了控制房價繼續上漲的效果。
但是，隨著房地產市場出現供需關係的重大調整，而對房價下降採取什麼樣的政策，是嚴峻的挑戰。尤其是在深圳二手房交易佔整個商品房市場比例比較大的情況下，政府面對分散的購買者和出售者的一對一交換，無法採取類似對房地產企業新房出售的價格管控方法。
要阻止房價下降，除了國家宏觀層面放鬆銀根，降低房貸利息，放寬房地產企業融資限制，以及地方政府放寬購房准入條件和門檻外，唯一可以採取的有效措施也許仍然是用行政手段，對新建設的商品房價格進行審批和管控，但管控的方向則發生大逆轉，即從過去不允許開發商出售的商品房漲價，形成市場上新房和二手房價格嚴重倒掛的價格扭曲現象，轉向用行政審批、命令不允許房地產開發商新的商品房降價，既在表面上形成市場一手商品房價格不降的格局，並直接或間接影響和控制二手房交易價格的大幅度下降。
假如深圳市未來用行政手段甚至用價格管控的方式，控制房地產價格下降，這種用價格管制的方式阻礙房價理性迴歸只是維持了短期的表面上的穩定，實質上進一步加深了深圳房價畸高引起的各種矛盾，起到的作用只是掩蓋了房地產泡沫的真實現象。
第二種可能是畸高房價短期內快速回歸市場，房地產泡沫破裂。
從目前政府和社會各界對房價的認識來看，房價過高並形成一定程度上的泡沫，基本上已經形成共識。但是，深圳房價迴歸到多少才算合理，房地產價格下降多少才能使泡沫消失，在未來很難形成共識。
從國外的房地產發展的實踐來看，房地產迴歸理性和泡沫消失的程度和情況也不一樣。日本上世紀90年代初經濟泡沫破裂後，全國房地產價格下降50%，其中東京房地產價格跌得更多；香港1997年亞洲金融危機期間，房價也一度下降50%以上；而美國2008年次貸危機爆發後，美國房地產價格下降15%左右。從深圳的經濟社會發展水平和中等以上收入群體的可承受能力來看，深圳的房價迴歸至2015年的平均水平可能比較合理。即深圳房價從2017年每平方米54445元下降到2015年每平方米33406元，下降幅度為40%左右，每平方米價格下降2萬元左右，應該是屬於合理迴歸。
深圳房價未來快速回歸走勢圖（元/平方米）
從經濟發展來看，房產泡沫快速破滅的可能性是存在的。
2018年深圳新房住宅主要成交數據
深圳2018年二手房主要成交數據
數據來源：深圳房地產信息網數據中心。注：成交數據的統計口徑為二手商品房，包括住宅、商業、寫字樓等
一旦深圳房價迅速大幅下降，對經濟社會和人民生活水平的影響恐怕是相當巨大的。從經濟方面來看，經濟增長速度將會有較大幅度的下降，政府的財政收入將大幅度減少，一批以房地產為主要融資對象的中小銀行有可能破產，一批中小房地產企業關閉破產在所難免，金融體系的系統性風險可能發生，以房地產抵押的負債率高的中小企業將發生資不抵債，面臨關閉破產；從社會發展方面來看，2015年後購房的群體將會成為負資產家庭，生活水平會有較大幅度的下降，社會的消費水平將會有較大幅度的下降。
當然，房地產泡沫的破裂從長遠來看，對深圳經濟社會發展和人民生活也有正面的影響。比如，可以促進深圳經濟增長更加健康，財政收入基礎更加紮實，實體經濟發展環境得到一定的改善，經濟結構調整更加合理，金融系統風險消除，金融發展更加穩健，中等收入或中高收入群體購房的承受力進一步增強等。但是，這些長期的正面影響，畢竟是用近期經濟社會和人民生活付出沉重代價換來的，應該說無論是政府還是社會都不願意看到的結果。
第三種可能是房價逐步迴歸，房價泡沫慢慢消失，既不出現房價長期居高不下，也不出現房價“灰犀牛”，在發展和穩定中逐步消除房價極高帶來的巨大風險。
深圳未來房價逐步迴歸趨勢圖（元/平方米）
與上述兩種可能相比，通過政府宏觀調控和發揮市場機制的作用，適當控制深圳房價下降速度，通過三年左右時間，使深圳市場商品房價格每年降低10%-15%左右，到2022年左右，使房價迴歸到2015年的每平方米33406元左右， 通過發展來逐步化解和釋放房地產風險和泡沫，使深圳的房價實現“軟著陸”可能是比較理想的結果，因此應該成為未來深圳房地產市場調控的方向和目標。
連續幾年每年房價下降10%到15%，可能會對深圳經濟社會發展帶來一定的影響，但總體說來，深圳憑藉幾十年經濟發展積累的財富和形成的巨大經濟規模，每年房價下降10%-15%應該說是處於可承受範圍，深圳GDP結構中最重要的是高科技、金融、物流等產業，房地產所佔比重不是太大；深圳市財政總收入近1萬億元，賣地收入通常不足1000億元；2017年深圳房地產投資佔整個社會投資額的比例為40%，房價下降對深圳投資規模會有一定的影響，但不至於形成深圳城市建設萎縮的局面；房地產企業雖然受房價下降10%-15%的一定影響，但對一些大型房地產企業，以及在2015年前獲得土地的房地產企業，其影響程度還不至於達到關閉破產的程度；在2015年後購買市場商品房的群體，也逐步延續了負資產的心理壓力以及對正常生活的影響等等。
實際上，2018年香港房價在連續幾年上漲後，不少二手房尤其是中小戶型的房價回調幅度比上年達到20%左右，對香港經濟社會和市民生活的影響沒有表現得特別激烈，也沒有引起社會普遍不滿。
因此，總的說來，利用幾年時間逐步使房價理性迴歸，對深圳的經濟社會會有一定的影響，但總比房價急劇大幅度下降、房產泡沫短期破裂給深圳帶來的巨大影響要小得多，更比房價長期處於高位畸形狀況對經濟社會帶來的長遠風險小得多。
最後，附《報告》中對深圳10年來高房價成因及影響的分析。
深圳10年高房價成因
深圳過去房價並非如此之高。
從1980年代初開始，深圳率先打破計劃經濟下的福利分房舊體制，政府發揮住房保障主導作用之路，實現住房貨幣化、商品化、市場化，為國家住房制度改革提供了改革經驗，滿足了不同水平的住房要求。
1990年前後深圳推出的“雙軌三類多價制”的住房制度，基本上解決了不同群體對住房的基本需求。其中：政府公務員、事業單位職工住在政府建設的福利商品房之中；企業尤其是國有企業職工住在政策優惠的微利商品房，外資企業、民營企業基層員工大多數居住在企業自建職工宿舍；率先富裕起來的群體，居住在自己購買的商品房、別墅；城市流動人口居住在由特區原居民自建的出租屋中。
雖然深圳率先實行土地使用權拍賣和住房商品化，但長期內土地價格沒有暴漲，房地產開發每平方米利潤不足1000元，商品房價格增幅5%以下，2000年前,原特區內商品房4000元/平方米，2004年前後，市中心區商品房價格6000元/平方米。
從2000年開始，深圳的住房制度改革逐步發生了方向性逆轉，2005年後深圳房價進入高速增長軌道，僅用十年左右的時間，深圳已經成為全球房價最貴的城市。
深圳如今高房價起始於2005年，共經歷了6個階段。
1998-2017年深圳商品住宅二級市場平均交易價格（單位：元/平方米）
第一個階段是2005至2007年房價萬元跨越階段。從2000年到2003年深圳的房價大體上為5000元/平方米左右，平均每年增長約5%。2004年開始漲幅擴大到9.19%，接近兩位數。2005年下半年，深圳房價狂奔，2006年漲幅達31.36%，2007年甚至達到45.48%，當年深圳房價一舉跨過萬元大關，達到每平方米13370元，房價三年內翻了一番。房價上漲遠遠超過了居民的經濟可承受能力，從此“高房價”成為深圳市民生活中的突出矛盾之一。
第二個階段是2008年全球金融危機後的房價短暫調整時期。受2007年美國次貸危機引的金融危機影響，深圳房價2008年下降到每平方米12823元，下降了4%，城市中心區房價下降更多。本來2008年全球金融危機應該是促進房價合理調整，以及房地產健康發展的歷史機遇，然而，2009年深圳商品房價格比2008年恢復性上漲了15.8%。
第三個階段是國家四萬億投資政策和刺激消費政策將深圳房價帶上兩萬元的高地。受全球金融危機影響，2008年下半年，中央將年初確定的“穩健的財政政策，適度從緊的貨幣政策”，調整為“積極的財政政策，適度寬鬆的貨幣政策”，採取擴大投資，刺激需求的宏觀調控政策，迅速出臺了四萬億的投資拉動政策和各種刺激消費的貨幣金融政策，使當年中國的投資增長了30%以上。2010年，深圳房價20297元/平方米，邁上了2萬元平臺，2008年至2010年上漲了58.2%。
第四個階段是政府嚴格調整下深圳房價平穩發展時期。面對全國房價攀升，中央2010年、2011年先後發出4號文件和1號文件，試圖抑制房價的快速增長，並重新提出建設社會保障房和廉租房的要求。在調控房價方面，國家從抑制需求的角度對銀行房貸政策，包括首付比例、利率、限貸等方面進行控制，地方政府則主要從限購、限面積、限身份等方面出臺政策，並打擊過度投機，整頓房地產銷售市場。2011年到2015年上半年，深圳房價大體平穩增長，年增長幅度在5%左右，2014年比2010年總體上漲了18%。
第五個階段是2015年下半年到2016年上半年深圳房價失控，三級跳飛躍至50000元/平方米以上。2014年始，中國經濟進入“新常態”，針對我國產能過剩的結構性矛盾，中央確立了以“三去一降一補”的供給側結構性改革的基本方針，房地產“去庫存”成為重要內容。類似深圳這樣的一線特大城市的房地產市場是需求旺盛，供應不足，但是，深圳照抄照搬國家去庫存政策，從金融信貸、購房限制等方面，全面放開了對需求側的調控措施。深圳市房地產市場進入瘋狂失控時期，2015年深圳個人房貸金額達到1萬億元，比2014年翻了一番。如果按年度計算，全市2015年房價比2014年平均增長43.1%，2016年又比2015年增長60%，其中2016年5月全市新房平均價格達到55871元/平方米，同比增長96%。
第六個階段是2017年至2018年，深圳房地產進入以行政手段進行“價格管制”階段，維持了房地產價格的暫時穩定。2016年10月4日，深圳市按照國家統一部署，實行各城市差別化的調控政策，出臺了“深八條”，實施嚴格的限購限貸政策，並依靠行政審批商品房售賣價格等手段，強行壓住了深圳房價迅猛上漲的勢頭，使2017年深圳的房價實現了所謂的“零增長”。根據深圳市有關部門公佈的數據，2017年至2018年7月，深圳房價穩定在54000元每平方米左右，基本上形成了“零增長”的格局。
2017年後深圳房地產價格形成“凍結”格局，並非是市場供求關係發生了重大變化，而是國家以特殊的行政手段強制干預的結果。
政府可對新建商品房進行價格管制，但對二手房交易市場價格，政府無法用同樣的價格審批方式對賣房者加以控制，造成了“二手房”價格遠遠高於“一手新房”價格這一違背市場規律價格倒掛的奇特現象出現。以2018年7月深圳南山區推出的第三期新建商品房為例，新房價格為85000元每平方米，而過去幾年已經賣出的同一樓盤第一、二期，無論是位置還是環境都不如第三期，但二手房交易價格為110000元每平方米，比新房價格高出30%左右。按照通常一手商品房比同樣區位二手房價格高出20%的比例推算，這個小區新推出的商品房市場價格應該在132000元每平方米，比政府管制價格高出47000元每平方米，高出比例超過50%。
深圳從2005年開始到2015年，十年時間房價增長十倍以上，堪稱“世界奇蹟”。
房價調控越調越高，人們會簡單地歸納為以下四個原因：一是簡單認為房地產價格是由於房地產市場秩序不規範，使得一些買房投機者推波助瀾，把房價給炒高的；二是深圳房價高是房地產開發商的追求暴利和貪婪造成的；三是深圳房價高是因為深圳人口增長太快，地域面積小，土地供應不足造成的；四是深圳高房價是國家寬鬆的貨幣政策和銀行資金對房地產的過度貸款造成的。
以上說法都是欠妥、片面的，沒有抓到問題的本質。深圳十多年來房價猛漲，其根本的、主要的原因，是影響房地產發展一系列深層的制度設計和缺陷造成的，這種制度中最重要的是住房制度、財稅制度和土地制度：
首先，深圳住房制度由“雙軌”變“單軌”，由以社會保障為主轉為以商品化為主是深圳房價十年快速增長的根本原因。
深圳在1980年率先在全國啟動住房制度改革，借鑑新加坡、香港對中低收入家庭提供住房保障的成功做法，提出了以住房保障為主導，兼顧住房市場化的“雙軌三類多價”的住房制度改革方案，並提出2000年實現深圳每戶一套住房的目標。2000年前後，基本完成了深圳住宅貨幣化、商品化體制的轉變，“雙軌三類多價”的住房制度已基本建立，2004年以前商品房價大體保持在5000-6000元每平方米之間。
但是為解決1998年亞洲金融危機困難，保持經濟穩定，以1998年《國務院關於進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》為標誌，國家作出了以住房商品化為主導的住房制度改革決定，把房地產作為主導產業培育發展，取消了政府和所有單位的福利房的建設和分配。受國家住房制度改革影響，2003年6月出臺《深圳市機關事業單位住房分配貨幣化改革實施方案》，以住房商品化為主導的單軌深圳市住房建設和供應體系建立，取消了福利商品房、微利商品房的建設和分配，深圳住房建設分配體制轉向全部由房地產商提供的單軌、單類、單價市場商品房建設和供應體系。
住房制度如此調整後，擴大了市場對商品房需求，且房地產開發企業成為唯一的合法的住房建設者，住房供應量的減少，刺激了深圳房價的步步攀升，2006年深圳房價已攀上萬元大關，2007年深圳房價上升到13370元每平方米，比2003年5879元每平方米增長了127.4%。從2005年到2015年下半年，深圳的房價上漲了近十倍，從每平方米5000元左右上升到50000元以上，住房制度改革方向的調整對房價影響可謂之深遠。
其次，土地財政制度的逐步形成，使政府成為深圳高房價的主要推手。
2005年以來，隨著房地產作為深圳主導產業的形成，地方依靠房地產拉動GDP和增加財政收入，形成了與土地財政密切相關的新財政制度和體制。
比如，深圳通過賣地最高一年可增加近千億元的地方財政收入。在政府對自身利益的追逐下，反過來又積極推動房地產的發展，推動房價的持續升高，成為了推動房地產產業發展和商品房價格暴漲的最大推手。
政府在推動房地產發展和推高商品房價格的主要途徑有五個方面：一是採取多種方式抬高地價，增加賣地收入，二是加大市場商品房供應的面積和比例，三是加大城市更新、舊村改造的規模和力度，四是對房地產開發和居民購房提供大量的資金支撐，五是基本停止或消極對待保障性住房的建設。
再次，壟斷的土地制度是推動房地產價格暴漲的基本手段。
在深圳經濟特區發展過程中，先後於1992年和2003年在特區內326平方公里範圍內和特區外1700平方公里的範圍內，實行了兩次農村城市化的重要改革，將原居民納入城市管理的同時，對原集體和農民所有的幾百平方公里的土地，以經濟補償和特殊政策的方式實行統一徵收，轉為國有土地。從此政府高度壟斷了土地資源，成為土地使用權的唯一出讓者。
由於政府未能提供中低收入家庭的保障性住房，隨著深圳城市人口劇增，城市廉租房市場需求空間巨大，受經濟利益驅動，原居民和集體股份合作公司在未經政府批准的條件下，興建了數量達幾十萬棟，面積達幾億平方米的法外建築。這些建築在對深圳的城市建設、管理帶來一系列問題的同時，客觀上也代替政府承擔了為中低收入群體提供廉價出租房的特殊功能，為深圳經濟發展和中低收入群體生活居住作出了重要貢獻。
正因為深圳違法建築的特殊環境、特殊功能，使得主要由幾十萬特區原居民和集體組織形成的特殊利益群體，與政府進行了長期博弈。十多年來，一方面深圳各級政府每年大力拆除違章建築；另一方面，新的違法建築大量出現，成為深圳城市建設和管理過程中獨特的現象。
越蓋越多，越蓋越高的違法建築（報告附圖）
作為重要的支柱產業，房地產一直支撐著GDP的持續增長，為深圳的經濟發展作出了重要貢獻。同時，房地產已經成為地方財政收入和保障政府正常運作的重要來源，2016年深圳房地產收入在地方財政收入中的比例接近三分之一。
但畸高的房價將會對深圳產生嚴重的負面影響，這些負面影響表現在多個方面。
一是高房價造成絕大多數工薪階層買不起房，成為壓在絕大多數深圳人頭頂上一座大山。
按2016年政府管控的商品房價格每平方米53455元計算，深圳市的工薪階層基本上都買不起商品房。2016年深圳市在崗職工月平均工資7480元，年平均工資為89760元，每年工資總收入只能買1.68平方米的房子。2016年上半年深圳房價收入比為38倍，位居全國第一，遠遠高於通常被認為5-7倍的國際通用標準和水平。不少人已經因住房問題而遠離深圳，去內地二、三線城市尋找生存和發展機會。
二是高房價帶來的高租金，拉動了深圳的消費品和服務價格的全面提高，降低了中低收入居民的實際生活水平。
房租作為城市居民消費的基礎價格，這些年來，隨著地產價格飛漲，帶動了商業服務業、餐飲業、文化娛樂業等價格的快速全面上漲，對中低收入居民的實際生活帶來很大影響和壓力。同時，由於商業房地產租金的提高，給相當多的中小服務業的經營者帶來很大壓力，這幾年已經有相當多的服務企業關閉停業，與前幾年相比，原特區內一些地區的商業、服務業已經出現蕭條現象。
三是惡化了經商環境，對深圳製造業、物流業產生了巨大的擠出效應，使深圳的產業面臨空心化的風險。
自從2007年以來，因經商環境的變化深圳出現兩次製造業大規模外遷的情況。第一次是2007年前後，隨著國家勞動合同法的出臺和最低工資標準的提高，勞動力成本上升，一些勞動密集的低端製造業開始外遷。此次外遷，對深圳的製造業並沒有產生傷筋動骨的影響，甚至促進了產業升級，結構調整。第二次是2015年前後深圳高端製造業發生大規模的外遷。主要原因不是勞動力成本快速增長，而是2015-2016年深圳的土地、房地產價格暴漲。
據有關部門調查，2014到2016年深圳工業廠房平均租金上漲近40%。特別需要指出的是，這次大規模外遷的企業相當多的是先進製造業中的大中型骨幹，比如華為、中興、比亞迪、大疆、富士康等知名高科技企業的製造基地都已經搬遷到深圳周圍地區，數據稱2016年已有1.5萬家製造業企業遷出深圳。
深圳在2014-2016年期間，以製造業為主的第二產業佔GDP的比重每年降低一個百分點，到2017年第二產業增加值佔GDP的比重已下降到41%。如果由於房價持續上升、經商成本持續提高，深圳製造業比重持續下降，深圳產業空心化的風險將越來越大，這對深圳的長遠發展帶來的不利影響可能是巨大的，深圳離開了製造業的支撐，所謂創新型城市的發展就可能成為無本之木、無源之水。
四是高房價使青年人成為房奴，使青年人失去了奮鬥的希望，降低了深圳對各種人才的吸引力。
根據深圳市2017年工資指導價位，在深圳14個行業大類中，月收入的低位值，絕大多數在4000元以下，超過4000以上的不足8個行業，幾百萬青年勞務工除了部分住在企業提供的職工宿舍外，相當部分住在條件更差的城中村原居民提供的廉價出租屋。他們沒有深圳戶籍，無法享受到深圳市任何住房保障政策。
五是高房價擠佔了市民的正常合理的消費，降低了中產階層和中低收入家庭的實際生活水平。
六是房地產快速發展和房價的畸高，綁架了銀行體系，增加了金融系統性風險，為深圳長期可持續發展埋下了隱患。
在銀行貸款中，與房地產相關的貸款佔相當大的比例，根據經驗判斷，與房地產有關的貸款佔整個深圳銀行貸款餘額的比例高達50%左右。在2015-2016年深圳房價失控期間，深圳市銀行貸款餘額從2014年的28114億元增加到2017年的46329億元，僅三年時間深圳市銀行金融貸款餘額增長了65%。隨著未來深圳房地產價格大幅度下行調整，銀行的不良資產率將大幅度上升，銀行體系將有可能發生系統性風險。
七是高房價大幅度提高了市民的個人負債率和住房信貸槓桿率，增加了家庭的金融風險；
八是高房價降低了深圳對國內外人才的吸引力，對繼續保持深圳的活力、創新力產生了負面影響；
九是深圳畸高的房價加大了社會的收入差距，成為不同群體財富懸殊的重要因素，對深圳的共同富裕、和諧社會的建設帶來深刻的影響；
十是高房價助長了城市違章建築規模的擴大。
福田中心區的崗廈村，村民自建的6-7層樓房達到近千棟。（報告附圖）
凡事皆有度，若城市過度追求高房價，城市本身也必定深受高房價之害。
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