在經歷近40年的快速發展後,產業園區正迎來新的十字路口。2018年，在新一輪經濟大調整大變革的背景下，產業園區正在不斷探索“下半場”破局之道：從過去功能結構單一、產業結構單一、與區域發展脫節、就業人群與消費結構不相匹配的“孤島經濟”轉向集生產與生活為一體的新型城市功能區。
自1979年蛇口工業園始，經歷了上世紀90年代的野蠻生長，直到本世紀初的優勝劣汰，中國產業園區建設，包括保稅區、工業園區、出口加工區，作為體制機制創新的試驗田，都或多或少帶有鮮明的中國特色影像。
無論是民營資本高度發達的崑山經濟開發區、創新特色鮮明的蘇州工業園區、有“中國硅谷”之稱的中關村科技園，還是聞名於世的PPP（政府和社會資本合作）典範固安產業新城，通過這一個個鮮活的樣本，可以管窺中國經濟的諸多特徵。
這些如繁星般燦爛的經濟驕子，點亮了中國高速工業化和城鎮化的進程，為上億城市新增人口提供了廣闊的承載空間。
改革開放40年來，這些新城新區的發展既有成績，也不乏挑戰。從工業化角度，要淘汰落後和過剩產能，標本兼治推動經濟結構轉型升級。從城鎮化角度，土地供應正逐步收緊，城市邊界也日漸清晰。
這些都對一個基本生產生活空間的打造，設置了更高的門檻。與此同時，諸多“鬼城”“睡城”為人詬病，紛紛擾擾，爭論不休。
從摸索成立到逐漸成熟
1978年底十一屆三中全會召開，確立了改革開放的戰略方針。1979年，國務院批准在沿海地區開展加工貿易，同年，蛇口工業區建立，我國的產業園區建設拉開序幕。
這一時期，國家對外貿的重視程度空前提高，致力於通過外貿體制改革和外商直接投資以促進經濟技術發展。在這一背景下，以外向型經濟為發展目標的經濟特區成立，廣東的深圳、珠海、汕頭三市和福建省的廈門市試辦出口特區，很快，這四個出口特區改稱為經濟特區，我國的進出口總額在幾年間迅速增長。
在改革開放早期，百廢待興，國內生產力落後，產業發展停滯，貿易基礎差，但落後的現狀也形成巨大的優勢：極其低廉的生產資料價格、人力成本和土地成本。
也因此，當時我國工業園區的產業起點低，多以“三來一補”（來料加工、來樣加工、來件裝配和補償貿易）的形式承接中國香港、中國臺灣、日本和韓國的外來加工業務，由外商提供設備（包括由外商投資建廠房）、原材料、來樣，並負責全部產品的外銷。
1984年後，隨著大連經濟技術開發區掛牌成立，中國的產業園區進入了開發區與高新區模式的初創探索期及經驗推廣期。1988年8月，國家高新技術產業化發展計劃——火炬計劃開始實施，建設和發展高新技術產業開發區是計劃中的重要內容。火炬計劃的宗旨是：使高技術成果商品化，高技術商品產業化，高技術產業國際化。中關村正是在這一時期成立的。
在此期間，國家開始在擴大外貿、吸引外資、引進技術等方面下大力氣。研究產業園區發展歷史的行業專家總結認為，這些發展初期的園區，也即第一代園區的重要特徵是以政策為主導，國家投入為主，依託國家產業的劃撥帶動整體發展。園區各管理主體在行使權力方面具有一定經驗，但還不明顯，權力運用的醞釀特徵明顯。
在這一階段，中央對開發區的政策支持，主要不是體現在直接給予資金的資助，而是給政策、給自主權。一方面，大多的開發區、產業園區都是白手起家，發展基礎薄弱，建設資金短缺；另一方面，外資進入中國尚處於試探和觀望階段，所以總體發展成績並不盡如人意。但是這些園區大膽探索，艱苦奮鬥，初步完成了“原始積累”。
而在“南方談話”之後，我國掀起了產業園區對外開放和招商引資新一輪高潮。以張江高科、江蘇工業園區為代表的第二代園區逐步建立，園區的一些管理職能開始下放給管理機構，實行“小政府、大社會”的管理體制，園區人員精簡、辦事高效的特徵凸顯。
這類二代園區的主導產業為低端製造業，由於低端製造業的產業特徵是以人口為驅動，因此此類園區呈現向一二線城市市郊集中的趨勢。這一時期，園區發展的主要動力是不斷加大的對外開放速度，二代園區紛紛依靠低端製造業起家，我國“世界工廠”的雛形出現。
但隨著園區數量的暴漲，導致地方政府間的惡性競爭和企業的隨意遷移：為了引資，地方政府一再降低土地價格、水電等資源費用和其他稅收標準，造成了土地開發效率低下和資源浪費。同時，一些企業為追尋最優惠政策而在相鄰園區間遷移，導致財政稅收的極大損失。
在這一背景下，2003年，《國務院辦公廳關於暫停審批各類開發區的緊急通知》發佈，全國各類園區進行大整頓，園區數量從6000多個精簡到1000多個。園區也逐步形成三種管理模式：政府主導型、企業主導型、政企結合型。
此後，園區開始進入市場化轉型與升級創新階段，民營資本在產業園區領域大展拳腳，國有運營商則對自身進行整合、升級、創新。在市場化園區的開發方面，湧現出了諸如華夏幸福基業股份有限公司（以下簡稱“華夏幸福”）等為代表的PPP開發模式，代行政府的土地整理、基建和招商功能，通過園區運營實現土地熟化後的價值增值。
從追求增量到盤活存量
在經過快速發展後，城市發展的目光已從加快城市發展、拉大城市格局的增量型發展過渡到追求如何能提高城市空間資源的利用率，如何引入更適宜的城市功能和激發城市活力，如何平衡利益主體及如何實施規劃等更加深層次的問題。而工業園區作為城市中較為特殊的功能片區，其所面臨的問題更為突出。
這與產業園區發展早期較為粗放的形式有關。初步階段，為了加快園區建設，在產業招商時放低企業進入門檻，對產業選擇目的性較弱，造成園區產業類型混雜，產業集聚效應不夠明顯，難以形成核心產業，園區定位不明朗，後續招商產業進入惡性循環，發展受阻。
而在發展過程中，部分園區為加快吸引企業入駐，一般以低廉的土地成本作為招商籌碼，往往形成粗放的土地利用開發模式。而且也由於園區管理機制及經驗的不足，對企業土地需求監管不嚴格，造成出讓土地規模遠超出實際企業需要，企業對用地開發利用極低，形成大量閒置土地，降低了園區綜合效益。同時，工業園區初期開發遷就於企業情況普遍存在，以企業的喜好及意願來確定企業選址，開發處於一種無序狀態，缺乏按規劃統一招商、統一佈局的管理執行力，導致土地開發無序增長。
此外，此前的工業園區選址一般位於城市邊緣地帶，藉助城市現有服務功能設施較為不便，而且園區建設更重視工業產業的生產需求，忽視對生活需求，通常只能靠企業內部自行解決，從而形成服務設施規模較小、檔次較低、設施重複建設的現象。同時工業園區作為相對獨立的管理機構，往往忽視與周邊城市功能的銜接，產業服務及相關配套設施未能匹配，導致園區居住、公共服務設施等嚴重不足，難以滿足長期發展的需要。
加之隨著招商引資和優惠政策效應的逐漸減弱，部分產業園區發展遇到了瓶頸，發展速度有所減緩，因此加快“二次創業”、實現轉型升級已成為重要戰略選擇。
業內人士認為，工業園區發展出現的問題可總結為：功能結構單一、產業結構單一、與區域發展脫節、就業人群與消費結構不相匹配。孤島經濟已經越來越制約園區的發展，以及園區與周圍城鎮之間的相互融合。
“放眼全國產業園區，一部分還停留在傳統意義上的產業發展體系，沒有形成以先進製造業為基礎、服務經濟為主體的新型產業體系，並遭遇著土地、融資、人才等瓶頸制約，尤其是忽視了城市內涵的提升和功能的完善，出現了產業和城市互相脫節的‘兩張皮’現象，導致新城建設中‘業’‘居’分離的困局，嚴重製約了經濟發展和轉型升級。”一位產業研究專家指出。
針對這些存在的問題，“產城融合”的概念日益受到重視。2013年通過的《中共中央關於全面深化改革若干重大問題的決定》強調要“堅持走中國特色新型城鎮化道路”，明確提出要“推進以人為核心的城鎮化”，推動“產業和城鎮融合發展”。2015年，《國家發展改革委辦公廳關於開展產城融合示範區建設有關工作的通知》為我國產業園區的產城融合發展提供了指導性方針。
所謂產城融合，是指產業與城市融合發展，以城市為基礎，承載產業空間和發展產業經濟，以產業為保障，驅動城市更新和完善服務配套。這是因為，沒有產業支撐的城市只能是“空城”，而沒有城市依託，即使再高端的產業也只能“空轉”。產城融合正是在遭遇產城分離的背景下提出的一種發展思路。
“產城融合是城市化、工業化發展到一定階段的必然產物，工業化的發展需要城市功能的同步提升，從而實現這個產業發展所需要的各類要素的不斷集聚。”一家產業園區的管理人士表示，“隨著演化和發展，傳統園區所承載的功能日益多元。大量城市要素和生產活動在區域內並存聚集，園區經濟與城區經濟逐漸走向融合。”
為順應這一發展趨勢，一些產業園區主動謀求戰略轉型，從單一生產型的園區，逐漸規劃發展成為集生產與生活於一體的新型城市功能區。國內知名的園區運營商如華夏幸福，以“產城融合”的理念系統策劃、規劃、管理、開發、運作園區，效果不斐，其所推出的產業新城，更被業內視為產業園區的升級版。
從主抓產業到產城人融合
在華夏幸福打造的產業新城中，華夏幸福與地方政府簽訂PPP合作協議，在這一模式中，雙方以“政府主導、企業運作、合作共贏”為原則，在園區規劃設計、基礎設施建設、產業招商業務、城市運營服務等方面，提供整體解決方案，力爭讓入園企業享受一站式服務，最終創造出“1+1＞2”的效果。
為破除傳統的園區發展通常遭遇的“潮汐運動”，實現真正的產業、城市並行發展，華夏幸福確立了在“產、城、人”視角下“小而全，小而美”的產業新城特色發展內涵。
在產業新城定位發展階段，華夏幸福就從長遠規劃著手，從硬件和軟件兩個維度打造產業新城。
在硬件環境的打造上，華夏幸福從過去的“三通一平”到現在的“九通一平”，打造花園式辦公生活空間。在軟件環境的打造上，則堅持“一個園區就是一個生態”的理念，提供便捷的政策服務，輔以更好的生產生活配套，打造良好的營商環境，從而提升人才吸引力，降低企業的外部交易成本，進而大幅度提高生產效率。
這種優質的軟硬環境的打造，會形成磁力效應，核心目標是吸引龍頭企業落地生根。當越來越多的上下游鏈的企業在同一園區聚集的時候，甚至可以足不出園地尋找供應商、銷售商，實現一個交易閉環。
在華夏幸福的產業新城中，除了整齊劃一的現代化辦公園區，還有精心設計的中央公園、人工湖、兒童樂園以及大量的城市綠地。
在嘉善產業新城，吸引上海的科技創新型人才及企業來此考察的，除了高科技產業的聚集外，起決定作用的還在於配套體系的建立。仿古續今的建築風格、精品民宿、特色餐飲、藝術體驗、互動娛樂等多元業態交融，無不彰顯出商業配套項目新西塘越裡的包容性與想象力。
這些理念深植於華夏幸福的產業新城運營哲學中：一個成功的產業新城，在實現產業集聚之外，更要在城市建設、人文環境等方面做到面面俱到，不僅宜業，也要宜居。
華夏幸福產城融合理念的本質是以人為核心，實現多元要素均衡協調發展。
“這就要求產城融合的核心和關鍵都是圍繞人而展開的，是人的城市化，而不是延續以往的土地或者地的城市化。農民要成為居民，但是沒有產業支撐就不能成為就業的人口，所以如果大量農民進入城市，成為城市的居民，就業問題就將成為壓在地方政府身上的一座大山，所以沒有足夠的就業，新一輪的城鎮化就會演變成人口集中營，非但無法化解城鄉兩元矛盾，反而會加劇貧富矛盾，為社會的穩定埋下定時炸彈。”一位長期研究城鎮化發展的研究人士表示。
這位研究人士補充稱，這裡麵包括幾個意思：產業的形成和發展，需要一定數量的勞動力集聚，同時需要城市提供相應的配套功能；城市的形成和繁榮，一是需要一定數量人口的集聚、導入，二是需要人口有一定的消費能力，沒有產業支撐的新城，永遠無法真正起到人口集聚，煥發經濟活力的效益；人口的集聚，一是需要城市提供它的生活配套功能，提供消費的場所，二是需要產業提供就業機會，提供消費的能力。
而在產業導入方面，華夏幸福會從宏觀、中觀、微觀三個維度進行產業研究導向解讀，並以此構建出行業發展趨勢、產業價值環節與目標企業畫像，最終實現城市區域與產業集群的精確匹配。
並在此基礎上，聚焦新一代信息技術、高端裝備、汽車、航空航天、新材料、大健康、都市消費等10大產業，在京津冀、長江經濟帶、粵港澳大灣區及印度尼西亞等全球80餘個區域佈局發展產業新城。
在不少業內專家看來，以華夏幸福的產業新城為代表的第四代園區，核心就是產、城、人的融合，通過打造創新型、宜居型、宜業型的產業園，使園區成為集聚高端產業、高端人才、高端技術的綜合體。
這些產業新城以產城融合發展理念為引領，做好產城融合發展的頂層設計，在城鎮建設和產業發展相互協調的框架內考慮產業發展的次序、佈局和方向，並相應地在產業發展的不同階段，適時調整城鎮功能與定位，實現產業發展與城鎮建設的良性互動。
閱讀更多 中經城事 的文章
