我們在買房時，通常會關注地段是否優越、交通是否便利、是否帶學位、生活是否便利......這些其實都是決定房子價值的「外部」因素，多有不確定性。
而戶型作為「內部」價值因子，才是我們可以準確把控的。
戶型的好壞，嚴重影響居住體驗，還會影響將來轉手的難易程度。
本文總結了戶型常見的6大類“不合理”現象，幫助我們合理規避。
01
格局不合理
剛拿到戶型圖時候，格局是我們最直觀、最簡單的判斷因素。
| 格局是否方正 |
先觀察房子的輪廓是否方正，缺角的戶型即使拋開風水的因素，用起來也很雞肋，幾萬一平買來的空間最後卻用不上，豈不成了冤大頭。
| 進深開間是否適宜 |
開間，是指戶型中東西牆之間的距離，進深，則是指南北牆之間的距離。
開間越大，採光效果越好；進深越大，空間的利用率越高。
通常來說，進深開間比介於1：1.5之間較好，我們可根據自身需求來挑選。
比如，在北方，如果進深偏小而開間過大，會加速房子溫度流失，不利於保溫。
02
朝向不合理
朝向比較好理解，對大部分南方城市來說，東南方向朝向比較好，但北方會更喜歡正南朝向。
要注意的是，客廳和主臥一定要朝南，因為這兩間屋的利用率是最高的，值得享受最好的朝向。
但有些開發商的設計真是一言難盡，比如下圖：
乍一看，戶型正南正北朝向，而且南北通透。
仔細看，好好的南向優勢都被廚房和衛生間霸佔了，導致客廳成了北向，兩個次臥也朝北，真是該有的沒有，不該有的又都佔盡了。
我們評估戶型時，一定要注意景觀資源與朝向的關係，把南向開間最大化利用起來，使戶型內的客廳和房間都能最大程度地享受到好的朝向和景觀資源。
03
功能不合理
看完戶型的大體格局之後，我們可以開始研究每個空間的功能佈局。
| 動靜是否分區 |
動區，是活動頻繁的區域，如客廳、廚房、餐廳；
靜區，主要供家人休息的地方，如臥室、書房。
二個區域空間，分隔越清晰越好，儘量不要有交割。
上圖動靜分區是做得比較好的，把休息區和活動區分佈在房子內外兩側，不要相互交錯。保證了我們在會客、娛樂或家務時能夠輕鬆自如，也不會打擾到休息的家人。
| 廚衛是否適宜 |
廚房、衛生間這兩個溼氣重且容易產生汙垢的區域，要和我們乾淨整潔的臥室儘量遠離。
比如，廚房是生活中最主要的汙染源，集齊了噪聲、油煙油汙還有汙水。
所以，廚房的佈置要儘可能地靠近入戶門，從外面帶回來的食材，用最短的距離就可以歸置到廚房，這種細節，無形之中會給生活增加很多可觸及的幸福感。
04
動線不合理
動線，聽起來複雜，實際上就是指，你在家裡活動的路線，也就是你從一個區域走到另一個區域的路徑。
動線不合理的話，真的是“足不出戶便日行千里”，光在家裡走動，微信步數都能蹭蹭破千。
誇張嗎？我們可以看下不合理的動線是什麼樣的。
我們可以將生活軌跡畫到戶型圖上，一般家裡的主要動線有三類：家人動線、家務動線、訪客動線。
以下圖為例，畫出三大動線：
三條動線有很多重複交叉的地方，
這就意味著：
1）家人動線，因為房間分別佈局在戶型的南北兩端，你和家人日常溝通，要不停在沙發和電視背景牆之間來回穿梭，不僅費事，還會嚴重打斷看電視的人的視線；
2）家務動線，曬衣服要穿越整個客廳，走進次臥，才到陽臺，如果次臥你婆婆或者兒子在休息，曬衣服是要挑準時間的，而且該次臥的家人隱私也被打擾，雙方都沒有愉悅的體驗。
3）訪客動線，迎客進門後，要穿過次臥才能到達沙發就座，一方面，打攪次臥的人休息，另一方面，會客距離太長顯得侷促。
合理的動線應該是避免互相交叉干擾，把人都井井有條的歸置到位。
所以，動線的選擇要注意2點：第一，動線交叉少；第二，每一步的距離都儘量短。
05
尺寸不合理
你是不是也遇到過，看著戶型圖，麻雀雖小都五臟俱全，但就是估不出這個房間到底多大，這個客廳多寬？
或者，明明買了標準規格的傢俱家電，才發現根本放不下？
因為戶型圖中的尺寸一般是標在牆體中縫，不是準確的室內淨尺寸，要得到能使用的空間，我們必須要減去牆體厚度。
一般來說，牆體的厚度分厚、薄兩個尺寸，厚牆24公分，薄牆12公分。
戶型的外圍通常都是厚牆，室內會有部分薄牆，下圖為部分厚牆、薄牆示意：
從上圖可以明顯看出：
1）兩邊都是厚牆，一頭減一個12公分，即減24公分；
2）一邊是厚牆一邊是薄牆，減18公分；
3）兩邊都是薄牆，減12公分；
4）特殊情況：其它的不能算出來的尺寸，可根據已經計算出的尺寸，等比例推算。
這樣的計算雖然複雜，但是我們可以瞭解實際的得房率是多少，而不用被開發商的公攤率、得房率忽悠；還可以根據這個尺寸去訂購合適的傢俱家電。
只需要對戶型圖多費點心思，我們就能對後期的實體房子有個徹底的認識。
06
各空間不合理
還有一些隱藏比較深的不合理現象，我們可能在看樣板房都不一定看得出來，卻切實影響著我們未來的生活。
| 客廳的不合理 |
有些客廳的電視牆上竟然會設置門口，想買個大面屏電視都無處安放。
而且沙發直對臥室門，客人坐在客廳，直勾勾就能望進房間的佈置。
即使關著門，屋裡的人也不好受，總感覺門背後有人在竊竊私語，充滿著避無可避的不適感。
下面這個戶型就是這樣▼
| 餐廳裡的不合理 |
還有些戶型，雖然設計了餐廳的位置，卻沒有考慮這個空間是否真的方便用餐。
下面這個戶型，餐廳正對著衛生間▼
即使媽媽們辛苦準備了美味佳餚，迎著廁所門對飲，這樣的飯桌時光，怎樣也溫馨不起來吧。
此外，把餐廳設置在通道也是很不合理的，通道是家人日常走動或者會客來回穿梭的地方，日常還需要把桌椅摺疊起來，使用起來非常不方便。
| 廚房裡的不合理 |
高效率的做飯過程一般是先從冰箱裡取出食材，然後清洗切菜，再開始烹飪，最後上桌。
現在比較流行是下圖這種U型廚房，“取洗切炒”都是一轉身的距離，整個路線最省時省力：
而同樣的幾個步驟，下圖的佈置就非常費勁了：
洗菜池和冰箱佈置在最遠的兩端，取食材清洗時還需要跨越整個廚房來回走動。
萬一食物滴水就更麻煩，做一頓飯要與水滴賽跑，這邊鍋熱了又要跨幾步才能上手，再熟練的媽媽也會變得忙亂。
| 衛生間裡的不合理 |
戶型中最好有一個有直接採光、自然通風的衛生間，也就是說一定要有窗戶，最好窗戶設置在向陽面而且不被別的建築遮擋。
廚房也最好也是這樣，這就是我們常說的“明廚明衛”。
左邊的戶型是明廚暗衛，右邊戶型才是明廚明衛，衛生間的窗戶開向廚房的陽臺，買房時我們要細細比對。
如果實在開不了窗，廚房和浴室我們也要自己做好通風。廚房沒有窗戶的話很容易嗆得滿廚房都是煙味，浴室沒有窗戶溼氣出不去，陰暗潮溼的不適，誰住誰知道。
總之，戶型不僅僅是房子構造，還承載著你和家人往後的生活。
戶型的不合理設計，不僅買了浪費，住了憋屈，將來轉手賣還要折價。
有硬傷的戶型，開發商賣的是圖紙，可以不用犧牲太多價格就可以賣出去；
而你轉手時候，賣的是實體房，缺陷一覽無遺，折價的幅度就大了。
所以，再重申一次，買房的大事，都是先苦後甜，前期越費心，後期越傾心。
【關注頭條號樂居買房，掌握購房好時機。】
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