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來源/微信公眾號：櫻桃大房子（ytdfz8）；
粵港澳大灣區規劃出爐後，備受全國矚目，而各地的投資資金更是暗流湧動，其中粉絲們向我諮詢投資買房最多的是惠州，因為9大城市中，只有惠州不限購。所以我將惠州作為了今年調研的第一站。
前言
惠州作為深圳東邊的後花園，緊鄰深圳龍崗坪山，由於背靠深圳這顆大樹，十多年來就一直成為投資客青睞的香餑餑，惠州房源超過八成都是被深圳客買走。
但隨著深圳房價一路走高，租金成本也在上漲，有很多在深圳上班卻又無力承受深圳高房價，同時他們也不願意退回老家或二三四線城市工作的剛需群體，開始外溢出來，退而求其次選擇臨深買房，這是無奈的不二選擇。
有些曾經在縣城或省城買了房，但因為回去找不到工作，一年到頭房子住不了幾次，最後還是隻能賣掉回到臨深買房。
但凡有點錢能買的起深圳，他們都不會選擇臨深，結果就形成了第一檔購買力選擇深圳，新房價格一般最低四萬多，二手房老破舊還有三萬多的；第二檔購買力選擇東莞，兩三萬；第三檔選擇惠州，1萬出頭。
2018年深圳二手房均價&2019年2月惠州新房數據丨製圖：封晨陽
所以臨深片區逐漸從過去只有投資客購買的鬼城，開始變成有剛需入住的睡城。
這雖然是他們被迫退守的一個住處，但相比回到老家卻無處安放靈魂，能在臨深安放自己的肉身，已經很幸福了。
而且大都市圈的發展必定是趨勢，國家發改委2月19日已出臺文件，到2022年，都市圈同城化取得明顯進展，基礎設施一體化程度大幅提高，到2035年，現代化都市圈格局更加成熟，形成若干具有全球影響力的都市圈。
毫無疑問，環京、環滬、粵港澳這三個大都市圈都會是全球具有影響力的。
而其中粵港澳的人口流入又是最多的，2018年廣東人口流入170萬。有人就有希望。
惠州分為惠城區、惠陽區、大亞灣、仲愷區、惠東縣、博羅縣、龍門縣7個行政區，但此次惠州行我們只調研了惠陽區、和大亞灣、以及巽寮灣，因為對於深圳客和外地投資者來說，只有購買臨深才有價值。
其中惠陽區我們調研了最鄰近的白雲新城和具有交通優勢的惠州南站，大亞灣調研了臨深的西區和萬達商圈，以及具有黃金海岸線的巽寮灣旅遊區。
踩盤報告
下面是我們兩天的踩盤報告，先申明，所有踩盤項目都不代表我們推薦，僅僅是客觀呈現，買賣結果自負。
一、白雲新城
惠陽連接龍崗地鐵14號快線最近的地方就是白雲新城，以後地鐵連接14號第一站也是白雲站。
優勢：
1、政府限價，價格窪地；白雲新城與坪山相鄰的優勢類似於鳳崗與大運，大運房價5萬起，鳳崗房價3萬起，而坪山現在房價3-4萬，白雲新城不被限價正常可以賣1.8-2.4萬；
2、交通優勢；深圳開往惠州主要高速瀋海高速，去年動工擴建雙向八車道（原雙向四車道），在白雲地鐵設白雲高速出口，下高速5分鐘可以到家；地鐵深圳14號快速線（惠州段）首站“白雲地鐵站”確定在白雲一路，同時白雲地鐵也在深圳段“沙田地鐵站”3公里範圍內；深圳東部公交在白雲新城與坪山交界處，東部公交連接深圳各個區域；
3、政府規劃，2016年惠陽政府謀劃總投資約400億元發展重點片區PPP項目，將白雲新城打造為對接深圳的門戶形象區，品牌房企紛紛入駐。
劣勢：
居住環境較差，城市面貌有待提升，周邊醫療、商業、教育配套也不足；原來很多人在坪山工作住白雲新城，所以白雲一路兩邊有很多農民房；由於靠近深圳，相對於大亞灣，白雲新城小區入住率更高；
1、金輝優步學府（均價13500元/㎡）
距離深圳坪山2公里，最近的地鐵站是白雲站（規劃中）約1公里，4個地鐵站到達惠州南站，惠州南站和天虹都是三公里內。
小區總共五棟 ，每棟有32層 ，目前5棟已經售罄，現在在售的是4棟94平和114平方，下週還會加推3棟。戶型中規中矩，都是朝南或南北通透（所有惠州的樓盤戶型都是這兩種），毛坯交房。
關於首付款，開發商接受先付1.5成，剩下1.5成分期兩年，產生利息和手續費從總房價裡減掉。
2、源通壹方水榭 （均價14000元/㎡）
一期今年年中交房，現在剩下貨量不多，全是144平的大戶型，總價200萬左右，毛坯交房 。
3、保利陽光城 （均價14000元/㎡）
距離地鐵14號線沙田站3公里，距離白雲站相對近些；一二期已交房，主推三期。
這個樓盤在2014年時均價5000元/㎡，16年漲到10000多一平，現在是14000，周邊學校多，但好學校只有一個。
目測入住率還可以，我們跟小區門口家裝店的老闆瞭解到，一期二期都是毛坯，所以找他們裝修比較多，因為保利是國企，所以小區建築質量還比較好。小區入住率大概六成左右，大部分都是老人和小孩在這裡住，兩夫妻在深圳上班。自住的比較多，出租少，深圳客已經佔了七八成左右，本地的只佔一成，剩下的來自廣東省其他地方。
老闆是東北人，她說在惠州的東北人也越來越多，很多東北人喜歡冬天到南方過冬養老，三亞現在是東北人的天下了，但三亞的房價已經3萬多，而惠州房價1萬出頭就顯得便宜了。
4、融創玖樟臺（均價10500元/㎡）
距離坪山坑梓站20分鐘，比較遠，周邊也沒有什麼產業，離大型商超天虹好又多開車3-5公里，離惠陽汽車總站和機場比較近。
據說以後政府部門法院之類的都搬過來，現在還沒有正式規劃地鐵，不過很多人都說惠州一號線建了之後，這裡就會有地鐵站了。
這裡的深圳客戶大概佔6成，主要都是投資為主。
首付也可以做到1.5成 。
二、大亞灣西區
大亞灣範圍比較大，行政劃分有五個區域：西區，澳頭，霞湧，中心區，石化區。其中西區與深圳也是一路之隔，而、東區就是石化區，並不太適合居住，黃金海岸旅遊區就是後面第五部分要說的。
優勢：
1、開發較早，有成熟小區配套；最有代表的是龍光城，建築面積500萬平，已開發將近10年，已引進沃爾瑪商業，小區內有16所學校；
2、靠近南坪快速三期；南坪快速雙向6車道，全程免費，縮短南山到坪山通勤時間，南坪快速全新開通可實現大亞灣臨深區域到深圳一小時通勤時間；
劣勢：
周圍空地較多，全部開發完還需較長時間；
1、龍光城（均價14000元/㎡-15000元/㎡）
龍光城分為南北區，接壤坪山，小區超大，已開發10年，所以非常成熟了。
商業上，小區自帶沃爾瑪，購物很方便，也是大灣區入住率比較高的一個小區，達到80%。
教育上，幼兒園小學初中都有，有16所學校，惠州已經實行12年義務教育。但是這片區的醫院資源不足。
交通上，小區有樓吧，每天都會開去福田和龍崗。
龍光城五期五月份開賣，精裝1萬五，人群都是深圳客為主。
2、榮佳國韻（均價14000元/㎡）
在龍光城旁邊，享受龍光城的商業配套，戶型不錯，選擇也比較多，踩盤後第二天就有中介打電話和我說，現在這個樓盤可以打96折，而且首付可以先給一成，後面的兩成免息半年付清。
不過這裡的公共交通配套非常不方便，小區旁邊都是新規劃待建的一些樓盤，商業和居住氛圍都有待完善。
三、大亞灣萬達廣場商圈
優勢：
1、成熟商業：萬達廣場在去年11月份開業後，一直承載著大亞灣的消費需求，整個大亞灣就萬達廣場這麼一個成熟商圈，所以周邊人氣比較旺，居住氛圍比較濃厚；
2、臨近淡水、惠州南站；淡水是惠陽行政與商業中心，開車15分鐘可以到廈深高鐵惠州南站；
劣勢：
萬達商圈暫無地鐵規劃，深圳客戶只能自駕或者坐公交通勤；
1、碧桂園太東蜜柚（均價12500元/㎡-13500元/㎡）
以小戶型為主，60-70方，總價低，投資門檻低。當時帶看的人較多。61平方總價78萬，20萬首付。79三房總價104萬，總共6棟，900多戶，旁邊有華潤萬家，旁邊有一個比亞迪工廠。
2、恆大悅龍臺（均價13800元/㎡）
這是一箇中等樓盤，整個小區設計比較大氣，總共2600戶，計劃2021年7月份交樓。去年開盤的時候賣12300一方，現在13800元/平米帶精裝了。
截止3月24日，只剩60多套，分別是89方和130方。
這裡的小學是龍山小學，師資一般般，暫時沒有公交和樓吧，不過小區靠近萬達廣場，走路10分鐘就到了。
3、家悅龍庭（均價13000元/㎡）
戶型非常不錯，主推兩個戶型，77平方和89平方，其中89平方做了小4房，還南北通透。77平方的做成了小三房，非常實用。離萬達廣場也不遠。
4、碧桂園翡翠山（均價14000元/㎡）
現在只剩最後一棟，大概200多套。交通位置很好，有學校，距離萬達廣場也近，生活比較便利。但是公攤面積大，套內使用面積低一點。
惠州的大部分二手房價格都比新房便宜，但碧桂園翡翠山2015年就賣到1.5萬了，所以二手房業主不願意降價賣，因此二手房價格高過新房，新房因為限價，政府只讓他賣1.4萬，以前業主還因降價維過權，所以買新房還是倒掛的價格。
四、惠州南站
惠州南站最具備的就是交通優勢了。
深圳14號線惠州段規劃站點包括白雲、草洋、開城、惠州南站(換乘惠州1號線、深圳地鐵16號線)、新橋。
廈深高鐵從深圳北——深圳坪山——惠州南站。
可以看出，惠州南站規劃中的地鐵只要通過了審批，以後連接深圳還是非常方便的。而目前就只能依靠高鐵的優勢通往深圳了。
很多客戶目前考慮惠州南站周圍房子，因為有廈深高鐵通往深圳北站（單程20元，30分鐘）。
目前還是有很多不便的地方，
第一：坐高鐵不是地鐵，需要網上買票，到深圳上班通勤時間超過一小時，每天往返費用超過40元，一個月一千塊左右，交通成本較高；
第二：惠州南站屬於淡水區域，淡水是老城區，路窄堵車，開出惠州至少半個小時，自駕時間成本更大；
第三：惠州南站周圍大量農民房，商業配套不全，生活不方便，開發完善還需要很長時間；
我們繞著惠州南站那邊開車走一圈，感覺周邊還很荒涼。
但我相信，都市圈的發展肯定會加速推動地鐵審批，那麼惠州南站作為連接深圳的交通樞紐，地鐵肯定很有希望實現，當然地鐵從審批到修建到開通起碼也是五年後的事了，所以只能是長遠的利好，短期沒啥希望，畢竟14號線開通也要到2022年。
惠陽雅居樂（均價10900元/㎡）
就在惠州南站旁邊，樓盤很大，可以容納一萬七千戶。購買者主要是深圳客，龍崗來的比較多。
一期18棟已經交樓了，但是入住率很低，周邊比較荒涼，出行不便，配套很不齊全，現在賣的四期，都是以小戶型為主。
五、惠州海景房
最後我們看了惠州的海景房，大亞灣有華潤小徑灣，其他都屬於惠東的巽寮灣。
優勢：
1、惠州屬於亞熱帶海洋性季風氣候，冬暖夏涼，常年四季如春，最適合度假、養老；
2、深圳人口密集，海景資源稀缺，節假日大小梅沙擁擠，而巽寮灣有著綿延20多公里的海岸線，很多人選擇到巽寮灣度假；
3、沒有對比就沒有傷害，當海南限購，且價格動輒二三五萬後，冬天飛機票上萬的高消費來說，越來越多的北方人將投資的目光轉移到惠州海景房，對他們來說，又多了一個養老和度假的選擇，加上惠州限價，一萬三四可以買到一線海景公寓，性價比確實算高的。
4、惠州臨近深圳，醫療資源更好，有什麼意外也方便急救，有的是兒女在深圳上班，老人在惠州養老。
劣勢：
因為距離深圳較遠，開車需要一兩個小時，不適合剛需自住，只適合養老度假。
1、華潤小徑灣（均價15000元/㎡）
走進這個盤，面朝大海的感覺讓人心情豁然開朗，視野很開闊，整體也很有設計感。這個樓盤分為7期開發 ，現在賣的是3期和4期，旁邊的健身房和咖啡廳，還有五星級酒店，都開業了，旁邊有一條綠道直接通向海鮮市場。
因為是度假型的樓盤，所以戶型就是主打舒適，59-137平米的都有，套內使用面積75%左右，即使是91平，也只做一房一廳。單價一萬四到一萬六都有。也不帶租約，可以自己去找酒店籤，有些業主也能簽到2000多一個月。
這個樓盤之前是買到2萬以上的，不過現在政府限價，所以就賣的比之前便宜。
大部分都是老人在這裡養老。
2、碧桂園十里銀灘（均價12500元/㎡）
項目緊挨著小徑灣，住宅公寓都有，公寓70年產權，最小有46平方的，均價12500，如果能一次性付款還打98折。跟小徑灣不同的是，產品是居家型的住宅。
這個樓盤非常大，開發9年了，已經賣了五六萬套了，三期最為成熟，四期在售，後面還要10年才能開發完，可售資源非常多。小區配有樓巴去羅湖。
小區靠近海鮮街，遊艇碼頭，學校方面，從幼兒園到高中都有。
居住還是以度假為主，入住率目前三四成左右，不過在旅遊景點的樓盤，入住率一直都是不高的。買這裡的客戶主要是深圳和香港來的，佔到8成，剩下的就是廣州東莞。
房子可以託管給酒店，一年租金收益兩三萬元。
3、巽寮灣金融街（均價14000元/㎡-18000元/㎡）
金融街的海灘也很無敵，在售酒店式公寓，帶精裝和酒店租約，租約是和酒店二八分，如果租不出去則酒店給出保底1000元每月。
都是小戶型，46㎡-48㎡-62㎡，一房一廳和小兩房的為主。
總價不算很高，不過首付也要五成。
總結
惠州的新盤非常多，最起碼上百個，如果不熟悉惠州市場，真的容易眼花繚亂。
惠州不限購，但限貸，首套房首付3成，基準利率上浮25%，二套首付4成，基準利率上浮30到35%，兩套以上的就要一次性付款，以家庭為單位，徵信上有體現兩套房貸都要一次性。全國人民來惠州買房的太多了，惠州銀行的錢都不夠貸了，所以利率上浮很高。
很多人說惠州每年的新房成交太多，二手房不好套現，關於這個問題，我這次也做了詳細的瞭解。
惠州二手房市場目前確實不太成熟，一方面是二手房稅費高，個稅非滿五唯一按差額20%徵收，交易流程繁雜，來來回回各種手續辦下來去年基本上都是半年，慢的要七八個月，因為惠州的銀行也不太願意貸款給二手房，所以審批非常慢。
比如一套二手房總價100萬，首付30萬，稅費加中介費15-20萬，加上首付款前期就得付45-50萬，已經可以買更好地段新房150萬的，儘管二手房的價格普遍比新房便宜，甚至八九千的都能找到，但是二手房的成交量還是很少！
中介不願意買賣二手房還有一個原因是交通不便利，買惠州的客戶都是深圳客戶，客戶想去看房還需要從深圳接到惠州，成交後交易手續還需要多次往返深圳、惠州，非常麻煩，同時佣金又低，所以只要有客戶，中介都會想方設法帶客戶去買新房，即使客戶自己去看二手房，也會被其他中介推薦去買新房，所以業主想要賣房子不容易找到買家。
不過呢，你想賣還是可以賣掉的，但價格必須比新房便宜兩千。比如龍光城，新房賣1.5萬，那二手房就只能賣到1.3萬。什麼時候二手房的價格不受新房牽制呢？那就是等新房全部賣完了，市場全是二手房交易的時候，那業主就說了算。
而對於買家來說，你買新房還是二手房呢，買新房可以做到首付3成，買二手房呢，因為銀行評估價過低，100萬的房子，銀行只能給你評估到60萬，貸款7成，只能貸42萬，所以實際上首付要58萬，再加上十多萬的稅費和中介費，你需要拿出七十多萬的現金，相比買新房需要多一倍的資金。所以很多人寧可價格貴一點，也要選擇買新房原因就在於此。
惠州現階段存在的所有問題，優勢，劣勢，我都清晰的告訴你了！
如果你問我惠州房子還值得買嗎？我也肯定的告訴你，可以！因為大都市圈的發展一定是未來的趨勢！這就跟環京，北三縣，燕郊是一樣的，去年我就在推薦大家抄底環京了，現在環京已經回暖反彈了。
深圳兩千多萬的人口，僅僅2000平方公里，在高房價的逼迫下，外溢的需求只能往周邊擴散，第一站是東莞，第二站就是惠州。
但要弄清楚，這是指長期投資，以五年為週期才有一波大牛市，你如果想今年明年就要它大漲，對不起，我可不敢承諾，也可以肯定的告訴你，不可能。
很多人投惠州，是因為其他地方都限購了，資金找不到出路，而惠州長期來看，還可以保值升值，因為它挨著深圳，傍了一個大腿。
最後說明，為避免廣告嫌疑，文中所提到的所有樓盤都不是我要推薦的，只是隨機踩盤而已，買賣有任何問題我都不負責任。
如果你想投資惠州的樓盤，可以加我微信（chenxy006688），我可以私下再跟你說下情況。
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