買房指南，只為購房小白理清樓市盲點，尋找入場時機。
惠州購房及貸款政策見下表：
買房之路漫漫，從下定決心購房到買到合適的房子，短則三個月，長則一兩年，其中需要經歷的事情數不勝數。
對於第一次購房的人來說，在既不熟悉樓市，又不知道購房流程的情況下，該如何買到合適的房子呢？在此，為大家盤點了購房所需流程，希望給廣大準備購房的朋友們一個參考。
購房流程
一、購房政策
二、購房所需資料
三、房貸政策
四、購房流程
五、購房費用
1.
惠州購房政策
1、首套住房，90平方米及以下的稅率是1％，90平方米以上住房稅率是1.5％。第二套改善性住房，90平方米及以下的稅率是1％；90平方米以上的稅率是2％。
2、新購買的商品住房（含新建商品住房和二手住房），須取得不動產權證滿3年方可轉讓。這也就意味著新房源在取得不動產登記證滿3年前不得交易。
以下附上粵港澳大灣區九城調控政策一覽表。目前，大灣區多個城市已經限購，只有惠州和肇慶實行不限購政策。
（粵港澳大灣區九城調控政策一覽表）
惠州購房條件
年滿18週歲具有完全民事行為能力的自然人；貸款到期時男士年不超過60歲，女士年齡不超過55歲；有穩定合法的職業和收入來源，有還本付息能。
不限購，外地人購房不需要惠州社保和納稅。
個人限制性購房，購買3套及以上限制性網籤，需查明資金來源，是否屬於投機炒房行為。
首套房首付3成，二套房首付4成，港澳臺客戶住宅限買一套。
購房所需資料
1.全款買房需要的證件
夫妻雙方的結婚證（未婚不需要）、身份證、戶口本
全款買房手續：一次性付款，一般直接到售樓處交錢就可以了(包括各種稅費的錢)，剩下的售樓處可以替你辦理，等著拿產權證就可以了。
2.貸款買房需要的證件
結婚證（未婚不需要）、戶口本、收入證明、單位營業執照副本複印件加蓋公章、工資卡流水(一年或者半年，銀行不同，需求不同)、身份證、配偶的身份證、配偶的戶口本、配偶的結婚證。如兩人共同借款，配偶還需要出示收入證明、單位營業執照副本複印件加蓋公章、工資流水。
3.
房貸政策
1、目前惠州利率基本上浮20%-30%，不限購、且認房認貸，如果名下有兩套房的話，無論前兩套是否有貸款，第三套都只能全款。
2、商貸&公積金貸款
商業貸款
年齡在18—65歲的自然人；有所購買住房全款30％以上的資金作為首付款，首付比例多少按照首套二套的標準來執行，一般以首套房首付30％的比例來計算）。
有穩定工作，能夠提供經工作單位蓋章的收入證明及銀行近半年的流水（月進賬大於月供2倍）；信用良好，逾期次數連續三次累計六次，銀行拒貸。
商業貸款流程
(一)填寫申請資料
1.《個人住房貸款借款申請表》
2.《個人住房貸款借款合同》
3.《貸款房屋權證收押合同》
5.《承諾書》
6.《談話記錄》
(二)提交申請資料
1.申請人和配偶的身份證、戶口本、結婚證
2.購房協議書正本、首付款發票
3.申請人家庭收入證明材料和有關資產證明等，包括工資單、個人所得稅納稅單、單位開具的收入證明、銀行存單等
(三)銀行審核
銀行根據貸款人提供的資料，對貸款人資信、貸款額度、貸款年限等作出審核。
(四)銀行審批
簽訂貸款相關合同銀行審批後，與貸款人簽訂一系列合同文件。
公積金貸款
在申請公積金貸款前，個人公積金賬戶必須連續繳滿6個月，買房前最好不要提取公積金。
（一）所需材料
1.申請人及產權共有人的身份證和戶口本
2.《商品房買賣合同》
3.房款首期付款《廣東增值稅普通發票》
4.收入證明
5.其他要求提供的材料
（二）公積金貸款步驟
1.提出貸款申請
購房職工需向公積金貸款承辦銀行提出貸款申請，並提出上述所需資料的複印件，並攜帶原件以備查驗；
2.簽約
貸款申請獲批後，按要求去公積金辦事大廳簽訂借款合同等；
3.辦理住房抵押登記手續
4.銀行放款
完成抵押手續後，貸款承辦銀行按《借款合同》約定向申請人放款，資金直接劃撥至開發商指定賬戶
4.
購房流程
1、首付款準備
根據自身情況估算出自己的實際購房能力，如果是按揭購房，一定要慎重考慮首期房款的籌集和交付的比例，首套房的首付一般為總房款的30%。
2、如何選房
（1）選地段
買房選房，交通是我們考慮的一個重要因素，上下班出行便利的交通才能更舒適的生活，要關注交通工具的數量、種類、距離公交站的遠近等因素。其次還要考慮小區的配套設施是否完善，是否有菜場、藥房、銀行、超市、小吃店等，這樣生活才會更方便。
以及注意小區的周邊環境，如火車道或者鬧市區，噪音會大很影響休息。也要注意查看政府規劃，該住宅未來的發展前景，也會影響房子今後的升值。
（二）選樓盤
查看五證二書是否齊全，要關注自己所買房子是否在預售許可的範圍。
五證：《國有使用證》《建設用地規劃許可證》《建設工程規劃許可證》《建設施工許可證《商品房銷售許可證》
二書：《住宅質量保證書》《住宅使用說明書》
要了解開發商的資質實力，口碑的好壞以及產權年限，現在土地使用年限一般為70年，也有40年或50年的。瞭解小區物業的收費標準，物業公司的好壞。
（三）選樓棟
看樓間距大小，前後樓間距影響採光、通風、私密性。
（四）選戶型
我們都知道買房子要“南北通透”，南北通透的房子可以有效疏解室內悶熱感，有益人體健康，而且採光足，室內整體採光面大，冬暖夏涼，可以提高居住舒適度。
南北通透房子特點：
1.從客廳到陽臺、從客廳到餐廳、從餐廳到陽臺，都是一路無牆體遮擋的
2.房間南北門對門相望，兩邊敞開
3.室內結構方正，受風采光面積大
（五）購房需要了解的問題
物業費多少？房屋的價格是多少？是按照套內面積還是建築面積來計算房屋價格的？交房的準確時間是什麼時候？公攤面積比例是多少？停車費問題等等。
3、定金&訂金
買房一般會涉及到“定金”與“訂金”，兩種是有很大區別的，“定金”不可退，而“訂金”、“認籌金”是可以退的。
(一)定金
定金是在合同訂立或在履行之前支付的一定數額的作為擔保的擔保方式，又稱保證金。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。因此，除非你已經完全確認要購買目標房源，否則不用輕易交定金。
(二)訂金
在購房者與開發商就房屋買賣的意向初步達成協議後，準備進一步協商簽訂的臨時認購協議，通常是在約定所選房號、面積、房屋單價及總價款後，約定一個期限，買房要在此期限內與賣方簽署正式合同。買方支付訂金取得了在此期限內的優先購買權。一般情況下視作預付款。
預付款在合同正常履行的情況下，成為價款的一部分，在合同沒有得到履行的情況下，不管是給付一方當事人違約，還是接受方違約，預付款都要原數返回。
4、交易流程
購房者認購——購房者交定金——開發商下載網籤合同，雙方籤合同，購房者交首付——將首付款打到房產局的資金賬戶——開發商下載備案單並打印備過案的合同——通知購房者再簽訂備案合同——開發商將備案合同送到房產局審核蓋章——辦理相關貸款手續。
5、籤合同注意事項
（1）一定要採用房管局統一印刷的標準房屋買賣合同文本，並按照文本中所列條款逐條逐項填寫。
（2）一定要審查開發商是否具有商品房預售許可證，這是買房能否辦不動產權證的關鍵。
（3）注意合同條款中雙方所填寫的內容中權利與義務是否對等。
（4）在簽訂合同時，一定要將交房日期明確無誤的規定為“某年某月某日”，並註明開發商不能按時交房所需承擔的責任。
5.
購房費用
1、印花稅：房價款的萬分之五
2、申辦產權證過程中需交費用
登記費：每建築平方米0.3元
房屋所有權證工本費：4元/本
印花稅：5元/件
契稅：普通住宅繳納房價款的1.5%；（注：別墅、度假村以及建築平方米價格超過上年度商品住房平均價格一倍以上的為高檔住宅，不享受此稅率，仍按3%繳納）
住宅公用部分共有設備維修基金：購房款的2%
3、入住過程中需交費用
物業管理費及供暖費：供暖費18-30元/平米/供暖季（注：入住時已到採暖季節需繳納供暖費，不到採暖季節，則無須繳納）
4、辦理按揭須繳納的費用
律師費 ：貸款額的0.3%。
保險費：財險保險費=總房款*年費率*年限係數，保費一次性繳納。
建行採用太平洋保險公司，年費率一般為0.056%；
工行採用華泰保險公司，年費率為0.056%：
建行總行，中信採用人民保險公司，年費率為0.045%。
5、辦理公積金需繳納費用
評估費：評估價格100萬以下部分收取評估結果的0.5%，以上部分0.25%。
保險費
財險：保險費=貸款額*年費率*年限係數
綜合險：保險費=貸款人年限對應係數*貸款額
對於購房條件、購房所需資料、貸款、購房流程有疑問的朋友，可私聊
買房路上困難重重，懂得多一點，可以少走一些彎路，希望以上的購房流程能給大家帶來幫助。
閱讀更多 大灣區評房論勢 的文章
