■點擊右上角【關注】“北京在明律師事務所”頭條號，私信回覆“諮詢”，即可享有一對一法律服務諮詢。
■本文作者： 姜衛星 北京在明律師事務所律師
導讀：“小產權房”無疑是在土地、房屋領域令老百姓頗為頭疼的一類情形，頗有些食之無味、棄之可惜的意思。一方面，它沒有合法的產權登記證明和規劃、用地許可材料，一旦出現問題權益將難以保障；另一方面，它又是由於歷史原因而客觀存在的，具有一定的居住、使用價值甚至是短期內的經濟利益。本文，在明所的張琨律師團隊為您淺析這類房屋在面臨徵收拆遷時將有怎樣的命運……
首先明確一點：小產權房不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。小產權房一般是指在農村集體土地上建設的房屋，未辦理相關證件，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉鎮政府或村委會頒發，亦稱“鄉產權房”。小產權房亦不同與我們平時購買的普通商品房，嚴格意義上講無權轉讓、出租，不具有合法性。從這個角度上講，小產權房也許不能百分之百被直接認定為違建，但也的確存在很嚴重的權利瑕疵。
小產權房存在的重要因素是因為它的價格非常便宜，往往同等地段的小產權房的價格是普通商品房的價格的一半甚至更低，用於出租時的租金也同樣會偏低。那麼當它面臨拆遷時，小產權房是怎麼補償的呢。
我們知道，農村集體土地上建設的房屋徵收補償的現行法律依據為《土地管理法》第四十七條第三款：被徵收土地上的附著物和青苗的補償標準，由省、自治區、直轄市規定。即農村集體土地上的房屋是作為附著物與青苗一起，其補償標準由各省、自治區、直轄市各自規定。具體到實踐中，各個地方的拆遷安置補償主要有兩種方式，一種為實行貨幣補償，補償款按照被拆除房屋的重置成新價和宅基地的區位補償價確定。另一種是房屋安置，一般是農村集體經濟組織在集體土地上建設安置房屋。
小產權房在拆遷時也要按照集體土地徵收程序進行，按照擬徵地公告、徵詢村民意見、地籍調查和地上附著物登記、擬定一書四方案、徵收土地公告、徵地補償安置方案公告、報批徵地補償安置方案、批准徵地補償安置方案、土地補償登記、補償安置方案的實施這樣的程序步驟進行。
但需要指出的是，上述分析更多的是一種“如意參考圖”，實踐中若真的遇到針對小產權房的徵收拆遷，這類房屋完全可能被認定為“未經登記的違法建築”，進而遭遇不予補償或者只給予建築成本等極低的“適度”補償的結局。且這種補償有可能只針對建造者，而不涉及後續房屋的購買、承租者，因為所簽訂的購房合同和租賃合同都可能依法被認定為無效。若真如此，對於涉案小產權房的利害關係人而言，絕對堪稱悲劇。當然，這最終要看政策。
在明律師要提醒購買小產權房的購房人，由於小產權房在拆遷時有巨大的拆遷利益，絕大多數的原房主在拆遷時都會反悔，主張買賣合同無效。一旦被法院確認買賣合同無效，購房人獲得的拆遷利益則會大打折扣。但是本集體組織成員之間買賣小產權房一般認定合同有效，本集體與非集體組織成員之間買賣小產權房一般認定合同無效。因為我國法律法規並沒有禁止本集體經濟組織成員之間的宅基地上房屋買賣，只要同一集體成員具有相應的民事權利能力和民事行為能力，簽訂小產權房買賣合同時意思表示真實，不違反法律或社會公共利益，一般認定該小產權房買賣合同有效。
簡言之，對於非本集體經濟組織成員的人而言，小產權房還是不碰、不買、不租為好，否則一旦遭遇各種變故，自身的權益是很難得到保障的。在決定購房或者租房前，一定要仔細審查所涉房屋的權屬證明文件，避免在權屬狀況不明確的情況下草率簽訂購房、租房合同或者交納預付款、定金。
閱讀更多 北京在明律師事務所 的文章
