很多人都会对房产大V产生莫名的敬仰，认为这帮人整天泡在楼市里，肯定要比一般人更懂房子，每次买房都是神操作。
我出道之前也是这么想的。可真的开了公号结识不少大咖之后才发现，房产大V也和你我一样，都是从普通人一步步过来的。
他们也会有错过抄底的懊悔和被套在高位的烦恼。即便是自己买的比较得意的房子，回过头来看，当时的操作也并不全是最好的。
如果说他们有和大家不同的地方，那应该就是：
这些成功者更加敢于试错。
而楼市长牛也给他们一个很好的反馈，几乎所有的错误都会被时代的主升浪所修复。每一次教训之后，这群经验越来越丰富的买房人，反而在白银十年里更加游刃有余。
我在这个行业待得越久，越有一种感觉，很多时候拉开人与人差距的，除了知识储备之外，更多的是实操的经历，更确切的说是那些失败的经历。
知道了什么不可为之后，才有勇气在面对机会的时候，来一把快准狠。
我今天就分享下自己当年在楼市里不太顺利的买房经历，希望对大家有用。
01
2007年的时候，我买了人生第一套房，也是我这辈子买的唯一的一套新房。
就在我买房之前，上海楼市经历了2年的牛市，整体房价至少有了50%的升幅，政府也启动了楼市调控，房价药丸的论调传遍整个市场。
在股市里神准的谢国忠，身披摩根史坦利首席经济学家的光环，提出了房价暴跌的论调，获得大家的普遍关注。
我也深受他的影响，对楼市更加低看一眼。只不过当时的我，迫切需要准备一套婚房，所以才不得不走入楼市。
我暗暗对自己说，因为房价可能会回撤，所以房子要尽可能买的小一些，总价低一些，这样的话自己的损失也会少一些。
现在回想，这个决策已经成为我楼市人生中最大的遗憾。
不过在当年，我还是对自己的买房战略很得意的。
我刻意回避了市中心的大户型，跑到上海中环外选了一套二房。要知道当时的中环，就和现在的郊环差不多，当年上海出了内环都叫乡下。就这样，我首付了30万，总价100万，用掉了首房首贷，搞定了房子。
记得我付首付的时候，整个售楼处里都没有人看房，销售员比买房人还多，更加让我相信自己的判断。
02
我刚买完房，2008年金融危机就来了。
经济不景气，大批农民工返乡，民间开始出现不稳定的声音。
上海楼市人心惶惶，整个上海房价普跌15%左右。现在大火的新江湾城板块，那个时候新房直接打7折的都有。
微博大V财上海有一句名言，京沪永远涨。
这个我从来不信。因为我自己的房子就深跌过，我买的新房还没交房，二期开出来就直接打85折，还送装修。
我一边暗骂开发商无良，和邻居们一起“维权”申讨。维权是有用的，开发商给我们升级了小区配套。另一边我内心对自己之前看空的预判颇为满意，幸好房子买的小，没被套多少。
就在这个时候，中国楼市历史上最大的神转折发生了。
政府推出了4万亿刺激计划。
这个事件对我楼市认知的冲击，至今没有其他事件可以替代。
要知道，2008年上半年的时候，领导的口径是遏制房价过快上涨，而到了年底，就变成“信心比黄金更重要”。
放在今天，就好像刚公布的工作报告里说好了房住不炒，半年后突然放松限购限贷限售，然后给7折按揭利率，再减税去库存。
我记忆里，调控收紧和放松同时出现在一年里面，只有2008年这一次。
4万亿之后，没几个月房价开始上涨，到了2009年的时候，那套房子已经翻倍了。
戏剧化的行情演绎，让我对楼市下定决心：
当领导不鼓励你买房的时候，你可以不听。
但是领导鼓励你买房的时候，你一定要听。
这个经验至今有用。
03
虽然第一次买房的经历距今已经超过了十多年，但我还是会时不时拿出来复盘一下。每次思考都会有新的感悟。
第一个感悟，原来房子是得到国家背书的利益共同体。
4万亿前后发生的事情，彻底改变了我的楼市价值观。
从大的方面讲，楼市背后是经济，经济背后是就业，就业背后是稳定。七十年代和九十年代发生的大事告诉我们，在中国稳定压倒一切，而这个抓手就是经济，切入点就是楼市。
从小的方面讲，我们买的只是房子，房子下面的土地依旧是国家的。每套房子就是个公司，国家是大股东，你是小股东和高管。把自己的利益和国家绑定在一块，没有比这个更放心的事情了。
我印象最深刻的是同时期的股票市场，2007年上证指数从历史高位6124点回撤回来之后，即便在2009年大反弹之后，指数也只达到原来的一半。同样都是资产，一波刺激下去，股票依然是打5折，房子就能翻倍。没有比较，就没有伤害。以后我只要听到有专家建议卖房炒股，我对他的看法就是，不是蠢就是坏。
我也从那一年开始深耕楼市，后面陆陆续续买了不少，当然也没少踩坑，但是每一次被套住之后，熬个二三年，总是能满血复活，还获得了不错收益。
人就是这样，越乐观，越能得到正向反馈，越得到正向反馈，越乐观，这大概就是所谓的良性循环吧。
04
第二个感悟就是房价从来没有便宜过。
现在很多人都会有一种观点，就是错过了当年楼市的主升浪，房价低位的时候没有买后悔莫及。我说，就算让你穿越回去，你一样不会买房。当年买房并没有大家说的那么容易。
拿我买的房子来举例说。2007年我买的房子总价100万，单价1.2万。当时我的月薪是5000元，在那个时候5000元的工资已经算是不低了，也算是体面白领了。
但以我这个收入去买一套当时还算远郊的房产，每个月还月供依然还是很吃力的，我记得我每个月要还4000左右，导致一年里有几个月，还是得回家吃饭啃老。
更大的问题，当时的便宜房价对应的配套周边资源远比不上今天那么好，也没有现在那么大的确定性。
举个例子，07年上海张江的房价大概是8000左右。虽然便宜，但是周边都是荒芜的空地，晚上都不敢走在路上。而现在的张江，旁边都是现代化高科技园区，和漂亮整洁的购物中心。
当年的便宜房子，能享受到的资源也很弱。而现在动辄10万的房价，对标的也是比肩国际顶级城市的软硬件条件。
从这个角度看，十年前买房的人，和今天做着一样艰难的决定，都是不知未来的接盘侠，拿命来拼的勇士。
无论十年前还是现在，共同的是，大家都是在赌未来的国运，压上的是驾驭自身命运的信心。阶级固化只是不努力的说辞，不想吃苦而已。
05
第三个感悟是房价不言顶，掘金靠负债，规模要克制。
07年到现在，我的那套房子大概涨了5倍左右，表面上看获利颇丰。
但我留心观察过，这些年来除了房价上涨之外，菜包子也从3毛涨到1.5元，大排面从3.5元涨到了15元左右，普通白领工资也从3000涨到了1万。
各个领域物价涨幅虽然有高有低，但我真实的感受是货币宽松是存在的。
从这个意义上来说，房价长期看是没有顶部的，一切只是数字游戏而已。也就是说，大家买房保值的想法是没错的。
但增值的最大部分，不是来自房产上涨本身，而是来自于按揭贷款多买到的房产。
因为大部分朋友首套房的首付款和按揭的比例基本上是1:2，也就是200万现金撬动了400按揭，买600万房子。
一套房子里6到7成的价值构成是来自于按揭负债贡献的。当一轮房价上涨的时候，6到7成的增值也是来自于按揭负债。
所以我们一直说全款买房打平货币宽松，贷款买房掘金货币宽松。买房不贷款，几乎等于白买。
但是我们也不建议你太浪，放太大杠杆去买房子。
回想我08年房价下跌的时候，内心是压力极大的，因为没人知道未来会怎么样。30万首付，买100万总价，回撤15%，意味着我的首付实际亏损了一半！
虽然我不是炒房，我是打算刚需自住，但对于一个普通人，买房的首付亏损一半，表面不说，内心依然很慌张。
好在当时的现金流非常好，还有家里的支持，就算房价不涨，我也不会断供，日子过得下去。
量入而出的贷款规模，和良好稳定的现金流可以给自己平和的心态。只有平和的心态，才能做到长持，才能完全吃到主升浪。
比较好的节奏是，等上一套房浮盈三成以上，再继续买下一套。因为中国楼市历史上从未出现过回撤过3成的情况，所以你有足够的底气继续操作。
06
最后说说我对未来的看法。
今天依然是买房的好时代。虽然楼市调控越来越严格，大城市房价基数已经不低，这些都是不利条件，但我还是看到不少有利条件：
1、房产自媒体的快速传播，增加了获取经验的途径，减少了试错成本，给你省下无数时间和金钱。
2、金融在不断进步，融资手段更加丰富，事半功倍。
3、楼市的雪坡还很长。一线城市顶部远未到头，二线城市可以复制出一线城市过去十年的轨迹。
往前看，一望无际。
跨越阶级之前，先想想怎么跨越自己。
想让自己活得带感，先得学会对这个世界乐观。
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