眼見它起高樓，眼見它宴賓客，眼見它鏈崩了，用來形容長租公寓這幾個月的經歷再合適不過。
長租公寓本是政策、資本、各路江湖人士手心裡的寶，是在城市打拼人士美好生活的開始，是居民消費升級的寄託。但在短短几個月內頻頻曝出負面，一時間跌落“神壇”，成了眾人口誅筆伐的對象。接而陸續傳出暴雷，房東財務受損，租戶沒房住還得還貸，吃瓜群眾紛紛大罵租金貸，稱其為罪魁禍首。
而綜合公開報道來看，長租公寓暴雷，公寓運營方給出的理由多是經營不善，資金鍊斷裂。究竟長租公寓暴雷的罪魁禍首是租金貸還是經營不善？明源君認為租金貸讓一些長租公寓脆弱的神經崩得更緊，而經營中的資金鍊問題是爆倉根本所在。
資金鍊，是企業的現金流量情況。資金鍊斷裂表現在現金流量上是不斷地融資並付息、不斷拆東牆補西牆，不斷累積應付賬款和推遲還款，直至企業健康正常運轉。
而一般判斷企業的資金鍊是否瀕臨斷裂，需要考慮企業資產負債情況、融資能力和宏觀環境的好壞。所以明源將從長租公寓運營方和外部環境分析長租公寓資金鍊為何告急或者斷裂。
01
盲目擴張接手爛攤子
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規模一直被各行各業奉為實現盈利的圭臬，規模越大，稅費、人員成員費用等呈邊際遞減趨勢。本就利潤薄弱的長租公寓行業更是將搶佔規模作為其獲利的不二法門，所以跑馬圈地，搶佔市場是題中應有之義。
隨著國家隊、房企的相繼入局，圈地更為不易，市場份額逐漸向頭部聚攏。為了成為頭部一員，一些長租公寓運營商選擇併購來擴大規模，但是有些運營商單純追求規模，看到市場上有人經營不下去了，也不弄清具體問題，就匆忙收購。在其瘋狂併購的過程中，實際上吸納了一部分“不良資產”（自身內部結構複雜，有賬務糾紛歷史），併購之後自身內部殘存舊患，管理體系較為混亂，暗藏著很大的風險。
比如近日傳出資金鍊斷裂的北京某長租公寓運營商，據資料顯示，其在2017年一年裡花費巨資併購了近20家行業品牌，公寓管理數量從原來的5萬餘間，在2017年年末突破10萬間。
併購的公寓中有已宣告資金鍊斷裂的A，這個A的前身是B。在企查查上，可以查到2017年2月到9月，B就因拖欠房東租金，捲進了十起房屋租賃合同糾紛案和委託合同糾紛案，後面由A接盤了，之後A宣告資金鍊斷裂，北京的這一長租公寓接盤A。據有關報道稱，其收購A後立即著手處理一系列的維權問題，但結果似乎仍未見好。
02
免費或低廉中介費
高收房價當“誘餌”擴張
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除了併購，還有一些“心大”的長租公寓運營商採取簡單粗暴的推廣方式，以免費，或收取低廉中介費，高收房價為“誘餌”進行市場推廣。期待數據做大了上市賺錢或者吸引投資，但是還沒有撐到規模擴大就虧不下去倒了。
比如去年資金鍊斷裂的長沙某長租公寓，是一家從事房屋租賃的中介公司，由於它對租客宣稱不收取中介費，迅速被年輕租客所接受，經營一年多時間便擁有了15家門店。
今年5月份，其企業法人代表表示，前期推廣投入大，一直處於虧損狀態。發工資有點問題，租金押金也退不了，頂不住了。
03
高槓杆租金貸遇上空置率
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“給我一個支點，我能撬起地球。”一個物理學原理被充分應用在很多企業的擴張中，這本無可厚非，但是隻具有大數據思維，搞規模擴張競賽，不真正理解地產運作模式，問題很大。
融資渠道的收緊，資產證券化的要求高，進程慢，為了獲得資金擴規模，一些運營商開始利用起了租金貸。
(長租公寓的租金貸“套路” 圖片來源：聚金匯財經)
租金貸的主要邏輯就是利用資金的錯配期限進行錯配擴張，具體實施中關鍵點在於利用租客的信用貸款，租客在金融平臺分期貸一年的款，金融平臺一次性打給長租公寓運營商，但是運營商分季度付租給房東，這個裡面可以利用資金的錯配期限繼續拿房擴張，以此循環。
這個模式聽起來並沒有什麼問題。然後致命點在於，一旦房源空置過多，遇到房東催要房租，錢花出去了，收不回來，公司的資金鍊就難以為繼了。
前面提到的北京某長租公寓的相關負責人直言，由金融平臺提供的資金約佔整體資金的三成，這些錢也主要用來進一步收攬其他房源，而如今遇到行業淡季，公司空置房源就達7000多件，空置率達到14%，高於行業的平均水平10%，空置率迅速加大了資金缺口，企業艱難為繼。
04
長租公寓運營商自身信用不佳
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為了緩解擴張過程中帶來的資金緊張，很多長租公寓運營商會去尋求融資，但是運營商自身的信用好壞直接關係到能否順利融到錢。如果長租公寓運營商自身信用存在問題，一可能出現卷錢跑路，公司破產，租戶受害。二由於其信用不佳，融資方會終止與其合作，使其資金鍊出現重大斷裂。
比如2017年上海某長租公寓高價從房東手裡收錢，然後低價租給租戶快速擴張，收取預付租金後卷錢跑路。
最近傳出暴雷的北京某公寓法人及實控人，是13起有關案件的被執行人，並被列為限制消費人員。而且據天眼查顯示，這個公司被列為2018年失信企業。更令人驚訝的是，2017年至今，此公司共有187條行政處罰記錄，處罰原因多是佔用、挪用或拖延支付客戶資金。
由此可見，這個企業自身的企業信用已經出現重大問題，而與其合作的金融平臺8月開始降低每月下單通過率，在9月下旬徹底與其停止合作。由於過度依賴租金貸，此公司資金鍊瀕臨崩裂。
05
現金流動性管理能力不足
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有錢能不能管好錢，是個技術活。長租公寓運營商是“二房東”，需確保按時支付租金給房東，也需要確保從租客那裡面收到租金。通常情況下，分散式長租公寓運營商付給原房東一般採取月付或者季付方式，但是運營商收取租金則是按照“押一付三”或者“押二付三”的模式，無論公寓運營商是否使用租金貸，這其中都有個因資金錯配期限而產生的資金滯留問題，涉及到運營商對租金流動性的管理。
大量資金能否做到安全管理，資金鍊條能否確保不斷裂對運營商來說，考驗很大。比如今年8月宣佈破產的上海某公寓，綜合多方媒體的報道來看，其資金鍊斷裂跟這兩方面有很大關聯。一方面，這個長租公寓快速擴張過程中，花了大量資金收房，且拿房成本虛高。其次公司內部存在利用職務侵佔現象，如和業主串通，3000的房子收成4000，之後和房東對半分，或者有的租客喜歡交現金，但相關負責人並未入賬。此外在財務對賬方面採取的是Excel表，這樣容易導致信息遺漏，且財務對賬繁複低效，租客退租續租過程信息不透明。租金的“一進一出”出現問題，時間長了，資金鍊遲早斷裂。
06
轉型未成，帶來連鎖不良反應
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有的長租公寓運營商發現做“二房東”賺取租金差，獲利空間有限。現如今融資渠道趨緊，但是一些公寓運營商發行資產證券化頻頻獲批，於是一些長租公寓運營商也希望通過這一途徑緩解自身的資金壓力，另一方面也藉機實現盈利。但是在實際操作中由於前期消耗太多，資產證券化發展進程緩慢，導致平臺資金鍊吃緊，留下隱患。
比如10月公開宣佈資金嚴重短缺，已將公司股權全部質押銀行的C便是倒在轉型的路上，據媒體採訪其CEO得知，公司成立之初處於一種穩定有序的發展狀態，但是後面根據他們的測算，每套房租金毛利為租金的15%-20%，除去運營成本，淨利潤所剩無所。
2016年，他們意識到長租公寓資產證券化是一種未來趨勢，加之他們在發展擴張中，發現房地產開發商的自持房源有託管需求，於是放慢擴張步伐，打算轉型成資產託管服務商。尋找價值被低估且值得被投資的資產，讓開發商以原始權益人的身份購買該資產，然後他們進行資產運營，在有了一定現金流後，打包資產成類REITs產品，進行銷售。這一做法類似於新派公寓和魔方公寓。
決定轉型之後，2016至2018年間沒有再做融資準備，這一點明源君也在相關平臺上進行查證確是事實。2016至2018年間，他們因為沒有達到部分投資人的約定協議，部分股權轉為債權，有一筆不小的償債壓力。新業務需要培養新團隊，消耗也不小，資金壓力不小。
07
風波輿論
成為壓倒駱駝的最後一根稻草
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租金貸、甲醛事件將長租公寓推到輿論的風口浪尖，資金鍊稍顯薄弱的運營商，因融資方的撤資，資金吃緊，可能就此被巨浪吞噬，提前死亡。之前提到的C在轉型壓力下，2018年尋求了新一輪的融資。
於當年6月獲得一筆融資，為獲得這個融資機會，他們在資金鍊告急的情況下，迅速拿下200套房源，花費600萬元，本身就資金鍊緊張，這筆花費更是亞歷山大。所謂“屋漏偏逢連夜雨”，在租金貸、甲醛超標的輿論風口上，融資不給了，這事黃了。有關記者向他的天使投資人和內部員工驗證了這一信息，確是如此。這對C本就脆弱的資金鍊又是重重的一擊。
同樣今年10月份被曝資金鍊斷裂的長沙某長租公寓，也出現了無法付租，返押金問題。其實際負責人稱，這主要是受政策影響，融資合作方無法提供足夠資金，使得原來承諾的工程款不到位，從而出現了資金鍊斷裂的問題。
08
消防不合規
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2018年的長租公寓爆倉多跟租金貸、運營不善有關，在18年之前，也有一些長租公寓倒閉跟消防不合規關係密切。
比如2017 年 11 月北京大興區舊宮鎮發生的火災，造成了人員傷亡。北京相關部門在全市展開了房屋安全隱患問題排查。一些品牌公寓也難逃地毯式的清理，比如發生火災的那個公寓，遭到大規模查封。
近日出現問題的北京某長租公寓在17年底的這場清查活動中，有8000多間房源被砸掉隔斷，損失超億元，資金隱患早早就埋下。
小結
在這些原因的分析中，我們發現租金貸並不是長租公寓暴雷的根本原因，它給了一些公寓運營商資金希望，但自身卻無法駕馭，造成的社會影響極其惡劣，帶來的“流離失所”令人心寒。終歸來說，長租公寓的崩盤，並不是以上某一個原因所致，而是自身盈利空間有限，運營商運營模式不明，現金流管理能力不佳日積月累引起的併發症。
長租公寓作為“難且正確”的事，依舊是城市美好生活的寄託，但在目前租金回報率不容樂觀的境況下，公寓運營商需要具備極強的資金管理能力和運營能力，每一個發展節點都需要多次覆盤思考，找出可能存在的風險和運營管理漏洞，不然資金就容易掉鏈子了。
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