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中國房地產市值已經超過450萬億，為何還不見房價下跌？

不同意題主不見房價下跌的說法，誰說房價沒有下跌？近年來政策頻出的市場調控之下，我國房地產市場的價格整體上是下跌了，這是事實，看各地的相關數據就會一目瞭然了，但是不是大跌或急跌，而是緩跌。具體到各地，有的地區跌幅大些，大部分地區跌幅小些，個別地區沒跌反升，不一而論。如北京，二手房均價從2017年3.17新政前的67497元/平米，降到目前的59898元/平米，兩年下跌11.3%。至於原因，仁者見仁，智者見智。主要是政策導向，流動性，及利益集團平衡共振的結果。

1、我國房地產市值數據還原

先糾正一個說法，450萬個億的數據立不住，有高估之嫌。這個說法最早是潘石屹在2018年11月18日的財新峰會上說，“我國房地產市值已超450萬億”的。但經不住推敲，根本站不住腳。為什麼呢？

先說這450萬億是怎麼計算出來的？根據國家統計局數據，我國人均居住面積為40.8平方米，我國總人口約為13.9億人，2017年我國每平米平均房價約為7892元，把這三個數據相乘，結果是447.6萬億人民幣，約為450萬億人民幣。貌似沒錯啊？

可是這450萬億的說法只能騙外行。因為有一個數據是偷換了概念的，就是2017年7892元的住房均價樣本是城鎮商品房的數據，並不包括農村住房，農村沒有統計局錄入的商品房數據。計算結果當然就有問題了，被人為誇大了很多。

下面採用正確數據，重新估算一下。由於農村的房價缺乏真實全面的數據，所以我們只統計城鎮情況。我國城鎮人均居住面積越為36.6平方米，城鎮人口約為5.9億人，2017年新建商品房每平米均價約為7892元（二手房很難統計到真實數據，正常邏輯低於新建商品房），把這三個數據相乘，結果是170萬億人民幣。這個數據還差不多。

個人認為中國房地產市值，從流動性上講，主要標的為城鎮住房。至於農村的房子，絕大多數都是自住，市場流通性極小，缺少價格上的參考意義，和本篇文章要討論的問題沒有多少市場意義上的關聯，如果非要加上農村流動性好的房子，就是在170萬億上做加法。有多少呢？不好統計，往多了說吧，加上70萬億。從這個角度講，我認為，我國房地產市值約有170萬億~240萬個億，離450萬個億差得遠呢。如果這個數據成立，就意味著農村的房子也可以是5000~6000元，或7000~8000元/平米，泡沫不破豈不成了神話？

2、讓房地產市場下跌不難，急跌大跌難

泡沫大了，國家政策想要房價跌，就一定會跌。政策發力，下跌不難，房價也需要跌一跌，但不能大跌、急跌，不符合國情民意。主要原因有兩個，一個是政策導向上講求穩字當先；另一個是市場沉澱資本多，流動性有限。房地產是國民經濟支柱產業，是打造GDP數據的主角，關係上下游眾多產業的利益，關係上億人的就業，關係財政收支，關係千家萬戶百姓的切身利益，牽一髮動全身。從國家到地方政府，誰也不希望大跌，急跌，也跌不起。

但房價漲幅過猛，泡沫大了，還是要整頓整頓，擠一擠，跌一跌，更健康。日本的教訓在那兒擺著呢。另外，老百姓的錢80%都捆綁到房子上了。房價越漲，綁得越牢。房子這樣漲下去，其他的投資和消費如何拉動？經濟如何振興？控一控，跌一跌，可以抽離房地產市場上的部分資金，包括炒作資金、熱錢，澆灌潤澤其他領域。

中國人素來有安居樂業的觀念，熱衷於有自己的房子。對絕大多數老百姓來說，每個家庭手裡一般也是有房子的，但房子的數量有限，大多是用來自住的，真正炒房的人還是少數。加上政策上的限購、限貸等嚴格調控，流動性進一步得到遏制。因此無論漲跌，對大多數老百姓都是住在自己的房子裡，根本沒有參與，大跌時，市場交易量有限，甚至是空跌。

有房子的，自己住的多，賣的少。沒房子的，沒資格、沒錢的買不了。有錢的，限購限貸，凍結了一大批。有錢，也有資格的，大多也是買漲不買跌。於是我們看到限購限貸等調控政策之下，房地產成交很不活躍。盤子大，流動性差，變現週期相對長，操作複雜，大跌、急跌很難，相對穩定。房子既是消費品、也是投資品，還可以抗通脹。行情不好，也有很多人，守著房子或錢觀望，不會輕易買賣。再怎麼跌，房子還在，沉澱在百姓手裡的多。

這一點和股市很不同。目前股市的總市值約為40萬個億，和房地產170~240萬億的市值沒法比。股市盤子小，流動性強，變現容易，操作流程簡便。行情使然，資金或可召之即來，可揮之而去，所以資金推動之下，易漲易跌，風險和收益都可能大於房地產市場。股票雖有投資的屬性，但更多的屬性是投機品，可以盆滿缽滿，有可能血本無歸。行情一旦不好，很多人捨得壯士斷臂，多殺多，大跌很容易。

3、房價現狀緩跌緩升，“穩”字當先

各地住房的當地政策，供求關係，和各地的經濟水平差別很大，因此房價差距很大，市場波動情況也呈多元化。綜合來看，近年來日趨嚴格的調控政策，大多數地區總體上房價確有下跌，但跌幅不很深，和高點相比，下跌30%基本是參考極限。政策的邊際效應遞減，經過了一段時間的調控，目前屬於緩跌緩升階段，調控目標穩字當先。

供求關係使然，流動性和穩定性還是北上廣深一線城市佔先，房價相對抗跌。另外政策使然，有些城市的房價上漲相對較快。如天津，放鬆落戶政策，使得人才湧入，房價快速上升。近日石家莊的入戶政策實行零門檻，房價也在上漲。很多地區落戶政策的陸續鬆動，都會促進落戶人員購買商品房，推高房價。從某種意義上講，各地的搶人大戰就是搶錢大戰，房地產和消費市場回暖大戰。

根據 2019年2月國家統計局公佈的70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況看，目前全國房價整體上小有回暖，以穩為主。其中北上廣深新建住宅環比漲幅為0.3%，二手住宅也由跌轉升，漲幅為0.1%。由此房價現狀可窺一斑。

4、今後房價何處去？

我認為相當長的一段時間內緩跌是主基調，跌到所謂的政府認可的市場的合理價位，再進行橫盤整理，等待政策導向。眾所周知，我國的房地產市場並不是真正的市場經濟，而是政府看不見的手在起主導作用。今後房價何處去，就靠政策導向和調控力度。目前看，今後國家層面還是會圍繞“房子是用來住的，不是用來炒的”這一主旨，繼續堅持調控。

至於地方層面，則根據當地實際情況，八仙過海，各顯神通的多元化政策不斷演繹會成為常態。緩跌，“穩”字當先是主基調。一線城市尤為如此。其他大部分城市會隨波逐流。只要政策不鬆綁，就缺乏流動性，就會相對穩定地保持緩跌的態勢。

不過可以預料會有局部地區，為了拉動經濟，效仿天津、石家莊效應，各出奇招，也會前仆後繼。今後房價何處去，國家和地方政策將成為左右房價的主角。中長期來看，波動和反覆是必然的，通脹和國際大環境也是不可忽略的因素。至於是否會有市場經濟的報復性反應，就讓我們拭目以待吧。政策也無法長期有悖於市場經濟規律，不是嗎？所以適時、適度是對頂層政策設計水平的挑戰。

我是“水流雲在草青青”，認真誠懇的退休顧問，歡迎大家加我的關注，查看更多社保及退休文章。願天下人都能老有所養，老有所依。

水流雲在草青青

據最新數據顯示，中國房地產總市值是65萬億美元，大約450萬億人民幣，如果該數據準確的話，那麼也就意味著中國的房地產總市值，超過了美國，歐盟，日本的總和。這一數字還是我們所有國有資產總和66.5萬億人民幣的7倍。

更可怕的是，美國30萬億美元房產，30萬億美元股票。歐盟是20萬億美元房地產，20萬億美元股票，日本10萬億美元房地產，6萬億美元股票市值，而中國65萬億美元的房地產，6萬億美元的股票市值。人家都是股票市場市值與房地產市場市值大體相當，而我們卻差了十倍，中國多數貨幣超發資金都流向房地產市場，造成了房地產市值畸型的龐大。

除了房地產市值超過450萬億元外，國內房地產的空置率也高得驚人。一般大中城市空置率在20-30%之間，很多小區整天人流稀少，清潔工和保安要比居民還多，無論是電錶運轉還是晚上亮燈率都顯示長期空關無人居住。就連北京市中心也有100多萬套房產被長期空置。顯然，投機炒房不僅推高了房地產的市值，加大了系統性金融風險，而且還使房地產資源無法得到合理配置。

可能有人會問，既然國內房地產市值超過450萬億，空置率又這麼高，為何不見房地產泡沫破裂，房價下跌呢？首先，房地產調控並不希望房價出現大起大落，之前我們還聽到“堅決遏制房價上漲”到現在是“穩經濟，防風險”。正是有了房地產限購和限售政策，限制了房地產市場的交易，使得一二線城市房價只能小幅下挫，難有大幅下跌。

實際上，大城市如果動輒一套上千萬的房子集體下跌，那肯定會帶來系統性金融風險。在決策層看來，房價可以通過緩慢下跌，再讓當地居民收入也穩中有升，經過幾年時間讓房地產實現“軟著陸”。所以，目前一二線城市房價市值短期內明顯縮水幾乎不太可能。但長期來看，這種市值縮水會積少成多。

此外，三四線城市房價上漲由於前期棚改貨幣化安置、農民工返鄉置業、房價補漲等因素，雖然已經漲幅趨緩，甚至即將轉跌，但至少目前房價還處於高位。當然，現在部分三四線城市已經放開了房地產調控，未來房價市值可能會出現幅縮水。但是，部分三四線城市房地產調控也剛剛鬆綁，要看到大幅縮水還尚需時日。

再者，受到一二線城市高房價的影響，要買房的人早就買了，也有好幾套房了，而買不起房的人都去住長租房、共有產權房。而且，由於現在經濟下行和房地產調控發酵，人們對未來收益和房價上漲預期都有了明顯變化。所以，儘管業主都有低價出售的願望，但是多數一二線城市房價“有價無市”。從表面上看，上千萬的房產市值很高，但實際上，下面已經找不到接盤買單的人了。

最後，一些媒體喜歡報房價上漲的喜訊，卻不願意報房價下跌的新聞。事實上，去年一些城市房價也出現了下調，只是媒體秘而不宣。以北京為例，北京的房價2018年已經跌去了20%，郊區的房價下跌了30%。儘管，北京房價跌了，但是還是有價無市。就下面接盤的人都沒有了，其實這個高房價市場已經與全社會脫節了。

中國房地產市場已超過450億，已經是美國，歐盟，日本的總和。這麼龐大的泡沫誰也不敢輕易處置。現在只能試圖將高房價實行“軟著陸”。實際情況是，房地產之所以出現450多億的高市值現象，主要是受到房地產調控的影響，樓市成交快速萎縮，房地產市值無法受到影響。同時，目前一二線城市二手房有價無市，以及一些房價下跌的消息被掩蓋了起來。當然，也有一些媒體掩蓋房價下跌的真實情況。所以，我們才看到了房地產處於高市值，卻不見泡沫被剌破的那一刻。不過，隨著時間的推移，房地產的450多萬億的高市值，肯定會被大幅瘦身。

不執著財經

突然想起一句很著名的臺詞：正義只會遲到，不會缺席。

房地產市值超過450萬億，之所以還沒整體下跌，只能說時候未到吧。

前幾天財智成功寫了一篇文章，詳細列舉了房價上漲的九大好處，如果仔細讀讀，可以從中看出很多問題，從另外一個角度對房價上漲做出解讀。

關於合理房價的標準，財智成功也曾經說過，就是當地人均一個月的工資可以在當地買一平米的房子。之所以房價遠遠超出了合理水平依然高高在上，有如下原因：

1、地價還沒有出現明顯下降

一套房子的成本中地價佔了七成，麵粉很貴，麵包自然就不便宜。虧本的生意不能做，假如開發商買地的成本平均一平米都達到了2萬元，算上建設成本、資金成本、各種稅費，總要賣3萬以上才能有利潤。

2、廣義貨幣M2增速剛剛開始回落

房價上漲，本質是一種貨幣現象。資金驅動型經濟一方面比較依賴基建，另一方面則依賴房地產。當天量資金進入房地產領域時，房價上漲就成為必然。不管是公司還是個人，看到投資房產有利可圖，都會把大量存款投到房產上。

雖然現在廣義貨幣增速開始回落，但是依然超過經濟增速，進入房地產的規模減小，房價支撐力減弱，距離撐不住還有一點點距離。

3、居民家庭負債率還能再支撐一段時間

房價上漲帶來的直接後果就是居民存款增速下降以及居民家庭負債率激增。安全的家庭負債水平不會影響社會消費，過高的居民家庭負債率不僅僅會影響到社會消費，還會帶來日益增加的系統性金融風險。

企業貸款如果盈利不足以償還貸款就會破產倒閉，個人現在雖然沒有破產一說，但是當家庭收入不足以償還房貸，或者還完房貸剩下的錢不夠生活時，家庭破產就近在眉睫了，此時棄房斷供就會成為必然選擇。當無數個家庭選擇棄房斷供時，銀行貸款大受影響，資金無法回收，有可能導致房貸佔比過高的銀行破產，引發金融風險。

4、經濟下行壓力增大，房價穩住很關鍵

美國發起貿易紛爭，國際需求減弱，源頭企業肆意漲價帶來的原材料價格上漲，使得解決了90%就業的民營企業生意變壞。在這種大背景下，穩住房價，降低銀行風險，降稅減費，就成為穩定經濟的重要舉措。

建築行業吸納了數以千萬計的農民工，一旦房價大幅下降，新開工樓盤數量會大大減少，爛尾樓會急劇增加，這樣的事情可以局部發生，但是在當下不能普遍發生，經濟對於房地產依賴還比較重。

房價一定會降，只是時間問題，人為可以支撐一段時間，但是經濟發展需要減負，未來經濟增長的基礎就是低房價。最為關鍵的是，在低房價高增長以及高房價低增長之間，會做出怎樣的選擇。

財智成功

我敢說，哪怕是一千萬億，中國房地產都不會有問題，房價都不會爆跌，最多就是橫盤而已。為什麼？其實，原因很簡單，那就是三個字，跌不起，房市系統性跌不起。當然了，個別地方並不在討論的範圍之內，比如京郊房價下跌已經很長時間了！為什麼中國房價跌不起呢？原因只有一個，牽一髮動全身，中國房市太大了，太重要了！房價暴跌引起的連鎖反應，是不可承受之重！總的來說，方方面面，從底層老百姓到上層建築，都不願意看見房價系統性下跌。

hi123

穩中前進，現在人民幣一塊錢大概等於日元16塊錢，等於韓元160塊錢，看起來日元韓元很不值錢，但日本韓國也不是一開始就用這麼大的金額的，而是在長期不斷印錢才形成的。每個國家都印錢，不僅日韓，美國、英國、瑞士、德國都印，中國作為發展中國家，還有很大的印錢空間。而資本項目管制下，以人民幣計價的房產，參考日韓的印錢歷程，還有很大的空間，韓國的房子，一套的價格是一兩億，為什麼中國不可以呢？20年前的香港房價也像今天的一線城市一樣，也像今天似的有無數的人認為房價會跌持幣代購，20年過去了房價已經漲到了20萬30萬一平米，買的人全都富上了天，持幣代購的人如今都在地上，貧富差距就此拉開，誰會相信中國的經濟不再發展？所以說眼光決定境界！

駱駝論財經

中國的房價是個泡沫任何人都承認，但是這個泡沫是用牛皮做的大多數人也都會認同。為什麼這麼說呢？首先中國的房價漲幅在全球範圍來看可以說是屈指可數的，從最早的幾百一平到後來的幾千一平，再到現在的幾萬甚至是十幾萬一平，房價在全國範圍內少的漲了幾十倍，多的漲了幾百倍。

最後希望安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏。

飛躍通訊2018

早前，有研究機構對中國的房地產和股票市值做了研究。據數據顯示，中國房產總市值達到65萬億美元，按照當時6.93的匯率粗略估算，總市值已達450萬億元人民幣，超過了美國、歐盟和日本房地產總市值之和60萬億美元。

1、房地產市值是GDP的5倍

另一方面，美國股市總市值高達30萬元美元，歐盟股票總市值達20萬元美元，日本股票總市值達6萬億美元，中國股票總市值只略高於三大經濟體的十分之一。

可能還有人不知道這樣的市值相當於什麼概念？舉個例子，2018年，我國國內生產總值（GDP）約為90萬億人民幣，美國的是137.63萬億人民幣。顯然，房地產市場在中國經濟佔據關鍵地位，而大家也能看出我國房地產市值有些虛高，這意味著房地產市場的一舉一動，比如稍微擠擠泡沫，都可能對中國經濟帶來明顯影響，那麼虛高的房價為什麼沒有帶來下跌呢？

2、有大量的炒房和剛需“護盤”

理由是市值並不是影響房價的主要因素，影響房價的因素有很多，最直接和關鍵的就是供需關係，我國人口眾多，買房的剛需者數量也多，大多數投資房產的人都是多頭，不擔心房子賣不出去，房子越炒越火，房價非但不會跌，還不斷地漲。

當然，大家之所以會堅持認為房價還會漲，主要是因為中國經濟持續向前發展，社會還會製造很多有實力的購房者。另一方面，大家相信城鎮是地區經濟是核心，城鎮擁有大量購房實力戶，總有人能為高房價買單。

3、國家持續穩房價，避免大起大落

不過，一旦漲上去了，還想它下來就很難了。正如上面談到的，房地產市值太過龐大，如果有一個百分點的波動，都將影響巨大，所以國家會進行房價的調控，避免房價出現大起大落，這樣一來，房價想跟隨市場正常交易進行變化不太可能。

管理者也意識到了房地產市值過大，所以不斷倡導“房住不炒”，讓房價迴歸理性。為了避免對經濟帶來負面影響，最好的方法就是管住房價的同時，加快經濟的發展，讓大家的收入趕上虛高的房價，實現房價和收入的接軌，最終完成房價“軟著陸”。

當然，房價不可能一層不變，有些城市的房價可能完全超過大多數人的購買力，那麼這些地方的房價肯定有必要適當進行“縮水”，在大方向不變的情況下，我國房地產市值相信未來會有一定的壓縮空間。

金十數據

你知道我們這個國家有多依賴房地產麼？

國家統計局最新數據顯示，2018年商品房銷售額對比GDP比值達到16.66%。這個數據一定程度上意味著，每100元GDP中有將近17元是房地產創造。

國家統計局數據還顯示，2018年全國房地產開發投資120264億元，比上年增長9.5%。全國土地開發投資佔GDP比例達到13.36%。

這麼說吧，我們國家：經濟增長要靠房地產，擴大就業要靠房地產，地方財政要靠房地產，銀行抵押要靠房地產……一個產業，幾乎已經綁架了中國經濟。

所以，政府調控的目標，從來就不是把房價打壓下來，而是要“防止房價大起大落”。經過這十多年的教育，大家早已經看透了調控的底牌。所以每次房價下跌的時候，可能都是抄底的時機。

你說房價還怎麼跌？

而且，我們國家已經親眼目睹了兩場由房地產泡沫引發的金融危機，一次是日本上世紀80年代末的泡沫破滅，一次是2008年美國的次貸危機，這兩場危機一定程度上都是由央行持續加息引起的。

以人為鑑，以史為鑑，我們肯定不會主動刺破房地產泡沫的，只會通過經濟發展、收入增長，逐漸吸收、縮小泡沫。

你說，房價還怎麼跌？

王靜文

不見房價下跌那是還沒到跌的時候，不過馬上就要來了。大老闆親自出來喊防範風險是為什麼？因為已經真的很危險了，沒有危險沒有巨大壓力怎麼可能單獨拎出來一個行業說？

任何市場的商品價格都是由買賣雙方在買賣行為過程中動態產生的，目前是有價無市，沒有成交量，那就是隻有賣方沒有買方，但跌不下來，是因為有政府限價不讓跌，但是這種情況是可不能持久的。

炒房客資金是有成本的，每天都在產生著利息。開發商的資金更加巨大，每天的利息都是天文數字，目前只是出於相持階段，時間越久他們越吃不消，最終一定會有人拋售，斷臂求生，弄不好還會引發踩踏。

只有價格跌透了，跌到有了大量承接盤的時候那才是到底了，這個底會非常低的！

現在千萬不要衝進去找死做接盤俠，替炒房客和開發商背鍋的下場很有可能是你一輩子都翻不了身，妻離子散！

枯葉隨風2

做一個簡單的算術題。房產價值450萬億，全中國有14億人口。平均每個人房產價值只有32萬。

就算整體銀行貸款40%.實際上每個人平均只為房產投入了20萬的積蓄，真不算高。

房地產在中國性質比較特殊，兼具了居住，投資，儲蓄三大功能。自2019年起，中國房地產已經走過了暴漲的黃金時代，但是未來至少十年內不會有太大的波動，不會暴跌也不會暴漲，合理區間來回波動。

關鍵字: 不見 財經 購房