本期看點：
1、3月大成都商品住宅供應面積環比上漲148.8%，供銷比為0.63，市場供不應求，去化週期為9.06個月；
2、大成都銷售均價10832元/㎡，主城區16340元/㎡，環比微漲0.04%；
3、認購率有所回升，部分項目實現去化100%，市場有所回暖。
看供銷
供銷比0.63 整體供不應求
2019年3月，大成都商品住宅供應10468套，面積132.07萬㎡，環比上漲148.8%，同比下降20.6%；銷售18151套，面積211.11萬㎡，環比上漲30.2%，同比上漲23.1%。供銷比為0.63，整體市場供不應求。
截至3月31日，大成都市場商品住宅預售存量面積1911.78萬㎡，按照3月的去化速度，去化週期約為9.06個月，處於合理的去化範圍。
具體到區域來看，各區域表現分化，郊區是供銷主力，主城區明顯供不應求。
○近郊區域供應面積佔比32.6%，銷售面積佔比36%，其中雙流區銷售面積最高，溫江區供應面積最多。
○主城區供應面積23.85萬㎡，同比下降43.8%；銷售面積31.51萬㎡，其中成華區銷售表現格外搶眼。銳理數據監控顯示，1-3月成華區銷售面積一直處於主城區高位，今年1月份，高端項目德商迎暉天璽172套房源在選房當天即售罄，去化能力可見一斑，成華區這位“寶藏男孩”已經成為眾多購房者重點關注對象。
○天府新區在大成都供應第一，也是目前存量最高的區域，存量面積為250.46萬㎡。
○遠郊區域，青白江區供銷均有上佳表現。
看房價
主城武侯區領頭 近郊雙流“最貴”
2019年3月大成都銷售均價10832元/㎡，環比下降2.7%，同比上漲14.7%。其中，主城區和郊區均價變化不大，主要是天府新區的均價相較於2月下降了1518元/㎡，拉低了3月大成都整體均價。
細分來看，武侯區銷售均價最高，為18802元/㎡，其次是錦江區、青羊區。武侯區主要是有金科博翠府、武侯金茂府、東原印長江等高端項目在售，拉高了整體均價。
值得一提的是，雙流區銷售均價13615元/㎡，為近郊“最貴”。銳理君梳理了雙流區3月在售樓盤價格情況，除正昌幸福嶺等老盤舊貨均價暫未過萬外，城投綠城誠園均價20128元/㎡，藍光長島國際社區均價13938元/㎡，中國鐵建西派國樾均價19501元/㎡……
看開盤
整體認購率56% 小幅度上漲
據不完全統計，3月大成都新推住宅6078套，共29個項目開盤，開盤整體認購率為56%，小幅上漲。高價項目陸續入市並未影響市場購買熱情，認購率呈上升趨勢，住宅市場有回暖徵兆。
2011年3月-2019年3月成都市商品住宅月開盤供銷走勢圖（開盤現場統計，單位：套、%）
從各區域開盤認購情況來看，主城區平均認購率達77.7%，認購量環比上漲27.07%；近郊區域平均認購率達68.4%，認購量環比上漲38.35%；遠郊區域平均認購率17%，認購量環比上漲66.23%。
其中比較典型的項目：碧桂園沁雲裡136套住宅吸引了2209人參與搖號，普通中籤率僅為2.9%；保利天悅均價21412元/㎡，開盤一次性清盤，去化率達100%。
看產品
改善依舊稱王 70-90㎡缺口大
3月，大成都90-150㎡面積段的產品供應最多，佔比達到73.35%，銷量最好的面積區間為110-130㎡。自2018年成都進入改善時代以來，市場對改善產品需求不斷增大。
但從下表可以看出問題，70-90㎡面積段的產品供銷差明顯，市場對剛需產品的需求依舊存在。3月也有一些小戶型樓盤入市，但大多位於郊區。
2019年3月大成都範圍內各面積段供銷價對比圖
從建築形態來看，高層和小高層依舊是市場供銷主力，但於成都全面進入改善時代同步，與2018年同期相比，聯排、疊拼、洋房佔比也在加大，購房者的改善產品選擇範圍在擴大。
從3月開盤項目來看，多為精裝房，其中保利天悅的裝修標準最高，為6049.89元/㎡。
小結
總的來看，2019年第一季度收官，住宅供不應求，認購率回升，市場開始回暖， “金三銀四”苗頭初顯。
1月：供應面積239.37萬㎡，銷售面積219.33萬㎡，均價11625元/㎡。共有52個項目開盤，平均認購率52%。（詳情點擊：重磅|成都1月開盤認購率八連降 房價同比上漲26%）
2月：受傳統春節的影響，供應量驟減，僅新增面積53.08萬㎡；2月銷售面積162.11萬㎡，環比上一個月有所下降，但幅度不大；整體銷售均價11129元/㎡，遠高於去年同期。在此期間，武侯金茂府取證，價格約28600-31300元/㎡，是第一季度成都最貴住宅預售價。
3月：供應面積132.07萬㎡，銷售面積211.11萬㎡，均價10832元/㎡；平均認購率56%，環比有所回升。當月共有29個項目開盤，推盤節奏加快，按照傳統“金三銀四”的市場規律，預計四月供應量將持續開閘。
綜上，一季度大成都住宅市場供銷比為0.72，市場供不應求。整體去化效果較好，其中主城區表現搶眼，諸多高價地項目入市依舊被市場買單。如保利天匯開盤即售罄，武侯金茂府最終實現100%去化。近郊區域樓盤呈兩級分化狀態，部分熱門樓盤去化情況較好，其餘樓盤表現一般，購房者的目光還是更聚焦主城。
從價格方面來看，成交均價持續呈上升趨勢，且隨著武侯金茂府、金科博翠府、融信錦溪公館、保利天悅等高價地項目的入市，所售均價紛紛突破2字頭，可謂“一山又比一山高”，這也拉高了大成都整體均價。目前，坊間“放開限價”的討論此起彼伏，但銳理數據認為，“一城一策”“因城施策”將是未來調控主要方式，“房住不炒”的主基調依舊沒有變，房價出現大起大落的可能性很小。
本文無特別說明，均來源備案數據。開盤項目數為人工統計，僅供參考。如有遺漏，歡迎補充。
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