本期看点：
1、3月大成都商品住宅供应面积环比上涨148.8%，供销比为0.63，市场供不应求，去化周期为9.06个月；
2、大成都销售均价10832元/㎡，主城区16340元/㎡，环比微涨0.04%；
3、认购率有所回升，部分项目实现去化100%，市场有所回暖。
看供销
供销比0.63 整体供不应求
2019年3月，大成都商品住宅供应10468套，面积132.07万㎡，环比上涨148.8%，同比下降20.6%；销售18151套，面积211.11万㎡，环比上涨30.2%，同比上涨23.1%。供销比为0.63，整体市场供不应求。
截至3月31日，大成都市场商品住宅预售存量面积1911.78万㎡，按照3月的去化速度，去化周期约为9.06个月，处于合理的去化范围。
具体到区域来看，各区域表现分化，郊区是供销主力，主城区明显供不应求。
○近郊区域供应面积占比32.6%，销售面积占比36%，其中双流区销售面积最高，温江区供应面积最多。
○主城区供应面积23.85万㎡，同比下降43.8%；销售面积31.51万㎡，其中成华区销售表现格外抢眼。锐理数据监控显示，1-3月成华区销售面积一直处于主城区高位，今年1月份，高端项目德商迎晖天玺172套房源在选房当天即售罄，去化能力可见一斑，成华区这位“宝藏男孩”已经成为众多购房者重点关注对象。
○天府新区在大成都供应第一，也是目前存量最高的区域，存量面积为250.46万㎡。
○远郊区域，青白江区供销均有上佳表现。
看房价
主城武侯区领头 近郊双流“最贵”
2019年3月大成都销售均价10832元/㎡，环比下降2.7%，同比上涨14.7%。其中，主城区和郊区均价变化不大，主要是天府新区的均价相较于2月下降了1518元/㎡，拉低了3月大成都整体均价。
细分来看，武侯区销售均价最高，为18802元/㎡，其次是锦江区、青羊区。武侯区主要是有金科博翠府、武侯金茂府、东原印长江等高端项目在售，拉高了整体均价。
值得一提的是，双流区销售均价13615元/㎡，为近郊“最贵”。锐理君梳理了双流区3月在售楼盘价格情况，除正昌幸福岭等老盘旧货均价暂未过万外，城投绿城诚园均价20128元/㎡，蓝光长岛国际社区均价13938元/㎡，中国铁建西派国樾均价19501元/㎡……
看开盘
整体认购率56% 小幅度上涨
据不完全统计，3月大成都新推住宅6078套，共29个项目开盘，开盘整体认购率为56%，小幅上涨。高价项目陆续入市并未影响市场购买热情，认购率呈上升趋势，住宅市场有回暖征兆。
2011年3月-2019年3月成都市商品住宅月开盘供销走势图（开盘现场统计，单位：套、%）
从各区域开盘认购情况来看，主城区平均认购率达77.7%，认购量环比上涨27.07%；近郊区域平均认购率达68.4%，认购量环比上涨38.35%；远郊区域平均认购率17%，认购量环比上涨66.23%。
其中比较典型的项目：碧桂园沁云里136套住宅吸引了2209人参与摇号，普通中签率仅为2.9%；保利天悦均价21412元/㎡，开盘一次性清盘，去化率达100%。
看产品
改善依旧称王 70-90㎡缺口大
3月，大成都90-150㎡面积段的产品供应最多，占比达到73.35%，销量最好的面积区间为110-130㎡。自2018年成都进入改善时代以来，市场对改善产品需求不断增大。
但从下表可以看出问题，70-90㎡面积段的产品供销差明显，市场对刚需产品的需求依旧存在。3月也有一些小户型楼盘入市，但大多位于郊区。
2019年3月大成都范围内各面积段供销价对比图
从建筑形态来看，高层和小高层依旧是市场供销主力，但于成都全面进入改善时代同步，与2018年同期相比，联排、叠拼、洋房占比也在加大，购房者的改善产品选择范围在扩大。
从3月开盘项目来看，多为精装房，其中保利天悦的装修标准最高，为6049.89元/㎡。
小结
总的来看，2019年第一季度收官，住宅供不应求，认购率回升，市场开始回暖， “金三银四”苗头初显。
1月：供应面积239.37万㎡，销售面积219.33万㎡，均价11625元/㎡。共有52个项目开盘，平均认购率52%。（详情点击：重磅|成都1月开盘认购率八连降 房价同比上涨26%）
2月：受传统春节的影响，供应量骤减，仅新增面积53.08万㎡；2月销售面积162.11万㎡，环比上一个月有所下降，但幅度不大；整体销售均价11129元/㎡，远高于去年同期。在此期间，武侯金茂府取证，价格约28600-31300元/㎡，是第一季度成都最贵住宅预售价。
3月：供应面积132.07万㎡，销售面积211.11万㎡，均价10832元/㎡；平均认购率56%，环比有所回升。当月共有29个项目开盘，推盘节奏加快，按照传统“金三银四”的市场规律，预计四月供应量将持续开闸。
综上，一季度大成都住宅市场供销比为0.72，市场供不应求。整体去化效果较好，其中主城区表现抢眼，诸多高价地项目入市依旧被市场买单。如保利天汇开盘即售罄，武侯金茂府最终实现100%去化。近郊区域楼盘呈两级分化状态，部分热门楼盘去化情况较好，其余楼盘表现一般，购房者的目光还是更聚焦主城。
从价格方面来看，成交均价持续呈上升趋势，且随着武侯金茂府、金科博翠府、融信锦溪公馆、保利天悦等高价地项目的入市，所售均价纷纷突破2字头，可谓“一山又比一山高”，这也拉高了大成都整体均价。目前，坊间“放开限价”的讨论此起彼伏，但锐理数据认为，“一城一策”“因城施策”将是未来调控主要方式，“房住不炒”的主基调依旧没有变，房价出现大起大落的可能性很小。
本文无特别说明，均来源备案数据。开盘项目数为人工统计，仅供参考。如有遗漏，欢迎补充。
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