在楼市中，所有人都对一个理论很熟悉：长期看人口，中期看供需，短期看金融。
这不是我信口胡诌，而是来自知名经济学家任泽平的总结，事实上，不用他反复强调，每个人也都知道人口对于房价的重要作用。
以2017年各城市净流入人口为例，除北上广深等一线城市之外，增量最高的成都、石家庄、杭州、苏州，恰恰是近两年房价涨幅最大的区域。
2018年也是如此，广东一省流入人口超百万，同时还超过了江苏、浙江、山东的总和，去年广深、莞佛、珠海、中山等地的涨幅，也是一骑绝尘。
然而，流动人口规模的下降趋势不可逆，无论是人口总量还是新生儿，下行通道一旦打开，房价也就到顶了。
中泰证券首席宏观分析师梁中华日前发布研报指出，我国的人口增长拐点从2006年就已经出现，根据测算，2017年15-64岁人口已经减少到了10亿以内，到2050年时将减少至不足8亿，也就是说，30年内将减少2亿多的劳动力！
另外，报告还认为，受到高房价、高抚养成本等因素影响，我国每年新出生人口预计在三年内跌破1400万，7年内跌破1300万。
不知各位看到这份数据时是什么感受，当我看到要减少两亿劳动力时，觉得楼市长期动力已就此丧失。
两亿是什么概念呢？要知道，在2000年到2014年，用了长达十多年的时间，全国流动人口规模才从1.2亿人增加到了近2.6亿人，随后开启了连续三年的下跌，一下子减少两个亿，说明这部分人群步入老年之后，年轻人却无法跟上来！
这就是未来房地产要面临的现实，一方面是壮年人口在减少，另一方面每年新出生人口也在递减，年轻人无法得到有效补充。
千万别小看这个变化，青壮年人口对楼市意味着什么？意味着结婚要买婚房，小孩上学要买学区房，首套要买刚需房，二套要买改善房，只有这部分人群，才能撬动动辄十几万亿的楼市体量，没了他们，无论金融和供需两个变量有多活跃，也无济于事。
更何况，现在供需、金融两个要素也在制约房价上涨。
也是在4月份，去年原住建部副部长仇保兴说，宏观上看，我们已经不缺房了，房产专家顾云昌也说，户均住宅已经达到了1.1套，有人反驳说京沪深、二线省会一直供小于求。
不过，我们要知道的是，众多默默无闻的三四线城市，才是楼市最大的组成部分，占比至少在70%以上，如果这个市场中，绝大部分地区的房价都面临瓶颈，我们又有什么理由说服自己房地产会回暖？
再看金融方面，房贷利率今年确实在降，杭州甚至降到了上浮5%，就连郑州、武汉、哈尔滨这些房贷利率上浮最高地区，也降到了20%以下。
然而，房企们的高负债压力有增无减，1月份和3月份的融资额都突破了千亿，发债的利率却涨到了8%甚至10%以上，这么多开发商都在“借新债、还旧债”，所谓的短期看金融，又能翻起什么风浪？
閱讀更多 藍白觀樓市 的文章
