从去年6月份开始，限竞房井喷式的出现在公众的视野里，众多相对“价优”的房源让刚需们开始蠢蠢欲动，同时也催生了房企在特殊政策背景下新的操作方法。
据中指院数据显示，截至10月20日，北京共有25个“限竞房”项目取得28个预售证，累计供应房源15268套；其中16个项目有备案签约数据，合计签约2292套，备案签约率只有15%。
业内人士都应该知道，推出限竞房的目的就是为了平抑上涨的房价，实现居者有其屋，一时间就有了限竞房是刚需的避风港的说法。早在入市之初，因为明显低于市场均价，限竞房一度受到了市场追捧。但是，此后北京的限竞房销售远没有达到预期般火爆，顺销期降价、同质化严重已成为常态。区位已经不是主导热销的核心要素，稀缺的环境、相对低洼的总价和差异化产品成为市场痛点。
目前，北京的限竞房基本集中在五环周边，大部分受到出让条件“70/90”限制，90平方米户型是主流。因此，按照一些公司的计划，这些项目基本都定位为刚性改善型产品。虽然限竞房的项目利润不算高，但至少可以保证一定的盈利空间。
经过笔者一周的调查发现，朝阳区近6年成交市场需求稳定，18年在全市去化率不足20%的情况下，朝阳区供应/去化比达到40%，相对较好。新出让地块位置相对偏远，也基本稳定。并且朝阳区普宅为市场绝对主力，别墅整体供应较少，去化稳定，18年大量供应别墅产品以挖掘地下货值，市场反应冷淡，出货不力。
也就是说，此区域普通住宅稀缺，别墅产品与客户贴合性很差。就拿孙河板块来说，做为高端别墅区，在售项目定位高端，限价在6.8万以上，总价较高。瑞悦府已售罄，北京院子二期小叠也基本售罄，此外禧瑞春秋、天瑞宸章洋房类产品总价800万起，叠拼1500万起，合院2500万起。
但凡事都有例外，这个例外要从近来势头迅猛的中海·望京府说起。中海·望京府虽然是限竞房，但并没有7090限制，项目由两个地块组成，分为南北两区。北区东侧配建养老机构与幼儿园，南区西北角配建综合服务设施，均是非营利性机构。整体容积率只有1.12，建筑密度30%，绿地率35%，强调下最近出让限竟房中唯一35%绿化率要求的，居住的舒适体验感非常强。机动车停车位890辆，非机动车停车位1542辆，再也不用抢车位。
由于中海·望京府地块位于城六区朝阳区，紧邻东北五环。地处大望京商务区与泛798创意文化景观区北侧，中央别墅区以及孙河别墅区南侧，区位优势明显，周边规划良好，发展可塑性强等等。
再加上近日北京楼市传来爆炸新闻，马云豪掷69亿，阿里巴巴北京总部项目落位中关村朝阳园，总建面积高达47万平米，预计将在2024年完工！直接给那些盘踞在北京多年多年的互联网精英们打了一剂强心针，与此同时让更多的人对望京周边房地产局势重新做了评估，包括房价和房租的上浮，以及国际化住宅升级的构想。
配套上来看，5分钟范围内，畅享赛特奥莱等便捷商业、何里栖地湿地公园等健康生活、哈罗英国学校、蒙台梭利国际学校、法国学校、京西学校等国际教育、尼克劳斯国际俱乐部等娱乐资源、红砖美术馆等艺术资源，即将施工的三甲医院位于望京中央公园和方恒国际中心之间，国际化配套醇熟，充分结构地块质素与区域文脉，打造专属的望京国际人文大宅。
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