今天是杭州土地封頂溢價率下調至30%後的首場土拍，毫無懸念，兩宗宅地持續了開春后土地市場的狂熱，不到1小時溢價率封頂，自持比例分別達到了
21%和22%。金地競得祥符東單元宅地，成交價22277元/㎡+自持21%
杭政儲出[2019]10號祥符東單元宅地，東至通益路、南至祥泰路、西至祥景路、北至周家河綠化帶。在拍賣正式開始前，就已經產生了11輪報價，溢價率11%。
▲祥符東單元地塊所在位置
正式競價後，僅僅用了9輪便拍到了封頂溢價率。最終，金地以175995萬元總價摘得這宗地塊，成交樓面價22277元/㎡，自持比例21%。
地塊最近的參考指標就是融創在去年11月摘得的兩宗宅地。當時的成交樓面價分別為21614元/㎡、24321元/㎡。
因為市場的原因，兩宗地塊中溢價率最高的不過18%。加上配建的10%公租房，最高成交樓面價約26000元/㎡。
今天出讓的地塊出讓面積21601㎡，容積率2.5，建築面積79002㎡，起始樓面價17214元/㎡，封頂樓面價22277元/㎡。
但土地出讓條件中地提出，該地塊需要配建10%的公租房，不少於350㎡的社區配套用房，不少於400㎡的養老用房，實際可售面積約70352㎡。
若配建部分的建造成本按照3500元/㎡，再算上21%的自持比例，這宗地塊的實際樓面價超過30000元/㎡。
離地塊最近的地鐵站約1.5公里，西側是預計今年開業的萬融城和已經運營中的萬達廣場，北側享有大運河支流的景觀資源。
新房方面，離地塊最近的萬科·中城匯MIDTOWN高層價格40000元/㎡，最後一幢高層房源已開盤，中籤率約55%，後續將加推小高層房源，價格待定。
周邊的二手小區居多，貝殼網顯示，寶嘉譽峰平均掛牌價超過40000元/㎡，最近一套在去年6月成交，價格約32000元/㎡；德信北海公園和方正荷塘月色最近成交都在今年2月，約37000元/㎡；德信曉宸平均掛牌價在45000元/㎡以上。
▲德信曉宸二手房價（圖片來源於貝殼APP截圖）
這宗地塊離去年11月摘牌的融創地塊約1.2公里，離今年2月德信競得的地塊約3公里，按照入市週期來看，這些項目將會在同一時期入市。
隨著大城北諸項利好的實現和杭州第二座萬象城的落地，祥符、勾莊、運河新城等板塊也有望成為杭州市場中的“新貴”。
陽光城競得三塘單元地塊，樓面價26262元/㎡+自持22%
16輪報價，20輪競配自持，最終三塘單元商住地塊由陽光城競得，成交總價15.7億，成交樓面價26262元/㎡，自持22%，與3月29日綠城摘得的奧體南地塊打成平手，創下近半年來杭州土拍的自持紀錄。
這宗商住地塊周邊的配套很是醇熟，從交通上來看，東鄰東新路，北至善賢路，離在建的5號線地鐵西文街站直線距離不過500米，緊鄰的三塘小區有多條公交線路經過。
▲祥符東單元地塊所在區位
商業方面，地塊北側100米就是已經開業的西聯廣場，與中大銀泰城的直線距離約1.8公里。西側還坐享700畝城北體育公園的景觀與生態資源。
因為有封頂溢價率的限制，這宗商住地塊與同單元內的其它地相比，成交樓面價並不算高。
距它500米的九龍倉天御所在地塊，封頂樓面價36453元/㎡，自持25%，實際樓面價約42000元/㎡。
▲九龍倉·天御示意圖
距它900米的中冶三塘地塊顯然更有對比性，同樣是商住地塊，封頂樓面價達到了29810元/㎡，自持36%，並需要現房銷售。這樣按照商業部分樓面價12000元/㎡折算下來，它的實際樓面價高於45000元/㎡。
今天出讓的這宗宅地，無論是封頂溢價率還是自持比例，都沒有超過之前的耕耘者們。
新房方面，三塘單元以老小區和安置房居多，中糧·方圓府、萬和璽園等小區早在2015年之前就交付，價格上已經沒有參考意義。斷供多年的三塘單元，最先入市的就是九龍倉·天御。
目前，天御的規劃已經出爐，體量不大，建築面積3萬剛出頭，只有3幢可售高層和1幢自持物業。規劃的戶型在139—200㎡之間，是純粹的改善項目。天御的價格將會是三塘單元新的住宅價格準線。
周邊二手房小區，中糧·方圓府掛牌均價3萬出頭，萬和璽園最近一套以46466元/㎡的價格在今年2月份成交。
▲截圖來自貝殼APP
除了兩宗宅地，近江單元商地的競拍也十分火熱。根據規劃，這是近江單元最後一宗商地，經過54輪的鏖戰，最終金地商置以總價22.7億元，樓面價16088元/㎡摘得這宗寶地，溢價率30.4%。
溢價率下調後很容易封頂。這注定是一個火熱的四月，然而重頭戲還沒有到來。4月16日主城區望江單元的宅地出讓，鳳凰網也將持續關注。
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