YOYO小鱼

局部的楼市“小阳春”掩盖不了整体下行的局面

第一、从2018年下半年开始部分三四线城市已经有了房价下行压力。看过我文章的朋友应该知道，个人对于大部分三四五线城市过去两年房价暴涨的主要原因归咎于棚改货币化安置。从2018年10月份后，变相叫停货币安置后，这些城市的房价上涨也就戛然而止，等待他们的将是漫长的房价下行期。原因很简单，这些城市的产业和人口购买力不足以支撑这么高的房价！！！

第二、部分省会城市和二线城市也已经进入房价调整期。这里面最为代表性的就是河北省会石家庄，从2015年开始大部分的二线城市都经历了一波房价暴涨期，其原因也是因为城中村改造引起的。因为当时大多数城市的房地产调控政策比较放松，所以吸引了大批的投资客。但凡从2016年开始没有将“炒房”这个口子给扎紧的城市，2018年房价也都出现了不同程度的下跌，其中二手房表现尤为明显。

第三、房子的本质还是要满足住房需求的，住房需求的根本还是在人上。在全国性房企最为明显的一个例子碧桂园，就是喜欢在三四线城市攻城拔寨，就目前情况来看碧桂园的日子是最不好过的，因为三四线城市的房子销售太慢了。说到底就是，三四线城市的住房需求主要还是以本地人为主，购买力有限，甚至大多数三四线城市还是人口净流出。房地产行业是一个高资金流转的行业，依赖的就是购买力和购买人群，无论你怎么去炒作但是购买基数不够，说到底还是不行。

房地产市场行情好的时候自然可以随便进军三四线城市，行情不好只能回归一二线了

第一、任何行业都有周期性，房地产经历了10几年的黄金期也该进入下半场了。以2008年的4万亿为起点的基建投资目前已经进入稳定期，房地产行业也已经高速发展了10几年了，步入稳定期也是必然。在政策鼓励的背景下自然可以横冲直撞，但是在如今房住不炒和资金相对把控较严的情况下如何保持企业盈利和生存才是第一考虑要素。

第二、如果说房地产行业唯一的机会在哪？还是一二线。就像上面讲的一样，对于大多数一二线城市来说起码人口持续流入（5-10年）问题不大，有持续的人口流入自然就有源源不断的住房需求。说到底房子还是给人住的，不可能完全成为投资品。

第三、三四线城市的泡沫已经足够大了，想活就得走。绝大多数的三四线城市对于土地没有实行熔断机制，也就是说地王频出很正常，甚至说有些三四线城市的土地价格并不比一二线的低多少。而三四线城市的管理者普遍不关心土地价格过高的问题（只关心土地卖了多少钱），说白了就是后期出现任何问题开发商都不好过。要是你，你不离开？

综上，房企逃离三四线城市是不得已的选择，也是在如今房地产形势下的最佳选择。不可否认进入2019年后各种消息都是有利于房地产行业的，但是这也正说明一个问题：房地产行业真的不好受！！各位觉得呢？欢迎关心房产和楼市的朋友积极留言、点赞、关注、转评哦。

勇勇晓谈房产壹贰叁

之前中国的发展是就地城镇化，因此房企纷纷去三四线城市布局。但现在中国发展都市圈了，除非是在都市圈内的三四线城市，否则后面这些城市都会面临人口减少和城市收缩的情况，因此房企也就撤离了，返回一、二线城市布局。

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当前中国的城市化率已经达到59.58%左右，正在接近发达国家的水平。

人类城市化的路径规律，可以描述为S曲线。当一个国家的城市化率到达60%以上时，就到达了S曲线的上端，这个时候上升速度变慢，并转向郊区，也就是向城郊卫星城发展。

中心城市加上卫星城，便是都市圈。