14日，一則黑龍江省鶴崗市房價跌至“白菜價”的消息引發輿論譁然。據多家住房中介網站顯示，鶴崗市3月二手房均價在1000+元/平米，甚至出現了數套每平米不到400元的樓房，如“九洲松鶴小區”一套50平米的毛坯房僅報價1.9萬元，摺合380元/平米。
鶴崗的白菜價住房僅是個案，還是四五線城市房地產的常態，是否具有信號意義？背後反映了我國小城市發展的哪些問題？搜狐智庫就此聯繫了業界與學界專家進行探討。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，東北很多地區房地產市場都不景氣，主要原因在於人口外流嚴重，類似的雙鴨山、七臺河等地都存在這樣的現象。一部分去往瀋陽、大連、北京等大城市定居，另一部分，是購房資金流入了三亞等海濱城市。
“但即便如此，單價一般也在3000元/平米，很少真的出現一套房只需要10萬元總價的現象“，他表示，這種極低價的房產，主要是和年限久、設施破舊等特殊因素有關，不代表全市水平。
他告訴搜狐智庫，全國來看，像鶴崗這樣房價疲軟的小城市還有很多，主要分佈在西北和華北的一些小城市，如山西、內蒙、甘肅等地，房價基本不上漲，很多城市甚至都還是在去庫存，如山西省的呂梁市。
“房價跟城市的價值息息相關，畢竟房地產的土地資源依託於城市價值，依託於市場需求”，合碩機構首席分析師郭毅談到，“從這方面來說，鶴崗都不具備這樣的先決條件，它的未來發展沒有太清晰和相對樂觀的前景。”
郭毅認為，房地產市場短期看政策，長期看人口。隨著戶籍政策的放開，會有更多經濟欠發達的四五線城市，因為沒有新的支柱產業，人口大量外流，導致房價長期處於低谷狀態。
據官方公開資料顯示，鶴崗市常住人口101萬，其中市區人口61.7萬。《2017年鶴崗市國民經濟和社會發展統計公報》顯示，2017年，城鎮常住居民人均可支配收入21370元，農村常住居民人均可支配收入13967元。
同年，國家統計局數據顯示，全國城鎮居民人均可支配收入36396元，農村居民人均可支配收入13432元。鶴崗的城鎮居民人均收入遠遠低於全國的平均水平，分化較大。
（獨立經濟學家、摩根士丹利原亞太區首席經濟學家謝國忠）
獨立經濟學家謝國忠向搜狐智庫表示，“鶴崗低房價”印證了他一直以來的觀點，即“中國經濟的核心是規模效應，發展小城市沒有前途。”
他表示，現在用投資去推動小城市發展，但投資帶來的繁榮是暫時的，並不是由其競爭力帶來的。中國人口眾多，任何行業的成功都是規模效應的結果，城市和基礎設施建設更是如此。
“2008年金融危機之後，大城市繼續增長，小城市沒有恢復活力”，謝國忠認為，“在全球化下，對規模要求越來越高，城市是競爭中的最重要資本。一個國家的積累1/3是基礎設施，1/3是城市，1/3是其他資產。忽視城市的規模效應，不會成功。”
中國現在大力推進城鎮化的建設，一些人認為地方之間的發展不平衡，是有失公平。對此，謝國忠表示，不能把人圈在低效益的地方，要流動到高效益的經濟地區，人的發展才有前途。
“我20年前就提過，中國要建30個超大城市，人口以後主要就在這30個城市裡”，謝國忠談到，超大城市建設沒那麼難，需要注意幾個點，其一是有一定的發展歷史，其二週邊人口密度較高，水資源豐富。
“河南鄭州的發展就是這個方向，”他舉例道，“東京現在4000萬人，佔日本1/3人口，目前總量還在增長，其他地方的人口都在萎縮，第二大城市大阪也在萎縮，但東京井井有條，沒有擁擠，因為規模化帶來很好的機會去處理問題。”
“交通擁擠和城市汙染，反映的是管理和規劃的能力欠妥。”他認為，政府因該制定10-20年的總體規劃，也要引入三維城市的理念，建成像香港、東京，充分利用地下與空中空間。
“如果能實現人均佔用40平米土地，城市就很寬敞。”謝國忠建議。
對於這些人口流出的小城市，他介紹了美國和日本的經驗，如鼓勵人口流出，搬遷到其他地區，沒人居住的村鎮可以關停。他建議到，在現在的城鎮規劃裡，應給予不可持續的小鎮退出機制。
（搜狐智庫）
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