近期房地產數據釋放了不少積極信號。3月份房企融資出現了大幅回升，40家典型上市房企融資總額時隔16個月再度突破千億大關，達到1024.2億元。
與市場流動性轉好相對應的是，3月下旬以來，全國二線城市土地市場異常紅火，“高溢價”、“地王”屢見不鮮。其中，包括禹洲地產(HK:01628)、華僑城(SZ：000069)、新希望地產等中型規模的房企，今年以來的拿地金額均已超過百億元大關。
再結合近期樓市局部出現的“小陽春”行情來看，這是否意味著房企整體生存環境已出現好轉？對此，有業內人士表示，現階段房企有明確的拿地意願與方向，這不僅說明企業對市場有比較樂觀的預期，同時也代表房企的生存環境確實已有改善跡象。
樓市“小陽春”呈分化氣象，市場冷熱不均
在經過2019年前兩個月相對沉寂的市場行情後，3月份全國商品房住宅銷售額出現顯著上漲，呈現出一幅“小陽春”的氣象，不過從各區域成交的情況來看，今年“小陽春”行情呈現出冷熱不均的分化趨勢。
克而瑞數據顯示，3月份40個典型城市新建商品住宅成交面積環比增長84%，同比增長10%，而一線城市的數據則更為突出，北上廣深4個一線城市新建商品住宅成交面積環比增長108%，同比增長36%。
為何部分區域在3月份突然爆發“小陽春”狀態？中國企業資本聯盟副理事長柏文喜對藍鯨房產表示，在此輪政策調控之下，市場中包括“因城施策”、“都市圈規劃”以及各地“人才、戶籍放寬”以及部分房企“打折促銷”等種種手段疊加，在3月份形成了一個聚集效應。
不過，他進一步指出，“目前行業與市場已經出現了分化，市場和需求在迴歸一、二線城市，但一、二線城市的‘房住不炒’的調控政策具有長期性，報復性的大幅反彈難以形成。”
從數據來看，在整體銷售額出現上行的一線城市中，尤以北京為最。數據顯示，北京3月份同比、環比均出現倍增，區域成交面積為48萬平方米，環比增長127%，同比增長187%。
藍鯨房產梳理發現，北京地區數據增幅遠超其他一線城市，在一定層面上是依賴於前期的較低基數。從近年數據看，2019年3月份大幅回暖後的48萬平方米，在絕對量上仍處於相對較低的位置。
此外，北京地區良好的銷售數據也得益於諸多房企積極的營銷策略，根據克而瑞數據，3月份，北京地區迎來了房企的集中推盤，新增供應面積達到95萬平方米，同比、環比分別上漲169%、260%，與此同時，部分房企也將北京地區作為一季度銷售的重心，進一步催熱北京樓市的市場氛圍。例如，泰禾集團（000732）一季度在北京地區實現了超百億元的銷售額，佔集團全國銷售額比例達到四成。
不過，相較於主動擁抱“小陽春”並收穫滿滿的佼佼者，一些被動迎來“春天”的房企並未感覺明顯的暖意。
一位不願具名的知名房企北京地區營銷總監對藍鯨房產表示，公司旗下樓盤並沒有明顯感受到“小陽春”。他認為，北京市場限競房供應比例依然很高，後市如果沒有明確的信貸放鬆政策，預計整體市場不會有太大變化。
同一線城市相比，市場的分化現象，在二線城市更加明顯。在供應放量作用下，重點城市成交量明顯提升，部分城市出現回暖的徵兆，如佛山、武漢、南京、蘇州、無錫、廈門等二線城市的成交量大幅回升，新開盤項目去化率皆有增長。但另一方面，海口、長沙、青島、重慶、杭州、東莞等二線城市的市場均未有轉好跡象，成交量仍處下降通道。
柏文喜指出，“在市場格局分化和區域劇烈調整之下，如何把握好此輪市場調整的機會，尋求生存和發展的空間是房企普遍面臨的任務。”
他同時表示，房地產作為城市化推進的基礎性依託和國民經濟的重要組成部門，真實的市場需求是長期存在的，尤其是都市圈規劃引導下的人口、產業的遷移與聚集將會引發新的需求，但是這種可持續的需求將是區域性的，不會形成全行業大幅的報復性反彈。
資金面回暖致土地市場升溫，禹洲地產、華僑城等中型房企積極“存糧”
在行業迎來銷售小陽春的同時，3月份主要房企融資總額也恰如其分地創下了逾16個月的新高。
同策資管數據顯示，2019年3月份40家典型上市房企完成融資總額共計1024.2億元，環比大漲85.25%，在2017年11月後，時隔16個月再度跨過千億元門檻。
與此同時，多地銀行的個人貸款利率出現一些鬆動，有報道稱，今年以來，南京、杭州、濟南等城市內多家銀行新房信貸利率均下調5%。
對此，柏文喜認為，從長期來看，房地產行業大環境有回暖跡象，但仍不容樂觀，房企融資環境依然嚴峻，未來會更加依賴創新融資方式與境外融資。
通過進一步對房企融資數據梳理也可以看到，3月份創新型債券融資已成為房企融資最大亮點，當月40家典型上市房企完成創新性債券融資324.9億元，環比上漲464.84%。其中，在月內發行了150億元可交換債券的招商蛇口（001979）(SZ：001979)，以及發行了30億元超短期融資券的金地集團（600383）(SH：600383)，均通過創新型債權實現了大額融資。
事實上，企業層面也並不否認融資環境的些許暖意，例如，融信集團(HK：03301)便對藍鯨房產表示，信貸稍顯寬鬆對於房企緩解資金壓力而言無疑具有積極作用。不過，對於會否就此加快前進步伐，公司也顯露出一些謹慎，“就融信自身而言，現階段更加註重平衡發展，在保持業績增長的情況下，更要保證充足的流動性，進一步降低槓桿率。”
從房企近期動作看，剛剛萌芽回暖跡象，似乎已足夠引起房企拿地熱情的大幅高漲。3月下旬以來，土地市場持續升溫，二線、強三線城市頻頻有高溢價成交甚至地王出現，據藍鯨房產不完全統計，包括合肥、南昌、昆明、徐州等城市均有溢價超過100%的地塊成交；同時，瀋陽市、常熟市、南寧市、西安市、宣城市、安慶市以及重慶市老城區、南昌市南昌縣等省市區縣樓面價均刷新歷史紀錄，其中，土地市場火爆的重慶市老城區更是在13天內迎來送往了兩位“地王”，房企積極拿地的熱情可見一斑。
對於各類房企不惜成本積極拿地的原因，易居研究院智庫中心研究總監對藍鯨房產分析稱，近期房屋銷售市場悲觀情緒減少，同時房企的資金面在不斷改善，從這個角度看，當前土地市場的火爆表現依然有活躍的趨勢。
此外，房企積極的拿地或也與上述地區良好的市場氛圍有關。藍鯨房產記者以購房者身份致電合肥、重慶等地近期開盤的熱門項目售樓處時，得到的普遍答覆是100-130平方米以下戶型已售罄，此外，實際均價也較信息服務平臺所示數據有所提升，“1.5萬是我們去年四季度時的價格”合肥某地產樓盤銷售人員表示，“其實現在1.7-1.8萬左右的價格還是很有競爭力的，附近的房價基本都已經在20000左右了。”
不過，可以看到，土地市場的活躍同樣並非全國性的，區域分化同樣存在，其中最熱區域自然是二線及強三線城市。根據克而瑞數據，3月份二線城市整體溢價率同比、環比實現雙升，達到了25.2%，顯著於全國18.4%的整體水平。對此，上海中原地產市場分析師盧文曦向藍鯨房產表示，在一線城市調控政策維持高壓的背景下，未來的風口仍將是二線以及強三線城市。
值得注意的是，從今年以來拿地數據看，中型房企拿地升溫最為明顯，根據招拍掛數據，包括禹洲地產、華僑城、新希望地產等規模在200-500億元之間的企業，權益拿地金額均已超過百億元。
對於土地市場的趨勢，中原地產首席分析師張大偉分析認為，從拿地企業看，中型房企為主，在房地產市場競爭中，龍頭房企逐漸放緩規模擴張，但中小型房企，繼續加大規模擴張，成為了最近拿地市場的主力。
同時，也有多位業內人士向藍鯨房產指出，具有更大規模擴張訴求的中型房企往往對於流動性更為敏感，寬鬆的現金流往往會帶動其拿地態度更為積極。
可以看到，融資環境雖依然不容過於樂觀，但短期內資金面稍顯寬鬆以及銷售數據轉暖，似乎正在為房企帶來喘息的機會。
“生存環境肯定是已經改善了”，對於當前行業的現狀，嚴躍進表示，現在企業有明確的拿地意願與方向，就說明對這個市場有比較樂觀的預期。不過，持續土地市場過於火爆，也會使得管控趨嚴的可能性隨之增加，這也是當前企業需要注意的。
綜合來看，3月份房企靚麗的銷售、融資數據無疑為當前房企提供了更好的生存環境，但此現狀能否持續尚未可知。與此同時，土地市場的火爆最終能否成功轉化為房企的規模與業績，同樣也是一個未知數。對於後市行業種種的不確定性，藍鯨房產將持續關注。
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