4月以来，随着气温的回暖，调控了两年多的楼市，也有了逐步回暖的迹象。
据媒体报道，北京二手房市场回温，卖房者不愿意接受还价，而买房者稍一犹豫，心仪的房子就被别人买走了，其中部分被全款买走。
北京：3月二手住宅网签超1.6万套，创近十个月以来新高；深圳：3月二手住宅成交量创近半年新高；上海：3月二手房成交量约为2018年月均成交量的两倍；广州：3月商品房网签同比涨41.64%；苏州：3月商品住宅成交环比增102%。可能你们要说，小白你昨天还说楼市白菜价呢，白菜没到手，怎么又说回暖了？
我们先来看一下国家统计局今天发布的2019年3月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据：
关于这几份数据，我们来谈一谈如何细细解读：
01
不要看新建住宅，要看二手住宅。
新建住宅受到政府限价等因素的干扰非常大，比如超过多少不让开盘，超过多少不能网签等，所以无法代表市场的真实情况。相反，二手房的市场保有量更大，也较少受到限价等因素影响，更能反映市场真实趋势。
02
不要看同比数据，要看环比数据。
小白在这里要普及一下，环比是跟上个月比，同比是跟去年同期相比。显而易见，跟上一个月相比，周期更短，数据也更准。跟一年前相比，这个变数就太大了。
03
不要只看一次数据，要对比历史数据。
任何数据都是不断变化的，如果只看一次数据，极有可能出现偏差，把历史数据拿来对比，才更能反映真实的房价变化趋势。我们研究房价，某一次的绝对值不重要，从中找出变化趋势才是最重要的。
根据以上原则，我们来解读最新的房价数据：
目前，主要有两大政策影响楼市，一是发改委关于《2019年新型城镇化建设重点任务》的通知文件，前几天的文章“重磅！这些城市将全面取消落户限制，落户京沪会有望吗？ ”里我们谈到过；二是央行即将上线的“新版征信系统”。
发改委的文件出台，正值第一批限购的城市2年限售期满的理论解冻期。
2017年3月25日，厦门首先开始实行限售政策，要求新购住房须在取得产权证后满2年方可上市交易。据不完全统计，在随后的2年里，先后有50多个城市出台过限售政策。有的只限售新房，有的新房二手房都限售。限售时间从2年、3年到5年。普通商品住房限售期绝大多数不超过5年，只有个别楼盘设置了更长的限售期。
进入2019年3月下旬，限售的城市房产陆续进入解冻期。一般来说，限售的时间是以获得房产证为基准的，所以二手房更容易到期。新房就有很大差别，多层一般会滞后1年，高层可能达到1年半到2年。
所以，如果是新房限售2年，限售政策不调整的前提下，解冻普遍还要1年之后。
二手房拿证的速度比较快，一般三个月之内可以拿到。贷款困难的时候，交易期限会达到6个月。所以第一批限售2年的二手房，最早也应该在2019年6月中下旬才能解冻。
克而瑞新房成交数据显示，出台“限售令”后的6个月内，青岛成交817万平方米、广州成交431万平方米、东莞成交328万平方米、济南成交326万平方米、常州成交290万平方米、珠海成交107万平方米、厦门成交60万平方米。据此计算，共8城，3439万平方米。
有人据此推算，未来6个月内，上述8个城市仅二手房部分“解除禁售”的房子就至少有1000万平米，可能出现较大抛盘。
但是，这些限售的城市，基本上都包含在发改委提出的开放落户政策的几类城市内，而且在过去一年加入了“降低落户门槛，抢夺增量人口”的竞争。
所以说，虽然可能有一批限售解冻的房子，但户籍人口和购房需求也同时在增加，而货币政策、信贷政策对楼市的刚需、改善型需求都是支持的。
那么，央行的“新版征信系统”上线之后，是否会造成大量居民申请不到房贷呢？
新版征信系统上线，可以使得央行和各商业银行更全面地了解客户、规避和防范可能产生的一些风险。楼市调控是因城施策，主动权主要是在地方政府手里，而不是在央行手里。央行一般会根据地方政府的要求进行配合。
综上所述，我们不必太过担心政策的影响。
受到经济下行压力的影响，2019年必然是楼市成交回暖的一年。保持房贷平稳增长，是2019年的基调，住户贷款占全部贷款比重比例不会下降。
至于4月15日出台的国管公积金调整，虽然不具有普遍性，但是表明了国家对于楼市的态度，依然是坚持房住不炒。
其实，无论哪个城市，投资房地产都已经没有多大的机会了。房价再涨，未来的流动性和预期收益率都会变得很差。还有曾经被多次提到的房产税问题，所以，即便在重点城市，如果不是刚需或者改善型购房，还是要考虑一下投资的风险的。
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