之前寫過一篇文章，大家記憶太深刻了。以至於4月份以來，總有粉絲不斷提起——
這篇文章說的是，在不包括嚴格調控的情況下，樓市中每年3月份的成交量是一個先行指標，通過觀察這個指標，可以預測一年的行情。
3月份結束了，所以大家來“催債”，趕緊讓我出下篇。
嗯~ o(*￣▽￣*)o我就滿足你們。下篇來了。
本文主要和大家分享一下從北京、上海、深圳三個一線城市的成交量，推斷全年大概的趨勢，以及買房需要注意的問題。
以下乾貨比較多，大家可以小本本記一下。
01
北上深開啟溫和上漲模式
在分析樓市具體成交量之前，大家要先樹立一種思維方法——“比較思維”。
其實這種對比方式說起來很簡單，但是很多人都會忽略。
比如每篇文章底下的留言，有一類問題，讓我特別無語。
——請問買哪個城市好？
——買哪個區域升值快？
——這個小區怎麼樣？
這些問題，統統無法回答。
就像西紅柿炒雞蛋好吃不好吃一樣，很難回答。
因為沒有一個明確的比較標準。
如果只是泛泛的討論，其實沒有意義。因為選擇太多了，所以沒有方向。
但有一個參考因素在，二選一，或者三選一，就會簡單的多。
好，有了比較思維，那麼我們分析數據就會變得很簡單。
北京3月份的二手房成交量分析：
2019年，北京3月份二手房的成交量是16000套，請問這說明了什麼?
這個問題提出來，大多數人都無法回答。
但是我們找有參考性的年份來對比下，答案就很明顯了。
下圖是從2016年到2019年3月份每月二手房的成交數據。
簡單覆盤下，北京這一輪漲跌的經過——
16年3月份，北京樓市啟動上漲，二手房成交量達到32009套。
17年3月份房價大漲，北京出臺嚴厲的樓市調整政策，稱為“317新政“。因為網簽有滯後效應，所以3月份的成交量沒有受到影響，是25945套。
但在17年下半年，因為調控影響樓市低迷，月成交量基本在10000套左右徘徊。最低谷是2017年10月份成交量僅有6162套。房價也隨即下跌10%-20%不等。
18年3月份，成交只有11156套，剛破萬套的水平。
市場相對低迷。
通過以上數據，我們可以得出一個比較直觀的結論：
如何觀測北京樓市冷熱呢？
當市場熱的時候，月成交量可以達到20000套以上，
市場最低點的時候，月成交量大概在6000套左右。
臨界點在12000萬套，持續高於這個數字市場向上，持續低於則市場向下。
在剛剛過去的3月份，北京二手房成交量達到16051套。這說明，北京樓市已經處於「溫和上漲期」。
上海3月份的二手房成交量分析：
接下來看上海。
上海3月份的二手房成交量是25931套。是近2年半最高的成交量。
具體每個月的成交情況，我就不跟大家做對比了，但是可以參考一個數字——月成交15000套。如果高於這個數字，那麼樓市就很難跌，如果超過這個數字，就有溫和上漲的趨勢。
這個數字是由近10年深圳成交量統計來的，感興趣的朋友可以自己計算下。
深圳3月份的二手房成交量分析：
再看深圳。
深圳的二手房市場盤子比上海、北京要小的多。北京存量房大概是670萬套，上海大概在780萬套，而深圳的存量房（不包括小產權等在內）大概是170萬套。
所以正常市場，北京二手房年成交量在15萬套以上，上海在20萬套以上，而深圳是6萬套以上。
深圳也有一個月成交量參考：5000套。連續高於這個數字，行情向上，連續低於這個數字，行情向下。
2019年3月份，深圳二手房住宅成交4551套。比起北京、上海，深圳的3月份成交量表現並不亮眼，但是還要注意——這是深圳半年來最高的成交量，如果沒有意外，按照市場慣性，後續成交量依然會繼續走高。
廣州就不聊了，廣州和深圳的樓市漲跌走向趨於一致，但時間上有滯後效應，大概在半年左右（實際情況會更復雜一些，但幾句話說不清楚，先這麼粗暴的說吧）。
最後，總結一下各個城市的二手房成交臨界點：
北京二手房月成交12000套為臨界點，持續高於12000套，樓市向上，持續低於，樓市向下。
上海二手房月成交15000套為臨界點，持續高於15000套，樓市向上，持續低於，樓市向下。
深圳二手房月成交5000套為臨界點，持續高於5000套，樓市向上，持續低於，樓市向下。
按照以上結論，
如果數字是真實的，那麼只有對、錯兩種答案。
這也是我喜歡的方式：
與其看一些故弄玄虛的故事和一驚一乍的大新聞，
簡單粗暴的數字分析更為直觀、有效。
02
樓市回暖，背後的邏輯是什麼？
下面是北京樓市06-16年的房價走勢圖。我把上漲的年份用紅圈圈了出來。
大家發現了沒？樓市每一輪上漲之前的2-3年，房價的波動幅度相對很小。這個時間段，就是“盤整期”。盤整期過了，就是上漲。
玩股票的朋友們知道，股市有一個術語“盤久必跌”。當大盤在上升到某個點位後，長期在一個區間盤整著，無力拓展新的空間，這樣極大的消耗了多頭的力量，一旦利空出臺或市場環境變化，就會使大盤出現下跌。
盤久必跌是因為資本都是逐利的，是有著時間價值的，如果長期無法獲利，資金會撤出該資本市場，轉向其他的資本市場。
但樓市是很少出現“盤久必跌”的情況的。除非遇到特別大的金融風險，否則樓市一定是“盤久必漲”。
這裡特指供不應求的一二線城市。
和炒股不同的是，買房的需求是一直存在的，但需求也是有“彈性”的。
為什麼房價漲的越瘋的時候，成交量越多，接盤俠越多？因為需求被激發出來了，大家都怕不買還漲，怕這輩子都買不起了。所以買房的念頭就越來越強烈。
當房價下跌的時候，成交量減少，大家都盼著房價再低一點，希望買的時候再便宜點。這個時候，發現自己也不是特別迫切的需要買房，還可以等一等，需求也就弱化了。
追漲殺跌是人的本性。
買房的需求有很大的彈性。
但是，對於還沒有房子的剛需來說，雖然可以等一等，等待的時間段也僅限於1-2年。
市場相對平穩了，房源相對多了，剛需也要出手了。
深圳市場從2016年3月開始調控，到現在是3年的時間，上海樓市也調整了3年。
北京從2016年10月開始調控，也有2年半的時間了。
所以，剛需從觀望階段步入成交階段，是很正常的。
我們還能發現哪些規律性的現象呢？
看看北上廣深的二手房成交熱力圖。
北京，除了通州、大興的個別區域，主力成交都在五環以內。
上海的成交主力在內環、中環。
深圳在羅湖、福田、南山。
廣州以越秀、海珠、荔灣、天河市中心成交為主。
發現了沒？北上廣深成交熱力圖幾乎全部在市區。
這是價值迴歸的階段。
如何理解價值迴歸呢?
我記得17年年初，北京樓市已經非常燥熱了，賣家一夜之間加價50萬都是常態。
市場上的房子靠搶，而且優質房源很少，都是屬於品質較差、地段也不好的房子。
哪怕六環外的房價，也直線拉昇。
牛市末期，雞犬升天。
而經過兩年多的盤整，熱錢不再大水漫灌。潮水過後，什麼地段在裸泳，就很容易看出來了。
所以19年樓市回暖，是剛需支撐起的熱度，好地段和差地段價格上會有更大的差別。
越是好地段越漲，
越是差地段越跌。
這就是為什麼，市區二手房會回暖，反而遠郊的新房銷售量會很慘淡的原因。
03
眼下的我們要做什麼？
前兩天有個粉絲問我，16年已經在某個城市買了三套房，如今賺了不少錢，要不要繼續借錢再買。
我問他，你為什麼在16年買房?
他說，16年一些好地段的房子已經開始上漲了，就預感要有一波行情。
我繼續問，16年的時候，和現在的情況，具體有哪些不一樣嗎？
他想了想說，16年買房的時候，還沒有限購限貸，房貸利率也低，買房的槓桿比較足。
我繼續問，那環境完全變化了，為什麼你還要繼續借錢再買呢？
他有點不好意思了：可能是這兩年買房賺了錢，慣性的想法吧。
我說，16年你買入，是因為你判斷房價會大漲。
現在你想買房，是因為你想讓房價大漲，你賺到錢。
判斷和期望是兩碼事。
承擔的風險也完全不一樣。
他說，明白了。那我現在該怎麼做呢？
這位粉絲的問題，也是屬於比較典型的一類。
如果過去兩年，你買房賺了錢，那麼你該想想，你的負債壓力大嗎？需要賣出一套去緩解一下房貸壓力嗎？
如果你的負債壓力尚可，那麼你的房子需要置換嗎?老破小換次新，遠郊房換市區，非學區房換學區房？
所以當下的邏輯是1、如果負債過高，適度減少負債 2、從劣質資產置換為優質資產
雖然樓市已經回暖，但限購限貸的“殺威棒”依然存在，大漲是絕對不可能的事情。
但又因為樓市回暖，市場上成交量開始活躍起來，上車和置換是特別好的時機。
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