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■本文作者： 鈕傑 北京在明律師事務所
導讀：預簽約也可以稱之為模擬徵收，是近幾年在城市舊城改造中針對棚戶區而形成的一種新型的徵收方式。最開始適用於國有土地上的房屋拆遷，發展到現在許多集體土地上的徵收也慢慢適用類似的方式。那麼，這種方式真的如徵收方所宣傳的那樣對老百姓的權益有利嗎？什麼類型的項目都能“通用”嗎？本文，在明律師黃曉麗為大家淺析這一問題。
各地的模擬拆遷或許在細節上有些許不同，但是將生效的條件約定在協議中的形式，在本質上是屬於一種附生效條件的合同。
模擬拆遷一般明確有兩個生效的條件，一是住戶簽約率達到一定的比例以上，二是必須辦理房屋拆遷所需要的行政許可。這兩項規定滿足以後，即對協議進行審核、蓋章，這就意味著“協議生效條件已經具備，可以轉成正式協議”。
從多地政府發佈的地方房屋徵收補償相關實施意見、細則中的規定來看，對於舊城區改建徵收，預簽約的模式是被認可的，但這種模式也僅限於舊城區改造項目。例如《北京市舊城區改建房屋徵收實施意見》規定：
區縣房屋徵收部門按照公佈的徵收補償方案，組織產權人、公房承租人預籤附生效條件的徵收補償協議。預籤徵收補償協議生效具體比例由各區縣人民政府確定，預籤徵收補償協議期限不超過6個月。預籤徵收補償協議生效的，由區縣房屋徵收部門報請區縣人民政府作出房屋徵收決定；在預籤徵收補償協議期限內未達到生效比例的，徵收工作終止。徵收補償協議生效前不實際支付補償款和提供房源。自管公房或者直管公房的房屋所有權人在預籤徵收補償協議前與公房承租人簽訂附帶生效條件的房改售房協議，預籤徵收補償協議生效後房改售房協議自動生效。
那麼是不是所有的房屋徵收項目都可以採用預籤協議的模式進行徵收呢？
不是的，對於被拆遷人來說這樣是不公平的。很多地方為了加快徵收進度採取這種徵收方式，這種做法實際上違反了徵收法律程序的規定，是鑽法律的空子，擅自將預籤協議的範圍擴大的行為。
不論上述《徵收實施意見》是否合法，預籤模式的結果都是“達到一定預簽約比例，則繼續徵收工作；達不到一定的預簽約比例，則徵收工作終止”。
預籤協議的模式是將被拆遷人“是否願意接受房屋徵收”的意願與“接受當前補償方案或條件”的意願人為的捆綁在一起。
預籤協議達不到一定比例就終止徵收，那麼其中迫切希望通過房屋徵收拆遷改善居住條件的被拆遷人，或者對“預簽約數達到一定比例就能得到多少錢的補貼”這樣的獎勵非常看重的被拆遷人，就會為了眼前的利益站到了徵收方一邊，鼓動周圍對協議存在疑問的街坊四鄰簽約。
又由於“預籤協議”這種模式是不為大多數被拆遷人所熟悉的，被拆遷人在利誘、茫然、互相影響等壓力之下，很容易放鬆警惕，成為湊比例的人選之一。等到比例達到預期的結果，徵收工作轟轟烈烈地繼續開展的時候，再說對協議補償數額不滿，很可能為時已晚！
預簽約看似是少數服從多數的民主方式，實際上對全體身處其中的被拆遷人來說充滿了風險。
只要選擇簽約，被拆遷人的救濟權利就會受到限制，預簽約的條件是否合理合法就變成了難算的爛賬，協議能否及時履行也是被拆遷人很可能會面臨的問題。
因此，您需要在簽約前先看協議內容是否合理、合法，補償標準是否達到了您的預期，不要因為擔心比例達不到數值徵收工作被終止就簽訂明顯存在問題的補償協議。另外，在“預籤協議”時，被拆遷人也可以及時求助於律師，不僅可以確認徵收項目是否能夠採用預籤協議的徵收模式，也能夠避免因簽訂不合理的補償協議而損失自己應有的合法權益。
綜上，在明律師黃曉麗對這個問題給出的解答是：
1.預簽約模式的合法性有待商榷，但目前各地普遍應用於舊城區改建類項目中。被徵收人一定要注意不要隨手簽約，要將預籤協議當作簽訂正式補償協議一樣去重視和對待！
2.預籤協議的徵收模式在實際運用當中確實出現了很多問題，導致這種徵收方式開始變質。如果被徵收人盲目簽約，那就等於主動跳入對方設定好的圈套，無法保證自己的合法權益不受損害。被拆遷人在這個問題上一定要團結一致，在專業徵收維權律師的幫助下通過合法途徑堅決爭取屬於自己的合理補償安置條件。
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