年报系列点评之四十四
资产规模稳步扩大，收入利润持续增长；2019年一季度末净负债率较年初下降106个百分点至279 %，未来仍有待改善。
克而瑞研究中心 房玲、易天宇
据克而瑞销售排行榜，2018年泰禾集团的销售规模同比增长29%至1303亿元，销售规模的增长得益于泰禾较强的产品打造能力，其中福州、漳州、北京三城的销售面积均超过了45万平方米。在土地投资方面，2018年泰禾放缓了投资力度，新增建筑面积同比大幅下降83%至187万平方米，并通过收并购为主要方式以较低的价格扩充了土储。2018年泰禾拥有待开工建面460.76万平米，在建建面1489.16万平米。若未来继续减少拿地，或将无法支持其未来销售规模的持续增长。
从财务情况来看，2018年泰禾集团实现了收入与利润的双重增长，营业收入增长27%至309.85亿元；净利润增长68%至39.11亿元；此外在快周转、强回款、拓宽融资渠道等方式下，2018年泰禾净负债率同比大幅下降约90个百分点至384.88%，2019年第一季度更是继续下降约106个百分点至279.19%，但依旧处于行业高位，未来仍有待进一步下降。
除地产主业外，泰禾多点开花，商业租金及托管收入同比增长4%至4.56亿元，并在医疗，文化、教育等领域不断开拓。但同样需要注意的是，过多的多元战略或将会加大财务负担，从而影响房地产主业的未来发展。
销售：产品打造助推规模开年抢收增加回款
据克而瑞销售排行榜，2018年泰禾集团的销售规模已达到了1303亿元，同比增长29%，行业排名20名；销售面积535万平米，同比增长21%。从历年来看，泰禾集团销售规模前5年的复合增长率为60%。
规模的增长一方面得益于泰禾加大了推盘力度，一方面也是由于其院子系、大院系、府系、园系等产品普遍受到了市场认可，如2018年上海院子两度开盘均实现了100%的去化。此外，泰禾还针对滨海“住假”置业人群，又打造了新产品系列“湾系”，如厦门湾、澳门湾等，其中“湾系”首作厦门湾更是实现了开盘销售逾20亿。此外其商业产品也同样取得不错成绩，如2018年5月开盘的珠海泰禾中央广场，一周内去化套数达到了500多套。产品的快速去化，助推了泰禾销售规模的增长。
2019年，泰禾在春节期间于全国各区域板块都发起了抢收计划，其中北京区域更是启动了“壹号抢收计划”，包含金府大院，西府大院，北京院子二期及金尊府四个项目，其中金府大院在15天内就实现了20多亿元。此外华东、华南、福州等区域的抢收计划同样取得了不错成绩，如上海大城小院第五次开盘，于一小时内实现全部去化；而福州院子更成为了春节福州楼市的单盘销冠。据克而瑞销售排行榜，
2019年第一季度泰禾集团销售规模达到了256.1亿元，此外商品销售收到的现金达到了169.85亿元，同比增长42%，销售回款的增长有效改善了企业的财务结构。 投资收并购降低拿地成本土地储备有待提升
据克而瑞货值排行榜，2018年泰禾集团新增建筑面积187万平方米，同比大幅下降了83%；新增土储总价为57.85亿元，同比大幅下降90%。从成交方式上来看，新增的10幅地块中7幅都为收购获取的。通过以收并购为方式获取土地，泰禾一方面得以减轻企业财务压力，一方面也能够用较低的价格扩充了土地储备。据悉，2018年泰禾平均拿地的均价仅为3094元/平米，相比2017年底继续下降了40%。
从拿地分布来看，2018年泰禾集团未有在一线城市拿地，二线城市的新增建面占比达59%。从区域分布来看，泰禾于中西部拿地最多，新增建面的拿地占比已经超过了福建及珠三角地区，占比达到了60%；其中南昌的新增建面达到了76.94万平米，在各城市中遥遥领先，占到了总量的42%；此外廊坊、中山也拿地较多，新增建面均超20万平方米。
从土地储备来看，目前泰禾共拥有待开工土地面积408.85万平米，计容建面460.76万平米；在建项目58个，计容建筑面积1489.16万平米。值得注意的是，泰禾拥有待开发土储不多，若未来继续减少拿地，或将无法支持其未来销售规模的持续增长。
财务：收入利润双重增长净负债率仍有待下降
2018年泰禾集团实现营业收入309.85亿元，同比上涨27%；毛利率达到了30.36%，继续上升了2.74个百分点，毛利润94.09亿元，同比上涨40%；净利率12.62%，同比上升了3.03个百分点，净利润39.11亿元，同比上涨68%。2019年第一季度，泰禾集团盈利指标继续提升，营业收入同比增长24%至74.54亿元，净利率相比2018年增长0.75个百分点至13.37%；净利润同比大幅增长220%至9.97亿元。
营业收入与利润的双重增长，一方面是由于泰禾结转项目的不断增多，一方面也证明了泰禾盈利能力的持续提升。
2018年泰禾集团在创新融资领域积极布局，方式涉及了美元债、资产证券化、股权融资、公司债等等。如2018年泰禾集团就先后三次完成了7.55亿美元债的发行；并积极尝试各类资产证券化，类型包括购房尾款ABS、长租公寓ABS、供应链ABS、物业费ABS等等。如2018年9月，泰禾集团公告成立中信证券-泰禾集团慕盛长租公寓1号资产支持专项计划，认购总金额约8.12亿。
随着泰禾积极拓宽融资渠道，2018年泰禾负债指标部分改善，其中2018年净负债率同比大幅下降约90个百分点至384.88%；现金短债比下滑至0.26；长短期债务比下降至1.76。
值得注意的是2019年第一季度，泰禾集团通过提高周转、加强现金回款等方式，持有现金同比增长39%至206.43亿元；与此同时，泰禾偿还债务共支付现金139.41亿元，其短期有息负债相比2018年底下降20%至461.24亿元；净负债率继续大幅下降约106个百分点至279.19%；现金短债比也相对抬升至0.45。整体来看，第一季度泰禾各财务指标持续好转，但未来仍有待进一步改善。
战略：商业规模持续扩张多元战略为项目加分
在住宅业务之外，泰禾在商业领域也取得了一定进展。截止2018年，泰禾集团租金及托管收入已达到了4.56亿元，同比增长了4%。目前泰禾集团已在北京、福建拥有了多个大型城市综合体，如福州五四北泰禾广场、泉州石狮泰禾广场、北京长安中心、北京泰禾中央广场等等，此外在北京、上海还开发了多个写字楼、酒店式公寓、商业步行街等不同业态的商业地产项目。
截止2018年底，泰禾共拥有商业项目总可租赁面积达60.03万平米，已出租面积达42.56万平米，整体出租率达71%。在酒店文旅产业方面，2018年泰禾在全国布局了近20家国际品牌酒店及自有品牌酒店，其中福州泰禾凯宾斯基酒店已于2016年5月18日开业，此外福州泰禾铂尔曼酒店、泉州泰禾洲际酒店也都于2018年内实现了开业。目前，泰禾集团在商业领域已形成了独具特色的“泰禾模式”，业务涵盖开发、设计、招商、营运、酒店管理、智能支付等等领域。预计随着泰禾商业规模的不断发展，未来其收入结构也将更加均衡、多元，从而降低整体的运营风险。
此外泰禾还在积极布局医疗、文化、教育等其他产业，通过积极开拓新业务，泰禾集团不仅能找到新的利润增长点，同时也能为房地产项目提供了良好的配套服务，增强了其项目的市场竞争力。但同样需要注意的是，过多的多元战略或将进一步加大财务压力。
— END —
转载注明出处：克而瑞地产研究(cricyjzx)多谢配合！
克而瑞地产研究|cricyjzx
易居企业集团的专业研究部门
专注地产行业研究和企业探索
连续十年发布房企销售排行榜
閱讀更多 克而瑞地產研究 的文章
