三月，萬物生長，房價似乎也是一樣。

國家統計局昨天公佈全國70個大中城市住房價格指數，寧波新建商品住房銷售價格環比上漲1.1%，同比漲幅7.6%。

環比，是比二月份。寧波新房售價這個漲幅，創下近8個月來的新高，排在全國70個大中城市的第8位。

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不過，排在寧波之前的，主要是三線乃至四五六七八線城市……排第一的是丹東，第二的是常德，第三錦州，後面是秦皇島、石家莊、大理、平頂山。

北上廣深和杭州、重慶、成都、武漢、西安、南京、長沙、合肥、貴陽、青島、廈門，這些經常出樓市勁爆消息的城市，三月份新房售價環比漲幅則都落在寧波後面。

但如果看同比漲幅，這些城市當中有好幾個比寧波可猛多了。試舉幾個：

寧波三月份新房和二手房按面積段細分的房價數據，看下錶：

所謂“金三銀四”。從國家統計局數據中，可窺寧波樓市開春後表現之一般。身在這個市場中的同學，大概也都感受到了市場熱度蹭蹭蹭的上升。

NO.1

從宏觀的數據下移到微觀的樓盤銷售表現，三月份寧波樓市的特徵，大約可以這麼總結：

“光盤”重出江湖，房價溫和調升

在限購圈外的奉化、洪塘等地，單價“1”字頭、總價200萬左右的剛需盤，開年後頗出了幾個加推一次就“光盤”一次的典型。呼應這樣的銷售形勢，開發商自然不客氣地上調了房價。

據華星研策的數據，奉化的寶龍奉甬新城在一月份一期開盤時的成交均價是11178元/平方米，而三月份二期開盤，成交均價已經到了12197元/平方米。其他幾個“日光盤”，新推房源相較早先開出的房源，價格上同樣也普遍有千元一平左右的上調。

相比之下，圈內的改善型樓盤在小陽春裡的價格變動，不算太明顯。

同樣據華星研策數據，東部新城的上湖城章，二月份成交均價34607元/平方米，三月份則是34886元/平方米；石碶的雅戈爾江上，二月份、三月份成交均價，分別是29900元/平方米、29929元/平方米。

相較新房，二手房三月份裡無論是量還是價，表現均遜色一些。

來自南天房產的數據顯示，三月份其旗下門店成交套數、面積，同比分別下降12%、11%。21世紀不動產寧波區域的數據說，三月份他們統計的二手住房成交均價約21400元/平方米，比二月份漲了大概800元/平方米，環比漲幅4%不到。

按照國家統計局一位司長的話說，三月份，大多數城市房價運行總體比較平穩。“當然，由於各地發展不平衡性和地區差異性，房價也呈現一定程度的分化。”

NO.2

這樣的分化，在國家發改委發出大多數城市應“放開放寬落戶限制”的消息後，恐怕還會繼續。

近期鶴崗總價幾萬元甚至一兩萬塊就能買一套的房子刷屏，“收縮城市”成為熱詞，就是一個例證。

就寧波而言，從當前樓市運行環境看，銀行房貸利率、首付比例持續下調，從銀行方面傳來的消息說，購房門檻還有可能進一步降低；同時，土地市場上，從開年後東錢湖宅地吸引20多家開發商爭搶，到三號橋市場地塊以封頂價成交，再到東部新城地塊甫一開拍就到封頂價，開發商高價搶地氣氛甚是濃烈。

另一方面，在大灣區、都市圈等發展語境下，去年成功躋身“GDP萬億城市俱樂部”的寧波，城市的未來被各方看好，連續兩年人口總共淨增了約33萬人，在“搶人”大戰中斬獲頗豐。這間接也為樓市增加了潛在購房需求。

在這些因素的共同作用下，寧波購房需求回升勢頭迅猛。

量為價先。房價是否又要開啟新一輪升勢？

今天國家統計局那位司長說：

“房住不炒”的定位之外，或還有一個影響樓市的重大因素，即開發商的債務問題。

從2014年開始，房企瘋狂發債，並在2016年達到頂峰。據海通證券統計，2016年房企發債總量為1.14萬億元，償還量只有0.07萬億，淨融資超過1萬億。

借的錢，終歸是要還的。

公司債多為三年期、五年期。從2018年開始，房企迎來還債高峰期。Wind數據顯示，2018年房地產債券到期規模達2069.71億元，較2017年的1007.30億元，增幅高達105.5%。而2019年，房企債券到期規模將進一步攀升至4026.52億元，比2018年又幾乎翻了一番。

根據測算，在2021年之前，房企都將過著鉅額債務壓頂的日子。

前兩天，恆大在港交所公告，計劃發行10億美元的票據，最高利率竟達10.5%。

任澤平說房地產短期得看金融。房企的錢袋子，在貨幣寬鬆的大環境下，似乎並沒有像以往那樣迅速鼓起來，這會對市場走向產生什麼樣的影響，短期內可能比其他影響樓市走向的因素更值得關注。

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