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紹興2018年全新房地產解說欄目
《旭東說房》重磅上線
從業十餘年的專業房地產人——旭東
（搜狐焦點網紹興站總經理)
將在這裡與大家分享
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各位旭東說房的聽眾朋友：
大家好！歡迎大家收聽《旭東說房》第76期節目。
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4月的紹興，除了屢創新高的土拍成交樓面價，讓房地產市場引發大眾的強關注之外，還有一件事情，也引起了大家的熱議——
在黑龍江的鶴崗，房子單價300元/㎡，3萬塊就能買套100㎡的房子。要知道4月16日，中海地產拿下越城區元培中學旁老熱電廠的樓面價是14614元/㎡，4月19日，寶能拿下鏡湖蛟裡1號地塊的樓面價是13814元/㎡，鶴崗的房價連紹興越城區兩塊土拍新地的零頭都夠不上。
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2.樓面價13814元！寶能連續競得鏡湖蛟裡1號&越商總部8號地塊
強烈的對比，引發了微信網友的諸多提問：看來房子也並非只漲不跌，我花了家裡“六個錢包”買的房要是跌了怎麼辦？買鏡湖還是買柯橋？買柯西還是買柯北？哪個樓盤自住的舒適度高，未來漲價也快？……
對於我們大部分很可能買一套房，需要十年、二十年後才有能力換房的購房者來說，如何選一個既能滿足自住需求，又能讓房產的增值跑贏通脹、超過周邊房價的樓盤，確實是一件需要慎重考慮和對比的事情。
所以，今天的《旭東說房》，我們就來說一說，在我們的微信群裡，這一週熱度最高的話題：如果打算的在柯橋置業，是買柯西還是買柯北？
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首先，我們來說一下區域。
柯橋的發展變遷，我想每一個老柯橋人都感同身受，從最初繁華的小馬路步行街，到後來的藍天商圈，到現在逐漸熱鬧的柯橋萬達廣場和中紡CBD。商圈的變化，是一個城市人居變遷最直觀的體現。
所以，我們可以發現，2008年以前柯橋的核心區在瓜渚湖周邊一帶，也就是我們現在說的柯橋老城區，代表性的樓盤有：城市花園、湖中園、瓜渚風情等。
從2008年開始，到2015年，柯橋的發展版圖北進西拓，群賢路以北、錢陶公路以南成為柯橋主發展區域，這個時期代表性的樓盤有：玉蘭花園、金地自在城、贊成香林，以及沿金柯橋大道拔地而起、密集分佈的如：財富大廈、中央大廈、金昌IFC、世貿中心等商務樓。
瓜渚湖畔美景照
2015年之後，柯橋的發展版圖再度向北和向西擴張，錢陶公路以北、柯袍路以南、鏡水路以西、越州大道以東這個範圍，目前我們習慣上稱這裡為柯北版塊。
西面區域主要在104國道以北、錢陶公路以南、越州大道以西、小佐路以東範圍，也就是我們目前所說的柯西版塊。隨著已出讓的土地逐漸被填滿，這兩個版塊預計將會在2020年之前變得成熟。
柯橋輕紡城體育館
根據柯橋城市版塊拓展的趨勢和目前政府已出示的規劃，我們已經可以看到，2020年以後的柯橋，將重點打造位於柯西、柯北交界處的馬宅池區域和位於柯袍路以北的柯橋經濟開發區。
柯西有杭州中環、杭紹城際鐵路和紹興地鐵1號線的交通紅利，柯北有千人產業園、高精尖產業的人口紅利。
柯西在售樓盤示意圖
柯北在售樓盤示意圖
那麼，柯西和柯北，究竟誰更具有投資價值呢？
我列了五個維度的比較標準，供大家參考。
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第一，交通路網。
柯西的交通路網可以概括為“三橫兩縱，中環+地鐵”。
市內交通主幹道有：錢陶公路、群賢路、山陰路、越州大道和稽山路。
在對外的交通上，主要是通過湖安路所在的杭州中環和紹興地鐵1號線與杭州相連。
柯北的交通路網可以概括為“兩橫六縱，高速高鐵+地鐵空港”。
市內交通主幹道有：錢陶公路、柯袍路、鏡水路、湖東路、金柯橋大道、笛揚路、育才路和越州大道。
對外的交通上，柯北相較於柯西渠道更多，輻射的面也更廣。
柯北是離柯橋互通高速口最近的版塊，預計到2022年將新增一條杭甬智慧高速，這是一條時速120碼，可以邊開車邊充電，還能實現無人駕駛的智慧高速。
同時，柯北距離紹興高鐵北站也非常近，根據2018年省發改委發佈的文件，紹興高鐵北站將從2站臺6條鐵路線，擴建為4站臺12條鐵路線。
另外，紹興地鐵1號線的支線在紹興高鐵北站和柯橋客運中心都設有站點。
所以，就交通而言，可以說柯北的交通路網相較於柯西更為全面和立體。
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第二，生活配套。
柯西雖然被稱為柯西，但是與柯橋老城區只隔了一條越州大道，因此能夠享受到很多來自老城區的成熟配套，比如：老柯橋人都喜歡去買菜的果蔬批發市場。
但是，在柯西版塊內部，目前比較大型的生活配套只有剛剛起步的金地湖濱天地，不過在休閒方面，坂湖公園倒是能與老城區的瓜渚湖公園一較高低，甚至在景觀的設計和打造上要比瓜渚湖公園更有城市的時代感，也更符合現在人居休閒的需求。
柯北作為柯橋城市生活3.0的版本，則融入了更多現代化的時尚元素。
萬達廣場、中紡CBD以及在建的可萌商業廣場，都是體量相對較大、品牌聚集能力較高的綜合體。
另外，舉辦各類大型演唱會和賽事的輕紡城體育中心、游泳館也在這個版塊內。尤其是輕紡城體育中心，它已經被確定為2022年亞運會排球小組賽的比賽場館。
輕紡城國際會展中心，和在建的紹興國際會展中心，也具有極大的人口引流能力。
從生活配套方面來說，柯西屬於前期發展階段，版塊內部商業配套相對薄弱，但生態環境更好，宜居性較高。柯北則更有現代化都市的氣質，各種配套齊全，生活、娛樂更方便。
柯橋萬達廣場實景照
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第三，教育資源。
相對柯橋老城區優質教育資源集聚，作為新發展的柯西和柯北，在教育配套方面，顯得有些薄弱。
柯西目前的學校有：實驗小學新校區、華舍小學（藍天校區）以及新實驗中學。
柯北目前的學校有：輕紡城小學新校區、華舍小學和華舍中學。
分析原因，目前兩大版塊屬於新人居版塊，商品新房雖然在售較多，但都以期房為主，暫時還沒有大量的入住，因此版塊內教育需求還沒有特別大爆發。
相信等這些樓盤相繼交付，隨著版塊內入住率的提高，政府必然會新建中小學。
同時高淨值人群往柯西和柯北置業，他們對於孩子教育的重視也會促進教育部門和教育集團配置優質的教學資源。
柯橋區實驗小學實景照
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第四，商務辦公和產業發展。
柯橋的經濟發展脈絡是沿著金柯橋大道一路向北，因此柯北版塊優勢獨佔，中紡CBD辦公群、金昌IFC、中國輕紡城跨境電商中心、在建的超高層元壟大廈以及龍之夢五星級酒店，都聚集在柯北版塊之內。
中紡CBD、元壟大廈、龍之夢效果圖
在產業集聚方面，柯北不止包含以貿易和服務為主的紡織類商業體，同時還吸納了不少高精尖的產業落戶。
根據最新的政府新聞，我們瞭解到今年新落戶柯北的項目有：總投資 20 億元的智能安檢系統、總投資 20 億元的人體穿戴式外骨骼仿生機器人、總投資 5 億元的智能紡織機械控制器、總投資 5 億元的清華大學建築產業現代化創新孵化基地、總投資 5 億元的中信重工特種機器人、總投資 5 億元的中絨高端羊絨製品特色產業園等。
而過去柯西密佈生產型企業，現在的柯西則以人居為主，因此基本沒有大型的商務辦公樓。
板塊內目前所存在的產業也多以諸如：柯西產業園、柯西服裝工業園為主的低端生產、製造業為主，當然，隨著柯橋城市發展，這些產業將會被遷移至濱海或者被淘汰。
在產業升級方面，柯北可以說是柯橋經濟發展的焦點所在。
為什麼政府會把這麼多產業都集中在柯北呢？
這是因為柯北獨特的地理位置造就的，柯北位於紹興的科創大走廊上，與嘉興G60科創大走廊、杭州城西科創大走廊、寧波甬江科創大走廊連成一片，形成集聚發展的趨勢，加速落實紹興“接滬、融杭、聯甬”的戰略。
根據年初柯橋區政府發佈的《2019 年柯橋區現代產業重點項目建設計劃》，我們可以看到，
2019年柯橋全區計劃投資223.7億元，其中柯北的計劃投資金額高達103.2億元，將近佔了全區計劃投資金額的50%。
馬宅池公園效果圖
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第五，未來規劃。
柯西目前官方發佈的規劃，主要集中在小赭村拆遷地塊的規劃：地鐵1號線上蓋商業綜合體、幼兒園、中小學建設用地。
柯北則更有體育館北側的商業地塊（網傳銀泰城意向拿地）、千人計劃產業園、馬宅池城市公園以及包含幼兒園、小學的錢江彩虹府南面27萬方的商業綜合體等。
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從目前柯橋的發展和規劃來看，我們可以發現，柯橋走的是“產業升級帶動城市升級”的道路，而柯北就是最重要的產業發展區域，大量的產業落地將帶來大量人口流入，房地產的投資價值，最終是由人口決定的，哪個區域能吸納和留下人口，哪個區域的房地產就具有極大的增值潛力。
黑龍江的鶴崗，為什麼房價便宜到只要300元/㎡？就是因為伴隨著資源的轉型，煤炭逐漸被替代，產業沒落，人口外流，房源過剩導致的。
柯北中紡CBD實景照
當然，一個健康的城市，不應該只有一個核心區域，而是應該呈片狀擁有各自的區域定位，吸引不同生活需求的人群。
我們活著，不僅僅是為了賺錢，更是為了生活，而事實上並非每個人都喜歡繁華與熱鬧，也並非每個人都對金錢充滿巨大的渴望，我們之中，還是有很大一部分人，更願意生活在不那麼喧囂、有湖、有公園的宜居之地。
在城市裡，這些湖區也是十分珍貴、不可再得的資源，其價值同樣不亞於產業吸納人口所帶來的房地產增值潛力。
綜合而言，柯西屬於宜居的生態版塊，柯北屬於繁華的產業版塊，二者都具有不錯的發展潛力。
至於選居住在哪個板塊，購房者可以根據自己的實際情況來做判斷。
柯西坂湖公園實景照
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