經常聽朋友說，我有錢了!我想買房!我想投資……但是當你問他們，打算去哪兒投資？買哪裡房子？什麼樣的房子升值才快？他們又完全沒有概念。只能說，不知道，考慮一下，觀察一下。很顯然，想吃投資紅利的人很多，但是真正瞭解投資邏輯，明白市場規律的人卻很少。
作為80、90後的中產一族，對外肩負著建設祖國、開疆拓土的神聖使命，對內要承擔起不遺餘力搞好家庭建設、優化資產配置的重任。所以“有錢就買房”是我國每個中產家庭的基本覺悟。
在去庫存工作開展的“如火如荼”的時候，我曾經聽到很多人無比欣喜的告訴我，買了二套房，彷彿不買二套房都對不起自己那高學歷加上高智商。然後順便抱怨一下說，壓力大啊、大啊……這聽起來像欣喜若狂，又像是無病呻吟。那段時間，朋友見面開口就是，買房了嗎？漲價了嗎？
轉眼，房產市場的天，又不是那個“藍藍的天”了，已經從“房住不炒”到了今天的“穩房價、穩地價、穩預期”。再看當初搶購二套房的小夥伴，有的人那套房已經翻倍了，有的漲了兩千塊了，還有的竟然變成了“獨家珍藏品”，靜悄悄的擺在那裡，絲毫不能給人帶來“驚喜”的感受。朋友見面已經從原來的那句漲價了嗎？到今天變成“租出去了嗎？”
先說買房投資會陷入的幾個誤區。
首先是以個人喜好選擇房產作為投資。幾乎所有購房者都會犯的一個“失誤”，就是先考慮房子“居住”屬性。雖然心裡明白，房子是可以投資的，可以升值的，但是卻從沒考慮過到底什麼樣的房子才升值快。往往會犯錯在，單憑自己喜好，買用來投資的房。比如你自己注重養生，發現小區綠化好，環境好，就果斷下定金。比如你喜歡游泳，發現小區規劃有游泳池，就猜這有游泳池的房子將來肯定好賣。你感覺戶型採光好，你很中意那個贈送的大陽臺，更有甚者你喜歡大房子，就買別墅來投資……等等，這些微觀感受變成了你投資的衡量標準。借用歐成效的一句話來說：以上全錯！
投資要看你將來的“客戶”喜歡的，而不是你自己喜歡的。大部分人的失誤犯在了一種思維定式：反正我喜歡，將來不好賣，大不了自己住！這本身就是一種態度不端正的“投資”，沒有掘取最大價值的野心，怎會有得到最大價值的回報？
還有的人完全處於跟風思想，人云亦云、從眾心理……為了買而買，甚至把買二套投資房，作為一種可人前炫耀的資本。因為如果不買，對不起你這愛吹牛逼的性格，所以先閉著眼睛買一套，轉身告訴身邊所有的人，我有兩套房。至於以後的事情，房子能不能漲價升值，勞資才不管那麼多，先把牛逼吹出去再說。以至於別人投資的房子翻倍的時候，你的房子不但空置，而且還要還貸款，交著物業、水電公攤。
那麼到底什麼樣的房產才值得投資，才能有較大回報收益。是買一線，買市中心，繁華地段？其實這些都不精確，看房子是不是升值快，只需看準一點——租金信號。
有人說，大家都知道了，不就是房產投資五大要素嗎，教育、醫療、商業、交通、產業。比照這五大要素買房，準沒錯。是的，這些都是可以反應周邊房子價值的配套設施，也是房子升值的利好因素。這些因素綜合起來，會具體的在房子價值上反應出“租金”變化信號。
租金反應房子價值，這將是以人口流動的方式，投票得出哪裡房子在升值的根本事實， 以租金信號變化買房，將成為房子能不能買的重要參考依據。上面我們所述的五大要素，可以具體判斷哪個小區，哪個樓盤附近是否有學校、地鐵、醫院等等這些利好。然而，用租金是否不斷上漲這一信號來評價，可以篩選出一個轄區，一個大範圍的地段是否整體上具有投資價值。進入一個房子容易出租，且租金不斷上漲的片區投資買房，成功的幾率就達到90%以上了。
租金反應房子的價值，不是單純的租金高，房子價值高，租金低房子價值低。投資房產看的是房價差值，所以用租金反應房價也是動態的，要看租金是不是在不斷上漲。很大程度上，租金反應了這個片區內，真實的人口流動結果。當流動人口不斷增加的時候，周邊房源相對緊張，會帶來租金上漲。反之，當房源過剩時，而租房需求減少，相應租金調整下降。
結合上面的五大要素，教育、商業、產業等等，都可能帶來流動人口，這些因素的變動，和發展，也相應使其中的從業人員、關聯人員增多，對居住需求增多，就會帶來租金上漲。往長遠看，短期內是租房需求增多，租金上漲，往長遠看，隨著各項事業的發展，購房需求就會增加，帶來的是對購房的需求，勢必會促進房產升值。
舉個例子。五年前以6000元左右每平購進一套新區房子，配套較好，規劃齊全。三年前交付的時候價格大概在8000元每平，剛交房的時候租金1700。三個月後，租客中途退租，為了表示歉意，找了他朋友來“接盤”，租金1900。一年後到期。委託中介以2100元繼續出租。結果半年後又遇到中途退租，還沒等拿出房東的“彪悍”，中介說，別急有人想2300元價格租你這套房。順路說一下，
在租金細水長流、不緊不慢的上漲的同時，房價已經從6000＋漲到了1.6w＋。
另外，本市另外片區一間房，五年前租金1500元每月，經歷了五年，到現在已經艱難的漲到了1680元每月。甚至小區內某些房源，因為需求不大，租金不升反降。而該小區房價，五年前6000多，現在卻在8000到9000之間徘徊。需要特別說明一點，該小區綠化好，有游泳池，門口還有24H的便利店呢。這就像一個沒有工作，但是做飯卻特別好吃的男人，加分的點完全不在需求上。 小區周邊，除了一間上了規模“龍龍超市”，沒有任何產業、商業。交通地鐵，更是不存在，小學略遠，非名校，幼兒園無。
總結起來，在未來好出租且租金不斷上漲的房子，將是最具投資價值的房子，反過來，出租都難，租金不漲，或者不漲反跌的房子，也將是不具備投資價值的房子。到底哪裡房子值得投資，什麼樣的房子值得入手，以租金信號來判斷其價值，這將成為房產投資的“一大發明”。
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