臨深置業，成為近年來深圳剛需外溢的最後選擇，特別是惠州買房話題尤為火爆，據統計2018年深圳客置業佔比多達59%，本地購房者僅佔比21%。不得不說，外來購買力支撐著整個惠州市場高位跑量。
這其中，原因有外地人不限購、房價低、臨近深圳、環境不錯、海景無敵等。
但實際上，惠州買房投資是否值得，這一話題更為值得關注與深思。任何市場，總有賺錢與不賺錢的兩類結果。少部分人在巧妙的時間置業惠州，也能實現翻倍收益；但大部分人的結果，只能是高位站崗！
接下來，簡單聊聊惠州置業幾個問題：值不值得買？買哪兒？
惠州買房：只有自住，其餘免談！
不久前，家在深圳網友@aa250250 發帖講述自己臨深置業的一些看法與見解：如果想在惠州買房，只有自住一個理由，其餘免談。
具體來看，有幾點分析：
01.把買惠州房當成必虧的一件事。只看大亞灣區，一是因為臨深，二是因為就算最後惠州完蛋，到時流動性稍微還有那麼一點點。
02.入住率慘不忍睹，主幹道上人煙稀少，大部分新樓盤區域沒有當地人身影，未來難道指望著2000萬深圳人過來支援？
03.買新房那一刻就註定已經變成二手房，惠州二手房幾百套庫存賣給誰？來惠州投資，除了靠近坪山的幾個小區，其他的二手房沒有任何流動性。
04.投資就不要想了，如果老人家想養老，來惠州長期自住有閒錢可以考慮，其他真的不要來。
05.你如果在長期深圳工作，確實沒房想購房還是優先深圳的，買不起商品房可以先買深圳小產權。
網友回應：90%表示贊同！
@雷科萊塔 ：寫的是實話。惠州最大的問題是供應量太太太大了。
@xingcc：確實是這樣啊！
@mla2012 ：大亞灣就是這個尿性的，二手一般都遠低於一手價，一般買入新房至少會比同地段二手價格貴30萬左右！
@szcwk : 良心文章，早點看到也許就少走或者不走彎路了。老哥最後買的龍光城的二手嗎？
@jason666 : 樓主這才叫看房！
@sanpangzi ：走來看去對於惠陽大亞灣，要是真想買必須立足於現有的市政配套，什麼地鐵啊新城啊都是大餅，以後什麼時候修好有對你來說賭博，現有的最重要，比如說惠州南站、淡水裡的現有商業設施，不要去賭博未來！
@人到中年FW ：年輕人惠州買房就是個坑，年齡大了去養老可以，投資基本就爛在手上了！
@酒紅色的心999 ：良心文章，目前看到關於惠州置業最理性的帖子。給樓主點贊。
總結：
在此看來，惠州買房普遍認識是自住為主，並且工作在惠州為先，純投資價值不大或者獲利空間有限。
惠州買房幾點弊端！
01.維權問題。像這類維權問題，隨便上網可以查看的到，屢見不鮮。主要集中在幾個方面如，延遲交房、質量問題、物業糾紛等。
02.二手房流通性差。從歷史成交數據來看，2017年惠州二手房成交是4.2萬套的水平，2018年僅在3-4萬套的水平，整體換手率28%左右。像一線城市基本是二手房流通性高於新房，強二線如南京、武漢均是高於50%的。
另外，像惠州新房每年十幾萬成交量，如同上文來說，從買到手那一刻就已成了二手房，難以賣出去；並且新房供應量巨大，造成買新不買舊的通病。
03.金融槓桿差。最簡單看抵押貸款市場是否成熟，像紅本不在手基本無法行得通；一般成數為評估價8成再打個5折，最後基本沒多少；另外像GPGD基本無法操作……
04.漲幅慢。 據樂有家統計，2014年惠州均價在0.6萬/平，2017年達到每平米1萬出頭，基本漲幅也在2015年到2016年頭大行情期間啟動，早於這期間上車基本也能獲得不錯投資回報。但2017-2019年近三年基本處於一個橫盤期，缺乏上漲動力。
05.入住率低，居家氛圍差。惠州人口數量不足以支撐建設深圳14號線延長線，這類新聞表明，短期不可能再靠這一利好來炒作。
隨便逛逛，可以明顯發現特別是大亞灣一些小區入住率超低，基本缺乏居家氛圍。
“老惠州人”教你正確買房姿勢！
惠州區域板塊劃分
家在深圳網友@相望123 有著10多年淡水生活經驗，分享惠州買房看好的幾大板塊：惠州南站附近、大亞灣西區萬達廣場周邊、臨深片區、白雲新城。
惠州南站周邊
惠州南站周邊，靠近惠陽淡水老城區，人氣是非常旺的，商業發達如天虹、大潤發、沃爾瑪、星河coco等。缺點是交通情況比較差，馬路太窄，擁堵嚴重。
15年及之前買這個片區的肯定都賺了，至於16年開始買的，應該是沒錢賺的。深圳16年開始買房的被套牢的太多了，以後能不能大漲不好說，但這裡的房子絕對不會是坑。
大亞灣萬達廣場周邊
大亞灣西區萬達廣場周邊，這幾年的變化非常大，人口也增加了很多，道路規劃得很好，非常寬闊，配套也慢慢地跟上來。
15年及之前買了萬達片區房子的人收益是很不錯的，15年9月份之前這邊都是4000多一平，二手房3000多一平的也很多，現在這邊的新房賣1萬3左右，二手房成交價每平在一萬出頭。
臨深片區
大亞灣真臨深片區，代表樓盤就是龍光城，德洲城，卓越蔚藍海岸這些盤，一腳油門就是深圳地界了。
這些地方的發展還是可期的，畢竟緊挨著坪山，人口增加得也很快， 這些小區居住的人好多都是坐樓巴深惠兩地通勤的。
白雲新城
惠陽白雲新城，整個惠陽最有發展潛力的地方。緊挨著坪山，近14號線沙田站，離惠陽區政府也只有幾公里。
如果14號線延長線落地，首站白雲站就設在白雲新城；退一步講，如果這條線路流產了，那白雲新城或許會變得更搶手，因為是整個惠陽和大亞灣最靠近14號線沙田站地鐵口的區域。
那邊現在已經沒多少空地了，基本被開發得差不多了，樓盤也賣完了，只剩一兩個小樓盤在賣。
另外，像比亞迪商圈周邊商業都是比較低端的，沒什麼檔次；離坪山還算比較近，也算是個優點；缺點是居住品質一般，很多人都不願意買比亞迪周邊的房子，附近的流動人口比較亂，什麼人群都有，畢竟在工廠周邊，環境也有點雜亂無章。
當然，若以養老休閒為主的需求，不少惠州一線海景房仍是值得的。
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