文/克而瑞廣州區域首席分析師 肖文曉
2018年，我們見證了上半年市場的波瀾不驚，也見證了下半年的樓盤促銷大戰。我們始終沒有看到重蹈從調控到救市的反轉，但卻見到了限價政策優化和“3.30商服調控”的微調契機。
2018年，廣州房地產市場的“最嚴調控”進入第二年。這一年的廣州市場也許稍顯平淡，卻也孕育希望。回顧2018年廣州樓市的各個數據指標，我們可以看到廣州市場骨子裡的底氣，也能看到它未來的潛力。正如廣州的天氣，在冬天依然時不時可以感受溫暖的時刻。
樓市表現好過預期，網籤量破8.8萬套
儘管冷空氣不斷，從市場蛋糕來看，2018年廣州樓市的表現並沒有太糟糕，在限價、限籤放鬆的助力下，全年網籤金額達到2655億元，同比增長13.7%，放在過去5年僅次於2016年的高位。從體量來看，如果沒有調控、限價等政策因素的干擾，廣州每年3000億的市場規模是有保障的。更重要的是，廣州不僅有成交量，其價格也是一線城市裡的窪地，未來的增長空間非常可期，這是房企堅定紮根廣州的理由。
統計顯示，2018年廣州商品住宅（住宅+別墅，下同）的網籤套數突破了8.8萬套，成交954.22萬㎡，同比分別減少2.6%和4.3%。降幅收窄，基本可以確定，歷時近兩年的“3.30調控”所帶來的市場陣痛已經觸底。從歷史數據來看，不管是2014年，還是2017年、2018年，調控下的廣州商品住宅成交量從未低過800萬平方米，這就是廣州市場的底氣。而從供求比來看，除了2014年的數值略大，達到了1.5:1，2018年廣州商品住宅市場的供求關係依然較為健康，供求比為1.1:1。需要特別指出的是，隨著限價政策逐步放寬，2018年廣州商品住宅簽約均價歷史上第一突破2萬元/平方米大關，逐步迴歸真實。
成交持續低迷，去化週期上升至12.8個月
截至12月末，廣州商品住宅可售貨量為1016萬㎡，對比年初增加了228萬㎡，去化週期亦從年初的9.6個月上升至目前的12.8個月。由此可見，過去一年廣州樓市由於成交量持續在低位徘徊，庫存量和去化週期都在增加。反映在市場上，就是開發商感覺賣樓的壓力越來越大。客觀來看，由於正常年份廣州商品住宅的成交量可以達到1000萬㎡以上，所以目前廣州市場的庫存壓力並不大，還在供求平衡的合理範圍內。廣州市場當前的壓力主要來自於調控，是短期和階段性的。
頭部企業集中度增加，百億房企達4家
2018年，廣州權益業績突破百億的房企有4家，分別是保利發展，198.3億元；越秀地產，139.7億元；萬科，129.8億元；中海，101.4億元。值得注意的是，2013-2015年廣州百億房企的數量是2家，在2016-2018年已經連續上了兩個臺階，頭部企業的集合度持續增加。從入圍門檻來看，最近3年廣州TOP30房企的入圍金額基本在20億左右，而TOP10房企的入圍門檻過去6年穩中有升，2018年的的入圍門檻是55.8億元，僅次於2016年。
市場雖不佳，銷售超50億項目數量創新高
淡市出英雄。儘管2018年不是市場的好年份，單盤銷售過50億元的項目數量卻創下了新高，全年共有5個商品住宅項目上榜。從TOP10樓盤的區域分佈來看，有7個樓盤位於中心區，其中CBD所在地天河區有4個上榜，有3個樓盤位於華美牛奶廠板塊。此外，荔灣區的廣鋼新城和海珠區的廣紙新城各有1個樓盤上榜。華美牛奶廠、廣鋼新城、廣紙新城均是廣州舊改的傑作，三舊改造背後的市場潛力可見一斑。最後，3個入榜的外圍區域樓盤均為超級大盤，雖然價格跟中心區相比不佔優勢，依靠源源不斷的流量同樣可以爭得一席之地。
“限價”政策優化，調控重心轉為“保穩定”
2018年廣州房地產市場政策面的大事，首當其衝的是嚴格執行了近兩年的“限價”政策終於出現了鬆動。自5月份增城樓盤率先提高備案價，到10月19日廣州市住建委回應“限價放開”的傳聞，對新建商品住房預售和網籤價格指導機制進行優化，全市樓盤在2018年年末已經基本可以實現單合同銷售。“雙合同”現象的終結，既降低了購買一手房的首付門檻，也是對房價下行可能帶來的合同糾紛進行主動排雷，意義積極。“限價”政策的優化調整，標誌著廣州對房地產市場調控的成效得到了主管部門的階段性認可。接下來，調控的重心也將從“抑過熱”轉為“保穩定”。
需要補充的是，在12月19日，廣州還調整了自2017年3月30日以來實施的商服調控政策，宣佈在2017年3月30日之前出讓的商服地塊，建成物業銷售對象不再受法人單位購買的限制，可以銷售給個人，為冰凍已久的商服市場也帶來了一股暖意。
受市場與融資夾擊，房企營銷手段層出
市場好不好，看開發商賣樓的營銷手段就知道。應該說，在2018年三季度之前，儘管廣州新房的成交量自2017年“3.30調控”之後就一直癱在低谷，開發商還是有些有恃無恐，這一方面是因為彼時行業還未感受到資金鍊的壓力，另一方面也是基於對調控週期性放鬆的僥倖心理。事實證明，本輪調控的週期超出預期，行業還是低估了中央貫徹“房住不炒”的調控決心。在銷售沒有好轉的情況下，行業又開始面臨融資的困境，這一下子擊潰了很多開發商的心理防線。幾乎在萬科喊出“活下去”的同時，廣州開發商在三季度紛紛祭出了1成首付、分期付款、5年內免費轉名、特價房等促銷手段，樓價也從一開始的暗降變為後來的明降，雖然幅度不算大，已經有部分新盤扎堆的板塊打起了價格戰。市場從賣方市場轉換為買方市場，對於購房者而言就是一個福音。
土地成交5年之最，房企對廣州信心依舊
回顧2018年的土地市場，廣州商住地（含住宅、商住、綜合）共成交了建築面積1162萬㎡，比2017年增加了51.99%，是過去5年來賣地最多的一年。供求放量的另一面，是土地市場跟隨商品房市場出現了降溫的情形。2018年，廣州商住地的成交樓板價為10524元/㎡，環比下跌了13.07%，而平均溢價率也是下滑到了僅有4%，是近5年來最低的。值得注意的是，除了租賃住房用地以及個別定向出讓的地塊，廣州今年很多公開出讓的商住地都以底價成交，也有多宗非熱門地塊出現了延遲出讓和中止出讓的情形。開發商理性出價、審慎拿地的同時，合作拿地、抱團取暖的現象也有所增多。
當然，如果仔細分析2018年成交的地塊，我們也會發現這些地塊儘管是底價成交，但是基本還是跟當前的房價水平相吻合的，並非是“低價地”。可見在調控最嚴的時候，開發商對廣州的房價依然非常有信心。考慮到過去幾年廣州的地價普遍都不便宜，所以預計2019年新推的項目也跟2018年一樣，售價基本都會向代表板塊最高品質樓盤的方向靠齊，這是購房者必須正視的現實。
廣州市場艱難時刻顯韌性，2019年期待陽光
到明年的3月30日，廣州“3.30調控”就將屆滿兩週年。在這兩年的時間裡，與過往的調控一樣，我們再次見證了廣州房地產市場的理性和韌性：房價基本穩定，成交量的規模雖然比不上高峰期，卻也始終穩定在歷史的平均線之上。
我們有理由相信，在度過了難熬的兩年之後，隨著樓市調控的重心從“抑制過熱”向“維持穩定”過渡，廣州樓市除了“限價”、“限籤”放鬆的利好，在來年會迎來一個相對有利的政策環境。總體來看，在樓市長效機制完善之前，寄望於所有調控政策在2019年退出並不現實，然而市場在宏觀經濟和政策環境的不確定性中，依然有機會迎來穩中向上的契機。政策環境趨於寬鬆，而房價基本穩定，對於亟待上車的自住購房者來說，也許現在就是時機。
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