房小评 中国房评报道 今天
近日，新城控股（601155.SH）发布的一季度报告，引发了诸多关注。原因主要在下面这张表格里。
2019年的一季度，新城控股的营业收入、归属于上市公司股东的净利润等系列核心财务指标，都出现了大幅度的下调，引发投资者议论。有一些投资者认为这是新城控股在上交所问询函之后，财务报表“脱水”后现原形。
更有一部分投资者看法清奇，认为是企业有意“自黑”，以谋求股价的变动，伺机在资本市场“搞事情”。
虽然新城控股的股价接下来必定经历一轮震荡，但房小评在看过了这份一季度报告和往年的相关报表之后，真心想说一句：这事真不值得这么激动，原因有以下几点。
1、一季度并不是重点。
各家房企的项目交付和结算重点几乎都放在下半年，尤其是每年一季度都在过春节，营业收入等业绩指标在一季度占比都比较小。
具体到新城控股这家企业的一季度报表，从过去4年来看，营业收入对全年的占比一直小于10%。而且，此前也出现过一季度营业收入下降，而全年上升的情况。
在利润方面，这样的情况同样存在。一季度报告中，归属于上市公司股东的净利润同比下滑了42.64%，幅度似乎很大，但在绝对数值上的差距其实只有1.6亿，放在全年的维度来看，并不会产生决定性的影响。
房小评认为一季度的收入和利润下降，不足以给2019年新城控股的发展下结论。事实上，在2018年年度报告中，新城控股特别提到2019年预计竣工面积为1881.03万平米，比2018年的979.82万平米，会有接近翻倍的增长。
一旦项目竣工交付，就可以结算进入收入，因而对于2019年新城控股的营业收入和利润不必过于担忧。
2、一季度为什么会出现各项核心指标下滑？
新城控股相关负责人表示，收入同比下降主要原因是受项目工程节点铺排影响，竣工及结转面积年度内分布不均衡，一季度报告期结转面积较少，从而导致结转收入和利润同比减少。
事实上，营业收入和利润都是1、2年前卖出去的房子，交付后从预收账款转为收入和利润，企业可以自行安排释放节奏。这项数字整体上早就确定了，就看企业如何铺排。一季度少，后面自然就多了。
而且，在一季度，新城控股的营销和管理费用出现了上涨，这项数字是当前市场情况的真实反映，说明新城一季度在销售和经营上更活跃了。
过去的收入和眼前的成本，时间上的错配，让一季度新城控股的业绩数字不好看，但事实上呢？
3、一季度的新城控股究竟卖得怎么样？
根据此前的公告，一季度新城控股累计的合同销售金额约为467.·14亿元，同比增长24%，这与期内营销和管理费用的上涨是吻合的。如果销售额并不足以让你信服的话，那么再来看合同负债这一项。
合同负债，通俗点说就是开发商已经获得业主的首付和银行贷款的资金，但还没有交房，所以以负债的形式体现，是已售未结转的资源。
对比一季度和去年底的数据不难看出，一季度新城控股新增了超过200亿元的已售未结转的资源。而一季度结转项目毛利率达到38%，处于行业中的高水平。
可以说，不论是目前的销售势头，还是此前的已售资源结转，2019年新城控股业绩都处在正常的发展、释放之中，不必因为一季度报告中的数据波动而过分敏感。
毕竟很少有房企的全年业绩，是看一季度报告，能看出结果来的。
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